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Financiamento imobiliário facilitado: como ficam as parcelas?

A Caixa atualizou as regras para a concessão de financiamento imobiliário, com redução na taxa de financiamento da casa própria. Diante dessas possibilidades, como ficam os valores das parcelas?

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Compra de imóvel
(Natee Meepian/Getty Images)

A Caixa Econômica Federal atualizou as regras para a concessão de financiamento imobiliário com redução na taxa de financiamento da casa própria. O banco diz que espera conceder até 14 bilhões de reais em empréstimos ainda no ano de 2020.

Considerando o momento atípico que a economia está passando, a Caixa também flexibilizou o pagamento das parcelas de dívidas já contraídas, possibilitando o pagamento parcial das parcelas, com duas possibilidades de negociação:

– Pagar 75% da parcela por até seis meses
– Pagar entre 50% e 75% da parcela por até três meses

Diante dessas possibilidades, como ficam os valores das parcelas?

Como exemplo, considera-se o crédito para um imóvel de R$ 500.000,00 com entrada de 20%, portanto, sendo financiados R$ 400.000,00 por meio da tabela PRICE (pagamentos constantes) a uma taxa de 7.5% a.a. para serem pagos ao longo de 20 anos, desconsiderando qualquer reajuste no período.

O primeiro erro que geralmente as pessoas cometem ao fazer a conta é considerar a taxa proporcional anual, ou 0,6250% a.m., quando o correto é utilizar uma taxa equivalente, ou ainda, 0,6045% a.m..

O segundo erro é considerar que o valor pago corresponde à somatória das parcelas, desconsiderando a taxa de juros do período.

Para essa simulação, o valor das parcelas seria R$ 3.162,45. Portanto, seria incorreto dizer que o valor final pago seria o equivalente a 240 vezes o valor da parcela, resultando em R$ 758.987,97. O correto, considerando os juros do período, é R$ 1.699.140,44.

Parece loucura, mas essa é a mágica dos juros compostos: para uma casa de 500 mil, paga-se 100 mil à vista e 20 anos depois a diferença equivaleria a mais de 1,5 milhão de reais.

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Posto isso, é necessário dizer que o valor futuro não deve ser alterado em função do sistema de pagamento das parcelas, portanto, ao reduzir as parcelas intermediárias, o valor das parcelas futuras será maior.

Se nesse exemplo, uma pessoa com metade do contrato quitado optasse pela primeira opção oferecida pela caixa, pagando seis parcelas de R$ 2.371,84 (75% do valor da parcela de R$ 3.162,45), a partir da parcela 126, o valor subiria para R$ 3.220.68, ou ainda, R$ 58,23 a mais (1,84%) que a parcela original.

Se optasse por pagar 50% do valor das parcelas (R$ 1.581,22) por três meses, o menor valor permitido pela segunda opção oferecida pela Caixa, a partir da parcela 123 o valor ficaria R$3.219,14, R$ 56,69 a mais (1,79%) que a parcela original.

Vale ressaltar que, matematicamente, é indiferente a forma de pagamento, pois ao final do período, o valor será o mesmo, ao serem considerados os juros.

Não é uma medida que resolve todos os problemas da pessoa endividada, mas é uma forma de aliviar o peso sobre o orçamento nesse momento financeiramente conturbado.

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Eli Borochovicius

Eli Borochovicius é administrador, Doutor e Mestre em Educação pela PUC-Campinas, com estágio doutoral na Macquarie University, Austrália. Possui MBA pela FGV/Babson College (Estados Unidos) em Gestão e Pós-Graduação na USP em Política e Estratégia. É fundador e professor da moola Educação Financeira, docente de finanças na PUC-Campinas e participa semanalmente do quadro Descomplicando a Economia da Rádio Brasil Campinas