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NOVA YORK — Com sua impressionante fachada de concreto branco em meio a um mar de arranha-céus de vidro, a torre superalta na 432 Park Ave. foi projetada para ser a joia da Billionaires’ Row de Nova York, o trecho de condomínios de luxo em Manhattan que atraiu os compradores de imóveis mais ricos do mundo.
Mas, poucos anos após a conclusão da torre de apartamentos de 102 andares perto da 57th Street, a água começou a infiltrar-se por alguns tetos, os elevadores quebravam repetidamente, e os proprietários reclamavam que suas salas de estar rangiam e balançavam com o vento forte do centro da cidade.
Agora, o que inicialmente parecia ser incômodos para um pequeno grupo de pessoas ultrarricas parece ter mascarado problemas muito mais profundos.
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A fachada do edifício, que foi inaugurado em 2015, está marcada e danificada, cheia de centenas de rachaduras que sugerem que a estrutura esguia está sendo sobrecarregada pelo vento e pela chuva, segundo especialistas independentes em engenharia, relatórios de construção e documentos judiciais. Se os problemas não forem resolvidos, provavelmente com uma reforma de nove dígitos, o prédio pode eventualmente se tornar inabitável ou colocar em risco os pedestres abaixo, disseram os engenheiros.
Inspetores afirmaram que o prédio é seguro para os moradores e para os transeuntes. No entanto, relatórios recentes apresentados à cidade mostraram pedaços de concreto faltando em alguns dos andares mais altos, e novas rachaduras estão aparecendo em sua fachada estrutural.
Em meio a uma série de litígios envolvendo os desenvolvedores, engenheiros, moradores e um pequeno exército de empreiteiros, uma explicação provável para alguns dos problemas do prédio está surgindo: sua aclamada fachada de concreto totalmente branca, insistida pela equipe de arquitetos e desenvolvedores estrelas.
O New York Times revisou milhares de páginas de documentos judiciais, registros públicos e correspondências privadas entre os moradores e planejadores do edifício. Eles revelam que, por anos, vários membros-chave da equipe de desenvolvedores, engenheiros e arquitetos por trás do 432 Park expressaram preocupações sobre sua fachada branca, mesmo antes do concreto ser lançado.
O concreto normalmente adquire sua tonalidade cinza devido aos óxidos de ferro no cimento; alterar os componentes pode afetar sua resistência, cor e desempenho. Os construtores do 432 Park enfrentaram um grande desafio: como criar uma mistura de concreto que atendesse ao rigor estético desejado. Empresas envolvidas no projeto o chamaram de um dos projetos de concreto mais difíceis já executados.
Buscando o que ele chamou de um edifício “absolutamente puro”, Harry Macklowe, um conhecido desenvolvedor de Nova York, demoliu o luxuoso Drake Hotel e comissionou Rafael Viñoly, o modernista uruguaio, para projetar um corpo perfeitamente retangular para a torre no local. Eles reuniram engenheiros, empresas de construção e especialistas em concreto para realizar a visão.
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A torre na 432 Park Ave. estava destinada a se tornar o edifício residencial mais alto do mundo e um dos mais esguios. Sua proporção de “esguiez” é de 15 para 1; em comparação, o Empire State Building tem uma proporção de 3 para 1 porque tem uma base muito mais larga.
“Parece muito simples,” disse Justin Peters, executivo de projeto da Lendlease, gerente de construção do 432 Park, à publicação especializada Engineering News-Record. “Não é.”
O design foi um sucesso de marketing, com as 125 unidades do prédio vendidas por mais de 2,5 bilhões de dólares. Compradores iniciais incluíram Jennifer Lopez, Alex Rodriguez e o magnata do varejo saudita Fawaz Alhokair.
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Mas seu sucesso foi manchado por disputas entre seus moradores ricos, que não conseguem concordar sobre como resolver a crescente lista de problemas do prédio sem prejudicar o valor das propriedades.
O conselho do condomínio do 432 Park entrou com duas ações separadas acusando a equipe de desenvolvedores do prédio de vender unidades defeituosas e de encobrir fraudulentamente os problemas.
Um representante de Macklowe recusou-se a comentar. Viñoly faleceu em 2023; um porta-voz da firma não retornou pedidos repetidos de comentário. A WSP, empresa que liderou a engenharia estrutural da torre, também não comentou.
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Jami Schlicher, porta-voz do outro desenvolvedor do projeto, CIM Group, disse que a torre foi projetada e construída por profissionais de classe mundial e considerada segura pelos inspetores. Ela chamou as alegações de deterioração da fachada de “infundadas” e disse que as acusações de que o desenvolvedor ignorou riscos eram “categoricamente falsas, difamatórias e mais um erro do conselho que vai diminuir o valor das propriedades.”
