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Imóvel ou FII. O que rende mais?

Hora de colocar a calculadora para funcionar e ver o que é mais rentável para o investidor.

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Já ponderamos vantagens dos FII e vantagens dos imóveis. Falta agora fazer as contas para saber qual a modalidade mais rentável.

Faremos uma simulação do retorno sobre um investimento de R$ 300.000,00 em um imóvel para locação e num FII gerador de renda. Para tanto assumiremos as seguintes premissas:

1. Para ambos os casos vamos considerar que os ativos vão gerar retorno bruto equivalente a 0,60% sobre o capital investido, ou seja, R$ 1.800,00 por mês.

2. Que o investidor pessoa física que possui o imóvel locado está na faixa mais alta do imposto de renda, portanto pagará 27,5% sobre os alugueis.

3. Vamos desconsiderar a variação do preço do ativo, já que o comportamento é imprevisível mas tende a ser parecido, isto é, se os imóveis valorizarem ao longo do tempo as cotas de FII tendem a valorizar também e vice-versa.

Vamos aos cálculos:

Um imóvel residencial ou comercial que tenha custado R$ 300.000,00 ao investidor pessoa física e que gere aluguel mensal de R$ 1.800,00:

Valor do ativoR$ 300.000,00
Renda mensal (aluguel)R$ 1.800,000,60%
   
Imposto de rendaR$ (495,00)27,50%
   
Rendimento líquido (1° mês)R$ 1.305,000,44%
   
Ao fim de um ano (12 meses)R$ 15.660,005,22%
   

 

O mesmo investimento em FII, gerando igual rendimento mensal:

Valor do ativoR$ 300.000,00
Renda mensal (aluguel)R$ 1.800,000,60%
   
Imposto de rendaR$ 0,00
   
Rendimento líquido (1° mês)R$ 1.800,000,60%
   
Ao fim de um ano (12 meses)R$ 21.600,007,20%
   

 

Pelo simples fato de ser isento de IR, o investidor de FII receberia R$ 5.940,00 a mais que o investidor em imóvel. Se considerarmos um horizonte de 10 anos a diferença seria de R$ 59.400,00.

Mas vimos que uma das vantagens do FII é a possibilidade de reinvestir os rendimentos mensais, gerando juros compostos. Caso em que o resultado ficaria assim:

Valor do ativoR$ 300.000,00
Renda mensal (aluguel)R$ 1.800,000,60%
   
Imposto de rendaR$ 0,00
   
Rendimento líquido (1° mês)R$ 1.800,000,60%
   
Ao fim de um ano (12 meses)R$ 22.327,257,44%
   

 

A diferença passa a ser de R$ 6.667,25. Pode parece pouco, mas à medida que alongamos o prazo o efeito dos juros compostos é potencializado. Vejamos após dez anos a comparação imóvel x FII com reinvestimento dos rendimentos.

(imóvel)

Valor do ativoR$ 300.000,00
Renda mensal (aluguel)R$ 1.800,000,60%
   
Imposto de rendaR$ (495,00)27,50%
   
Rendimento líquido (1° mês)R$ 1.305,000,44%
   
Ao fim de dez anos (120 meses)R$ 156.600,0052,20%
   

 

(FII)

Valor do ativoR$ 300.000,00
Renda mensal (aluguel)R$ 1.800,000,60%
   
Imposto de rendaR$ 0,00
   
Rendimento líquido (1° mês)R$ 1.800,000,60%
   
Ao fim de dez anos (120 meses)R$ 315.005,42105,00%
   

 

Diferença a maior de R$ 158.405,42 pelo efeito dos juros compostos.

Evidente que a vida real é bem diferente de uma planilha de excel. Quero dizer que essas contas não são perfeitas. O investidor de FII não compraria cotas sempre pelo mesmo preço e recebendo a mesma rentabilidade todos os meses, em alguns períodos não poderia reinvestir os valores ou não receberia rendimentos (considerando eventual inadimplência dos locatários do fundo). Por outra, o investidor do imóvel não deixaria simplesmente o dinheiro parado na conta só porque não consegue comprar pequenos pedaços de imóveis com o aluguel mensal.

De qualquer maneira o que se quer mostrar é que claramente, do ponto de vista financeiro, o investimento em FII é mais vantajoso. Principalmente quando os rendimentos mensais são reinvestidos.

Pontuadas vantagens, desvantagens e feitas as contas. Você chegou a uma conclusão? Em qual dos dois prefere investir?

Arthur Vieira de Moraes