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As compras pelo e-commerce vêm crescendo e a agilidade na entrega dos produtos é um diferencial para essas empresas. Quem escolhe uma compra baseada no tempo da entrega pode não saber, mas está movimentando a demanda por um mercado bilionário que disputa espaço disponível para estoque e armazenamento em uma cidade altamente urbanizada e com déficit de moradia. E o principal gargalo está nos últimos 15 quilômetros de entrega, conhecido como operação Last Mile.
Em São Paulo, duas regiões disputam protagonismo neste mercado: a saída Leste e a saída Oeste da cidade, que dão acesso a rodovias importantes, como Ayrton Senna e Castelo Branco.
- Leia também: Galpões logísticos são porto seguro para o investidor imobiliário em tempos de incerteza
Segundo Fernando Didziakas, sócio-diretor da Buildings, empresa de pesquisa imobiliária corporativa, a principal diferença é que, na saída Leste, onde está Guarulhos, existem condomínios maiores e uma atividade construtiva maior. Por isso, os condomínios logísticos são grandes, e ainda há um volume de metros quadrados maior que está em construção. Com a vacância maior, o preço é menor.
“Já a saída Oeste, que pega o final de São Paulo ali, Jaguaré, Barra Funda, mais Barueri, os condomínios são um pouco menores e a atividade construtiva também”, afirma Didziakas
Leste X Oeste: qual área vai expandir mais?
Dados da Buildings apontam que a saída Oeste da cidade de São Paulo concentra o maior número de condomínios de galpões logísticos, somando 75 no total, contra 43 da região Leste.
Na Oeste, o preço médio de aluguel é mais alto, em R$ 39,3/m² contra R$ 36,6/m² na Leste. Em relação à ocupação, há 448 empresas na região Oeste, com média de 5.887 m², ante 297 empresas na Leste, com média de ocupação de 9.257 m².
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| Raio de 15 km | ||
| Saída Oeste | Saída Leste | |
| Condomínios | 75 | 43 |
| Estoque total | 2,0 milhões m² | 2,7 milhões m² |
| Vacância | 3,20% | 8,20% |
| Preço pedido | R$ 39,3/m² | R$ 36,6/m² |
| Atividade construtiva | 144,1 mil m² | 732,8 mil m² |
| Total empresas | 448 | 297 |
| Média ocupação | 5.887 m² | 9.257 m² |
“Guarulhos tem muita coisa construindo, muitas empresas estão disputando espaço lá. Hoje, o preço do que está disponível é R$ 36, mas já tem muitos empreendimentos que cobram acima de R$ 40”, explica.
Entre os destaques da região, está um condomínio logístico que está sendo construído dentro do Aeroporto de Guarulhos pela Brookfield, com preço médido pedido que ultrapassa dos R$ 100 por metro quadrado. “Um preço de Vila Olímpia para os galpões logísticos”, brinca.
Entre os maiores ocupantes, destaca-se o Grupo Pão de Açúcar (GPA) na saída Oeste, com 120,4 mil m²; e o Mercado Livre na saída Leste, com 381,1 mil m².
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| Maiores ocupantes | |||
| Saída Oeste | Saída Leste | ||
| GPA | 120.458,21 m² | Mercado Livre | 381.186,52 m² |
| Mercado Livre | 114.260,01 m² | Shein | 215.452,05 m² |
| Carrefour | 87.700 m² | Magalu | 120.000 m² |
| Leo Madeiras | 72.128 m² | Riachuelo | 103.280,5 m² |
| Pirelli | 68.000 m² | RD Saúde | 55.731,5 m² |
| Média | 92.509 m² | 175.130 m² | |
Entre as cidades, Guarulhos desponta
A proximidade do aeroporto, do centro de SP, e uma maior disponibilidade de áreas para construção colocam foco sobre o potencial de Guarulhos para este mercado, que tinha como “estrela” a cidade de Cajamar.
“A proximidade com o São Paulo, mais o potencial de terrenos construtivos, fez nos últimos anos com que Cajamar fosse uma das principais cidades de desenvolvimento de grandes condomínios logísticos. Hoje o grande foco de novos desenvolvimentos está em Guarulhos, por conta da proximidade com a cidade de São Paulo”, afirma Didziakas.
Entre as empresas que mantêm áreas na cidade, está a Shein, que tem uma área de 200 mil m² do lado do aeroporto de Guarulhos.
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| Cajamar | Guarulhos | |
| Condomínios prontos | 22 | 36 |
| m² entregues | 2,7 milhões | 2,4 milhões |
| m² em construção | 684 mil | 881 mil |
| vacância | 6% | 6,40% |
| preço médio atual | R$ 26 | R$ 36 |
| preço médio pedido | R$ 28 | R$ 33 |
Dentro de SP, faltam áreas
Em uma cidade altamente urbanizada, encontrar terrenos disponíveis dentro da capital de SP é uma tarefa que demanda muita pesquisa, olhar ampliado e rapidez na disputa com o mercado de imóveis residenciais.
“O problema não é falta de dinheiro nas empresas que desenvolvem galpões dentro da cidade. A grande dificuldade é encontrar terrenos disponíveis”, afirma.
A saída é “montar” terreno, explica Didziakas, comprando vários imóveis próximos e construindo um galpão maior. Ou, ainda, reaproveitar construções existentes, reformar e tornar adequado para o uso logístico. “Por vezes, você vai tentar comprar um galpão antigo e tentar retrofitar, ou comprar uma fábrica, que é o que acontece nos modelos hoje”, diz.
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Esta opção é importante porque alguns centros de distribuição estão mais afastados, e a distribuição dentro da praça (cidade) ocorre em galpões menores. “Acaba sendo um galpão logístico em que o produto entra em um dia e sai no outro, ou às vezes entra em uma manhã e sai à tarde. Ele só passa ali para trocar de veículo que vai fazer a entrega final”, afirma.
Um exemplo dado por Didziakas é o Goodman Jaguaré, que era uma gráfica na região do Jaguaré, e foi comprada e retrofitada para virar um galpão logístico dentro da cidade.