Todo concreto é vulnerável a algumas rachaduras, segundo especialistas em engenharia entrevistados pelo The New York Times, que enfatizaram que a torre foi construída conforme o código e projetada para resistir a ventos fortes. Nenhum sugeriu que há risco de um evento catastrófico, como um colapso.
Mas houve sinais de alerta de que o prédio pode não estar funcionando como previsto. O sistema pesado suspenso, projetado para reduzir o balanço e evitar que os moradores sintam enjoo, passou por reparos extensos, segundo comunicações privadas entre o conselho do condomínio e moradores.
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No total, os problemas no 432 Park podem custar mais de 100 milhões de dólares para serem resolvidos, segundo relatórios de engenharia encomendados pelo conselho do condomínio e engenheiros independentes que revisaram a condição da torre. E mais rachaduras podem representar perigo para os pedestres abaixo, disseram os especialistas.
“O prédio está sendo estressado além do que foi planejado,” disse Steve Bongiorno, engenheiro estrutural em Nova York que foi consultado em uma proposta inicial para o design do prédio e tem acompanhado de perto seus problemas.
Consultores levantam preocupações
Em uma tarde enevoada de dezembro de 2012, mais de uma dúzia de luminares do mundo da arquitetura, engenharia e desenvolvimento caminharam por um pátio de concreto em Gowanus, Brooklyn. Faltavam quatro anos para a conclusão do 432 Park, e sua equipe se reunia para revisar a mistura de concreto que logo formaria a fachada característica da torre.
Passando entre modelos de colunas de concreto de cerca de 6 metros de altura estavam executivos de dois poderosos desenvolvedores de luxo de Manhattan, Macklowe Properties e CIM Group; membros de equipes de engenharia e construção de alto nível; e funcionários seniores do Rafael Viñoly Architects, a firma de design estrela que idealizou a caixa branca do edifício.
Já havia preocupações. “Rachaduras são imediatamente aparentes,” disse um arquiteto da firma Viñoly sobre as colunas.
O concreto é notoriamente exigente. Seu desempenho e aparência dependem da temperatura e umidade externas durante a mistura, lançamento e secagem. Alguns aditivos podem aumentar sua durabilidade, mas podem escurecer a cor.
Mas o 432 Park deveria ser branco. O grupo reunido em Gowanus era responsável por desenvolver uma mistura de concreto forte o suficiente para suportar o peso de uma torre de quase 425 metros e branca o suficiente para satisfazer a estética desejada pela equipe de design.
Mesmo antes da equipe chegar ao pátio do Brooklyn, havia discordâncias internas. Cinco meses antes, um arquiteto principal havia expressado preocupações sobre mudanças nas especificações do concreto implementadas pelos desenvolvedores e empreiteiros.
Engenheiros enviaram fotos dos defeitos para outros ligados ao projeto na esperança de encontrar soluções, segundo e-mails do processo.
Um dos destinatários foi Silvian Marcus, engenheiro estrutural da WSP que trabalhou na fachada ondulada do 8 Spruce St. de Frank Gehry, no sul de Manhattan, e foi recrutado para a equipe do 432 Park.
Marcus recomendou adicionar flyash à mistura, um subproduto da combustão do carvão frequentemente usado para tornar o concreto mais durável.
“Eles não aceitarão flyash (a cor é muito escura),” respondeu Hezi Mena, engenheiro que na época era associado sênior da WSP, em um e-mail de dezembro de 2012.
Havia duas opções, respondeu Marcus: “Cor ou rachaduras.”
A construção no local do centro da cidade estava para começar, e o tempo estava acabando. A equipe, escreveu Marcus, não deveria ainda estar experimentando.
“Segurem o lançamento até que tenham uma mistura válida,” escreveu Marcus para Mena e os desenvolvedores. “Caso contrário, teremos problemas futuros muito dolorosos de resolver e atrasos substanciais no projeto.”
Os desenvolvedores contrataram uma série de consultores que chegaram a conclusões semelhantes: as rachaduras iriam piorar, e uma solução duradoura seria cara.
Eles sugeriram pintar o prédio com um revestimento elastomérico — uma membrana grossa e borrachosa que selaria as rachaduras e protegeria o exterior da entrada de ar e água. Mas o revestimento daria ao prédio um brilho que destoaria da visão dos desenvolvedores.
Em vez disso, os desenvolvedores seguiram com um plano para usar um selante transparente e penetrante em todo o prédio e reparar as piores rachaduras, rejeitando a ideia do revestimento borrachoso dos consultores.
