Está faltando algo nas imobiliárias: ou ações estão caras, ou resultados estão fracos

SÃO PAULO – Prestes a começar a temporada de resultados dos primeiros meses de 2017, uma coisa já parece certa: o setor imobiliário segue como um dos mais difíceis do Brasil. Com três prévias divulgadas nesta semana, os números mostram que boa parte das empresas ainda passa por dificuldades para se recuperar, e mesmo as que mostram dados melhores ainda possuem grandes riscos e não são unanimidade entre os analistas.

Os primeiros números apresentados mostram que o recente rali acabaram tornando algumas ações pouco atrativas neste momento, enquanto outras que não acompanharam o movimento e estão mais baratas, ainda não justificam uma compra diante dos dados deste início de ano. Dois exemplos são a MRV e a Cyrela, que mostraram prévias bem diferentes e refletem bem este cenário. Apenas em abril, a MRV lidera os ganhos, com alta de 7% – chegando a 44% no ano -, enquanto a Cyrela está estável no mês e com valorização de 29,5% no acumulado de 2017.

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A MRV Engenharia (MRVE3) costuma destoar de seus pares por conta de sua grande exposição à baixa renda, em especial ao programa do governo Minha Casa, Minha Vida. Este fato, por exemplo, levou a companhia a ver uma queda de 15% nos cancelamentos de vendas, os chamados distratos, mas nem por isso, os números gerais se mostraram fortes para todos os analistas.

Gustavo Cambauva, do BTG Pactual, é quem se mostra o mais otimista com a companhia, destacando um forte “momentum” e recomendando compra das ações. Segundo ele, o forte conjunto do resultado operacional, com alta das vendas e queda nos distratos, foi compensado pela fraca geração de fluxo de caixa (FCF), o que é “compreensível, considerando que a MRV tem investido fortemente nos estoques de terreno”.

A companhia encerrou o primeiro trimestre com as vendas contratadas brutas de R$ 1,3 bilhão, 7,2% mais ante janeiro a março de 2016. Já as vendas líquidas subiram 15% na mesma comparação, para R$ 1,05 bilhão. Além disso, a construtora lançou 7.677 unidades nos três primeiros meses de 2017, o equivalente a um valor geral de vendas (VGV) de R$ 1,211 bilhão. A cifra é 24,5% maior que a do primeiro trimestre de 2016 e foi 13,1% acima do quarto trimestre.

Olhando para estes números, o Credit Suisse também aponta que está otimista com a MRV, apontando para uma capacidade de crescimento da companhia entre 20% e 25% sem exigência de capital de giro adicional. Mas nem por isso os analistas Nicole Hirakawa e Luis Stacchini ficam muito empolgados, recomendando a manutenção das ações.

Segundo eles, com as ações negociadas a um múltiplo de 1,3x P/B (valor de mercado dividido pelo valor contábil da empresa), o crescimento se torna parte importante da equação, e ainda falta um sinal mais claro de melhora da empresa. A XP Investimentos é ainda mais receosa, reforçando que foram bons números, na contramão do mercado, mas que ainda não recomenda exposição a nenhum papel do setor de construção.

Ações baratas não estão boas
Se por um lado a MRV apresentou melhora nos números, mas se mostra um papel esticado segundo os analistas, as outras empresas do setor não conseguiram nem animar com os dados das prévias divulgadas. Caso da Cyrela (CYRE3), que teve uma queda de 4,3% nas vendas líquidas no primeiro trimestre, para R$ 520 milhões.

Mais uma vez, o BTG se mostra o mais animado, recomendando compra apesar de ver problemas maiores para a companhia. Segundo Cambauva, após um ótimo desempenho das ações este ano (alta de cerca de 30% até agora), a avaliação é que o papel não é mais uma pechincha e é preciso ter cuidado com o fato do momento ser fraco para a empresa. Além disso, ele ressalta que sua recomendação de compra é focada na recuperação das vendas do nível de média e alta renda, mas que isso só deve ter resultado a partir de 2018.

Os lançamentos da Cyrela entre janeiro e março ficaram praticamente estáveis, a R$ 612 milhões. A participação da empresa nos lançamentos passou de 67% para 88%, sendo que a companhia lançou três empreendimentos, dos quais dois na cidade de São Paulo e um no Rio de Janeiro. O Credit Suisse reforça que o ritmo baixo de lançamentos já era esperado devido à concentração em projetos extremamente alta renda.

Para os analistas, os distratos dificultaram as vendas de estoques da companhia, e após o rali das ações este ano, com os preços em um ROE de 16%, exigem uma margem Ebitda acima da média histórica da empresa (70%) e um corte considerável no tamanho do capital, sustentando uma recomendação neutra.

Por fim, a Even (EVEN3) não conseguiu empolgar nem o BTG, que destacou números “brandos” no primeiro trimestre, com vendas fracas apesar do impressionante crescimento nos lançamentos no período. O analista Gustavo Cambauva mantém uma recomendação neutra, uma vez que espera que o “momentum” dos lucros permaneça sem brilho. O ROE provavelmente estará próximo de zero em 2017, e a baixa geração de fluxo de caixa provavelmente não se traduzirá em dividendos no curto prazo, reforça.

Seja pela falta de resultados mais fortes ou pelo fato dos papéis estarem “caros”, analistas deixam claro que o setor de construção ainda enfrenta muitos problemas e que isso deve se manter por um bom tempo ainda. As empresas ainda passam por dificuldades em mostrar uma melhora consistente nas principais métricas e todas ainda apresentam piora em algum ponto. Diante de um momento delicado do País, as imobiliárias ainda não chegaram no seu “ponto de virada”.

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