Valorização e Desvalorização de Imóveis

Os fatores que fazem com que algumas áreas urbanas se valorizem muito enquanto outras apresentam grande desvalorização são muito diversos daqueles que prevaleciam décadas atrás. Os centros das cidades (ou o hipercentro, como costumam ser chamados nas grandes metrópoles) são um exemplo nítido dessa mudança de paradigma.

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Os fatores que fazem com que algumas áreas urbanas se valorizem muito enquanto outras apresentam grande desvalorização são muito diversos daqueles que prevaleciam décadas atrás. Os centros das cidades (ou o hipercentro, como costumam ser chamados nas grandes metrópoles) são um exemplo nítido dessa mudança de paradigma. Houve época em que essas regiões centrais eram muito valorizadas e a maioria das pessoas as considerava como as áreas ideais para se viver dentro de uma cidade grande. Era ali que se encontrava o bom comércio, as áreas de lazer, o transporte fácil, as diversões e a segurança. Isso mudou e, por maior que seja o esforço ativado pelas administrações municipais em dispendiosos programas de recuperação ou revitalização dos centros urbanos, em quase todas as metrópoles o processo de desvalorização imobiliária persiste ou se acentua nas áreas centrais.

Na realidade, podemos considerar que dentro de cada cidade, pelo menos nas de porte médio ou grande, existem, atualmente, diversos pólos ou centros de valorização imobiliária.  São as regiões que reúnem os atributos exigidos pelas pessoas para que possam usufruir uma melhor qualidade de vida. Em geral, esse conjunto de atributos prioriza a segurança pública (baixa criminalidade), a existência de comércio diversificado (quase sempre representado pela presença de shopping centers), a facilidade de transporte entre os núcleos residenciais e os locais de trabalho, a disponibilidade de infraestrutura (incluindo sistema viário, saneamento, energia e comunicações), a ausência de poluição e de ruído, o acesso dos distribuidores domiciliares de serviços e facilidades, a proximidade de unidades escolares e outros fatores que garantem a valorização imobiliária como resultado da preferência na demanda. As outras regiões das cidades sofrem uma espécie de esvaziamento centrífugo e, por conseqüência, uma desvalorização imobiliária progressiva, com a perda de preferência das pessoas como locais procurados para viver e criar as famílias.

Essa mudança de paradigma resultou, direta ou indiretamente, do intenso processo de urbanização pelo qual o país vem passando nas últimas décadas e que acabou sendo responsável por apresentarmos, hoje, uma das maiores taxas de concentração demográfica urbana do mundo (84,9% da população nacional, ou seja, cerca de 166 milhões de pessoas). As conseqüências sociológicas e urbanísticas desse processo são visíveis e variam muito pouco de uma cidade para outra. A intensificação do favelamento e da ocupação habitacional de baixo padrão (tanto nas periferias quanto nas áreas centrais) ajudou a adensar a criminalidade e deslocar as preferências habitacionais, sendo que esse processo acabou por alcançar, também, as procuras de novos locais para a concentração de núcleos comerciais especializados (escritórios, regiões médicas, setor de serviços pessoais, etc.). O fato é que, hoje, observa-se uma variabilidade cada vez maior no preço de referência imobiliária entre as diversas regiões de uma mesma cidade.

Decidi abordar este tema, mesmo que resumidamente, por considerar a importância essencial de que o desenvolvimento urbanístico (em toda a sua complexidade) venha a ser adequadamente tratado no âmbito da formulação de políticas de Estado para o setor da habitação. Não se trata apenas de garantir a construção de moradias, mas, também, de construí-las em conformidade com as preferências, hábitos e exigências locacionais de quem vai habitá-las. Se não fosse por outros motivos, quando nada para evitar-lhes a desvalorização e a perversa perda patrimonial que costuma alcançar, justamente, quem não pode se proteger do processo. 

Rubens Menin