Até quando vai a fase ruim?

Como a taxa de vacância afeta os preços de locação e os FII

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Considerando que a maior parte dos fundos imobiliários negociados na BM&FBovespa exploram a renda de locação dos seus imóveis, o risco de vacância, ou seja, de imóveis ficarem vagos, ronda boa parte da indústria.

Imóvel vago é sempre uma situação incômoda pois o fundo fica sem a receita de aluguel e ainda assume os custos condominiais e de manutenção enquanto não conseguir alugá-lo novamente. Além disso, se a oferta no mercado for grande, o valor do aluguel dos imóveis ocupados pode diminuir nas revisionais ou renovações dos contratos.

Vacância em alta faz com que os preços de locação caiam, pois se o locatário tiver muitas opções de imóveis numa região terá maior poder de barganha na hora de negociar os valores. Quando a vacância é baixa o efeito é contrário, há mais pessoas e empresas precisando de espaços para alugar do que imóveis disponíveis. Nesse cenário os preços sobem.

Os níveis de vacância de escritórios de alto padrão e de condomínios logísticos são acompanhados de perto pelas consultorias imobiliárias, que divulgam relatórios a cada trimestre. Os números não andam animadores. Uma combinação de crescimento da oferta, gerada pela entrega de vários prédios que estavam em construção, combinada com a diminuição da demanda, ocasionada pela desaceleração do ritmo da economia do país, elevou consideravelmente os níveis de vacância, principalmente para os escritórios de alto padrão nas cidades de Brasília, São Paulo e Rio de Janeiro. Os efeitos já são sentidos pelos investidores, não são poucos os fundos que estão com uma parte (ainda pequena) dos imóveis desocupados.

Mas antes que alguns leitores fiquem alarmados, aviso que são assim mesmo os ciclos de mercado. Não é a primeira vez que a taxa de vacância fica elevada e nem será a última. Bem como há períodos em que os níveis de vacância ficam muito baixos.

Vejamos um histórico recente dos escritórios de alto padrão em São Paulo. Em 2004 a vacância chegou a superar os 20%, foi o pico de um período de recessão iniciado desde os atentados terroristas de setembro de 2001. O ciclo seguinte foi de recuperação e aquecimento do mercado, que culminou com níveis incrivelmente baixos de vacância. Notícia veiculada no jornal O Globo em outubro de 2011 (veja aqui) dava conta que São Paulo havia registrado o menor nível de imóveis vagos do mundo, chegando próximo de zero. Já nos dias de hoje, conforme relatório do 3° trimestre de 2013 elaborado pela Cushmam & Wakefield, a taxa de vacância está em 16%.

Assim seguem os ciclos de alta e de baixa. De aproximadamente 20% em 2001 para quase 0% em 2011 e atuais 16% em 2013. A vacância pode ainda crescer nos próximos anos, já que muitos prédios estão em fase de construção e serão entregues ao longo de 2014 e 2015, mas é de se esperar que os números atuais desencorajem o início de novas construções. Assim a oferta começa a diminuir com o tempo e, cedo ou tarde, a economia reaquece, a procura supera a oferta de novos imóveis, a vacância diminui e os preços sobem. Então muitos incorporadores começam a construir novos imóveis, com o passar dos anos a oferta aumenta, imóveis ficam vagos, os preços caem, até que… começa tudo de novo!

Como diz o ditado popular, não há mal que sempre dure nem bem que nunca acabe. A questão agora é procurar entender se a vacância ainda tende a subir e quando a economia voltará a melhorar.

Fique de olho no calendário de revisionais e vencimentos dos contratos de locação dos seus fundos imobiliários, procure essa informação no relatório gerencial ou pergunte ao administrador.

Arthur Vieira de Moraes