A Mobilidade Social e o Mercado Imobiliário

Antes da grande crise financeira internacional, que assumiu contornos mais nítidos a partir de 2008, a maior parte do mundo viveu um período razoavelmente longo de prosperidade, com crescimento econômico generalizado. Nesse movimento, cerca de meio bilhão de pessoas saiu da faixa de extrema pobreza e alcançou os estratos de maior renda. Além dessa mobilidade positiva entre os estratos, que contribuiu para a diminuição dos índices de desigualdade em um grande número de países, a pirâmide social, em seu conjunto, também experimentou um crescimento médio de renda, que configurou um efeito de prosperidade global continuada.

Quando arrefeceram os bons ventos dessa conjuntura internacional favorável, diferentemente de outros países, o Brasil continuou a apresentar índices muito positivos de mobilidade social e prosperidade. Diversos fatores contribuíram para isso. Num primeiro momento, logo após a eclosão da crise internacional, o nosso País continuou apresentando bom desempenho econômico, aproveitando os preços favoráveis de alguns importantes itens de exportação, a existência de contas externas robustas e saudáveis e outras vantagens relativas. A renda, os salários e o acesso ao crédito continuaram a subir, sustentando, entre nós, o fenômeno da mobilidade social positiva, com o consequente aumento dos níveis de consumo. Mesmo com a continuidade da crise internacional e com a relativa deterioração dos indicadores de desempenho da nossa economia no período mais recente, ainda estamos tirando proveito da estabilidade financeira advinda do Plano Real (incluindo o controle da inflação e a capacidade de atração de investimentos externos), dos programas de distribuição de renda e do chamado “bônus demográfico. A conjunção de todos esses fatores fez com que perdurasse aqui, mesmo com o fraco desempenho da economia nos últimos dois anos e meio, o movimento anterior de mobilidade social positiva.

O fato concreto de interesse para este tópico é que, no corrente exercício, já alcançamos uma pirâmide econômica muito mais equânime e próspera, conforme se depreende dos resultados divulgados no “IPC Maps 2013” (elaborado e divulgado anualmente pela IPC Marketing Editora). Esses dados estão sendo resumidos a seguir, com a letra que indica cada classe, seguida de dois percentuais: o da população nela contido (número de domicílios) e o da respectiva participação no valor total do consumo nacional. (A ; 4,6%  ; 19,1%) ; (B ; 32,1%  ; 48,3%) ; (C ; 48,7%  ; 27,8%) ; (D ; 13,9%  ; 4,1%) ; (E ; 0,7%  ; 0,7%). Segundo essa fonte de referência, os percentuais antecedentes estão associados a uma população total de 195,6 milhões de habitantes (58,7 milhões de domicílios) e a um potencial de consumo nacional da ordem de R$ 3,0 trilhões. Interessante observar também o efeito da mobilidade social nestes índices, uma vez que, somente no último ano, a participação relativa da classe C no consumo nacional teria subido de 26,7% para 27,8%, associada a uma renda familiar média da ordem de R$ 1.971,00 no mesmo estrato.

Esses dados, associados a conclusões de outros estudos, especialmente os conduzidos pela FGV – Fundação Getúlio Vargas, mostram algumas tendências interessantes. Com efeito, a diminuição do crescimento econômico nos últimos anos tem modificado o perfil de gastos dos brasileiros, reduzindo os percentuais relacionados com itens de consumo menos essencial (telefones, automóveis, eletrodomésticos e viagens), mas, ampliando as destinações para a casa própria, destacadamente.

Os efeitos dessas tendências todas já se fazem sentir, nitidamente, no mercado imobiliário, especialmente no segmento de locação de imóveis e no mercado secundário (revenda de imóveis). A busca mais exigente de moradias por um contingente maior trouxe, como reflexo, um aumento significativo dos aluguéis. No que concerne ao mercado secundário, as estimativas já apontam que esse segmento poderá chegar, em prazo relativamente curto, a um volume de vendas seis vezes superior ao do mercado primário. Essa última, é uma característica observada no mercado dos países mais desenvolvidos e que, entre nós, está sendo acelerada e potencializada pela pequena oferta relativa de imóveis no mercado primário e pelas pressões resultantes do fenômeno de mobilidade social.