Apesar dos esforços, dois anos depois, em outubro de 2015, quando a construção estava na reta final, a fachada de concreto ainda era um problema.
Charles L’Heureux, então gerente sênior de projeto da Lendlease, gerente de construção do projeto, expressou preocupações em um e-mail de outubro de 2015 sobre “vazios” encontrados no exterior de concreto que eram tão preocupantes que os reparos tinham que “prosseguir imediatamente.”
Menos de quatro meses depois, inspetores do Departamento de Edificações de Nova York agendaram uma inspeção e perguntaram sobre as rachaduras.
“Não há preocupações estruturais, são todas rachaduras capilares que eram esperadas,” escreveu L’Heureux em um e-mail de janeiro de 2016 para um supervisor de edificações. “Então, sem surpresas.”
Um prédio estressado
As portas do 432 Park se abriram e receberam celebridades, executivos internacionais e influentes do mercado imobiliário, a maioria dos quais usou empresas de fachada secretas para suas vendas. As reclamações começaram quase imediatamente.
Ruídos de rangidos mantinham alguns moradores acordados à noite, e canos estourados causaram milhões de dólares em danos, segundo e-mails privados e documentos judiciais. Os elevadores problemáticos do prédio, em um caso, prenderam o filho de um membro do conselho do condomínio por quase 90 minutos.
Um problema elétrico na semana antes do Dia de Ação de Graças em 2019 derrubou a energia. O balanço em um apartamento era tão forte que uma empresa de engenharia foi contratada para estabilizar a unidade.
Representantes dos desenvolvedores disseram que as reclamações foram exageradas, alimentadas por uma indústria de engenharia e jurídica que prospera em litígios entre conselhos de condomínio e desenvolvedores. Muitos problemas de construção foram resolvidos, disseram, e o conselho do condomínio não cumpriu algumas de suas obrigações de manutenção da fachada.
Mas alguns especialistas em engenharia veem muitos dos incômodos como sintomas de problemas no design do prédio.
Rachaduras na fachada aumentam o risco de infiltração de água na estrutura, o que pode causar ferrugem e expansão das barras de aço, produzindo ainda mais rachaduras.
Esse ciclo de degradação afeta o que os especialistas chamam de rigidez do prédio, ou sua capacidade de responder ao vento. Mais rachaduras podem agravar problemas existentes nos sistemas mecânicos, disseram, e tornar o prédio cada vez mais vulnerável.
Se esse ciclo de estresse continuar, as consequências podem ser enormes, segundo especialistas em engenharia.
“Pedaços de concreto vão cair, e janelas começarão a afrouxar,” disse Bongiorno, o engenheiro estrutural, que ecoou preocupações de outros engenheiros independentes contatados pelo Times. “Você não poderá usar os elevadores, os sistemas mecânicos começarão a falhar, as juntas dos canos começarão a quebrar e você terá vazamentos de água por toda parte.
“O prédio simplesmente se torna inabitável,” disse ele, observando que a torre ainda não enfrentou ventos sustentados de força de furacão.
A torre está no radar do Departamento de Edificações há anos.
Nova York exige que as fachadas de cerca de 17.000 prédios com mais de seis andares sejam inspecionadas a cada cinco anos.
Andrew Rudansky, porta-voz do departamento de edificações, disse que o departamento não observou evidências de condições inseguras. A última vez que um inspetor da unidade de fachadas da agência esteve no local da torre foi em fevereiro de 2023, disse ele.
“Nenhuma das partes associadas ao prédio procurou o DOB com novas informações indicando preocupações de estabilidade estrutural ou segurança de vida com o prédio,” disse Rudansky.
Ainda assim, rachaduras que pioram podem levar a maior risco para os pedestres, disse Bongiorno, que não está envolvido nos processos da torre. “Não há nenhuma proteção na calçada que vai te proteger de pedaços de concreto caindo de um prédio de 425 metros,” disse ele.
Os moradores do 432 Park estão divididos sobre a solução para os problemas do prédio, segundo documentos judiciais e e-mails obtidos pelo Times.
Estimativas recentes para os reparos envolveriam preencher as rachaduras, reforçar colunas, adicionar um novo sistema de revestimento para prevenir danos causados pela água e a aplicação de um revestimento elastomérico — a mesma solução que os desenvolvedores inicialmente resistiram.
O projeto da fachada custaria mais de 160 milhões de dólares ao longo de três anos, segundo um relatório de consultores contratados pelo conselho do condomínio.
O gerente do prédio recusou-se a comentar. Em uma carta de 12 de setembro aos moradores, a CIM disse que a estimativa “não tem nenhuma base na realidade.”
c.2025 The New York Times Company