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O mercado de imóveis comerciais atravessa 2026 em duas velocidades. Enquanto os preços cobrados por novos aluguéis de salas e conjuntos comerciais acumulam alta de 11,26% em 12 meses, o valor dos imóveis colocados à venda avançou apenas 2,05% no mesmo período. A diferença indica um mercado em que a pressão está concentrada na locação, enquanto a valorização dos ativos continua mais contida, conforme dados do Índice FipeZAP Comercial de julho, que acompanha anúncios de salas e conjuntos de até 200 metros quadrados em 10 cidades brasileiras.
Somente em julho, os preços de locação aumentaram 0,56%, ante avanço de 0,18% nos valores de venda. A distância fica ainda mais evidente quando os números são comparados à inflação. Nos últimos 12 meses, o IPCA acumulou 4,44%, enquanto o IGP-M avançou 2,76%. Isso significa que o aluguel comercial teve ganho real expressivo no período, enquanto os imóveis destinados à venda subiram menos que a inflação ao consumidor.
O mesmo movimento aparece no acumulado de 2026. Entre janeiro e julho, o preço médio de venda avançou somente 1,46%, abaixo dos 3,44% do IPCA. Os novos aluguéis, por sua vez, ficaram 7,42% mais caros, mais que o dobro da inflação registrada no período.
Rio lidera disparada
A pressão sobre a locação não está restrita a uma única praça. Todas as 10 cidades acompanhadas pelo levantamento apresentam alta dos aluguéis em 12 meses. Mas o Rio de Janeiro ficou na liderança do aumento com folga, com valorização de 21,34%, seguido por Salvador, com 18,86%, e Curitiba, com 12,85%. Na sequência aparecem Belo Horizonte (8,79%), São Paulo (7,82%), Brasília (7,66%), Campinas (7,57%), Florianópolis (7,44%), Niterói (5,06%) e Porto Alegre (2,85%).
O caso do Rio de Janeiro chama atenção porque mostra a diferença entre as duas faces do mercado. Enquanto os aluguéis avançaram 21,34% em 12 meses, o preço de venda dos imóveis comerciais caiu 0,12%. No acumulado de janeiro a julho, a diferença também é grande, com alta de 14,29% na locação contra apenas 1,42% na venda.
Na venda, aliás, o comportamento das cidades é bem mais desigual. Salvador registra a maior valorização em 12 meses, de 7,88%, seguida por Florianópolis (6,10%), Curitiba (4,29%) e Campinas (4,07%). Na outra ponta, além da pequena queda no Rio, Porto Alegre apresenta retração de 1,20%.
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São Paulo continua mais caro
Apesar de não liderar a valorização, São Paulo mantém os maiores preços absolutos entre as cidades pesquisadas. O metro quadrado de um imóvel comercial colocado à venda custa, em média, R$ 10.602 na capital paulista. Curitiba aparece em segundo lugar, com R$ 9.188, praticamente empatada com Florianópolis, com R$ 9.185. A média das 10 cidades é de R$ 8.792 por metro quadrado.
A liderança paulista se repete na locação. O aluguel anunciado alcançou R$ 61,74 por metro quadrado, seguido pelo Rio de Janeiro, com R$ 56,98, e Salvador, com R$ 54,15. A média do índice ficou em R$ 53,68 por metro quadrado.
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Em São Paulo, os próprios bairros revelam o tamanho dessa diferença. No Itaim Bibi, por exemplo, o aluguel comercial chega a R$ 100 por metro quadrado, enquanto Vila Olímpia registra R$ 95,23 e Pinheiros, R$ 88,83. No mercado de venda, o Itaim também ocupa a primeira posição entre as regiões mais representativas do índice, com R$ 13.744 por metro quadrado.
Rentabilidade
A forte valorização dos aluguéis tem melhorado a rentabilidade potencial do imóvel comercial. O chamado rental yield, calculado pela relação entre o preço de locação e o valor de venda, chegou a 7,59% ao ano em julho, acima dos 6,14% estimados para imóveis residenciais.
Salvador apresenta a maior rentabilidade entre as cidades analisadas, de 11,36% ao ano, seguida por Campinas (8,90%), Rio de Janeiro (8,02%) e Brasília (7,76%). São Paulo aparece com retorno estimado de 7,34%.
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Há, porém, um contraponto importante para quem olha o imóvel comercial como investimento. Apesar da recuperação da renda proporcionada pelo aluguel, o próprio FipeZAP observa que a rentabilidade média do segmento permanece abaixo do retorno projetado de aplicações financeiras de referência, em um ambiente de juros ainda elevados.
Dessa forma, os números de julho apontam que o imóvel comercial voltou a produzir uma renda de aluguel mais robusta, mas isso ainda não foi suficiente para provocar valorização semelhante no preço do ativo.
