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Investir em imóveis ou em FII?

Afinal de contas investir em FII é investir em imóveis, de maneira indireta. O que vale mais a pena?

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(Getty Images)

Todos entendem o investimento em imóveis, a lógica de comprar uma casa, apartamento ou um escritório para alugar ou para vender com lucro no futuro.

O mesmo pode ser feito indiretamente por meio dos fundos imobiliários.

Os riscos são semelhantes entre as duas formas. Numa próxima oportunidade falaremos mais sobre isso. Por agora importa entender que os riscos de se investir em imóveis ou em FII são muito parecidos (e que existem riscos!).

Claro que há vantagens e desvantagens de investir em FII, em comparação com imóveis. Hoje trataremos das vantagens e, na semana que vem, das desvantagens.

 

Investimento inicial

Para comprar um imóvel é necessário fazer um grande desembolso de uma só vez (ou assumir dívida de financiamento) e concentrado em um ativo.

O investimento em FII é viável a partir de pequenas quantias e pode ser facilmente diversificado.

 

Porte dos imóveis e dos locatários

Investir em um grande imóvel, como uma laje comercial de 1.000 m² nas principais capitais do país, por exemplo, é para pouquíssimos.

Aos pequenos e médios poupadores resta investir em imóveis residenciais ou comerciais de pequeno porte e locá-los para famílias ou profissionais liberais.

Os FII investem em imóveis de grande porte que, consequentemente, são ocupados por locatários igualmente grandes, como empresas multinacionais, bancos, órgãos do governo etc.

 

Praticidade e custos

Quem já comprou ou vendeu um imóvel sabe o tamanho e o custo da burocracia. Infindáveis certidões, carimbos, registros etc. Tudo isso demanda tempo e custa caro. O vendedor costuma arcar com corretagem de 6% sobre o valor da venda, o comprador com os custos de cartório.

No caso dos FII quem se encarrega disso é o administrador do fundo. O investidor precisa apenas comprar as cotas em bolsa ou nas ofertas públicas (IPO). O custo para negociar cotas é o da corretagem (cada corretora tem uma política), que é bem menor do que os custos para negociar imóveis.

 

Administração profissional

Administrar imóveis e as locações demanda tempo, conhecimento, dinheiro, habilidades de negociação, tomada de decisão etc. Mesmo contratando uma imobiliária o investidor em imóveis ainda arca com as decisões e alguma burocracia.

Quem faz tudo isso num fundo imobiliário é um administrador ou gestor profissional, para quem o investidor do FII transfere e concede o poder de tomar decisões sobre a compra, venda e locação dos ativos, além da responsabilidade por todos os trâmites burocráticos.

 

Liquidez

Nunca se sabe quanto tempo vai levar para vender um imóvel e há sempre o risco de demorar bons meses. Além disso, quem quiser ou precisar vender um apartamento, por exemplo, precisa se desfazer do ativo todo de uma vez.

Nem todos os fundos tem muita liquidez, mas é possível acompanhar o giro médio de cada FII e ter alguma previsibilidade de quanto tempo seria necessário para vender uma grande posição de cotas. Ademais, há possibilidade de vender apenas parte das cotas, sem precisar se desfazer de todo o investimento.

 

Autonomia para vender

Eis um detalhe jurídico importante: quem é casado sob o regime de comunhão parcial de bens não pode vender um imóvel sem outorga uxória ou marital. Isto significa que é preciso ter autorização expressa do cônjuge (esposa ou marido). Ou seja, se sua esposa ou seu marido não concordar com a venda de um imóvel, prepare-se para ter dores de cabeça...

Cotas de FII são valores mobiliários e não necessitam de autorização de terceiros para serem negociadas.

 

Precificação transparente

É difícil saber quanto vale um imóvel, os valores podem variar muito. Até imóveis parecidos, como apartamentos de um mesmo prédio, são negociados a preços bem diferentes.

Cotas de FII, por serem negociadas na bolsa, são claramente precificadas. Valem o quanto estão pagando por elas naquele momento. Simples, transparente e igual para todos.

 

Imposto de renda sobre os aluguéis e rendimentos

O investidor pessoa física que tem imóvel para locação pode ter de recolher imposto de renda sobre o aluguel mensal recebido. A alíquota varia de 0 até 27,5%.

Investidores pessoas físicas de FII são isentos de IR sobre os rendimentos mensais, desde que o fundo tenha mais de 50 cotistas; seja negociado em bolsa e que o cotista não possua 10% ou mais das cotas ou dos rendimentos do fundo.

 

Reinvestimento dos rendimentos

Quem tem um imóvel e recebe aluguel não consegue com esse valor mensal comprar mais um pedacinho de um outro imóvel, não é possível reinvestir imediatamente o aluguel no mesmo negócio.

Já os rendimentos mensais recebidos por quem investem em FII podem ser reinvestidos em mais cotas de FII, o que permitirá gerar juros compostos.

 

E você? Discorda? Citaria mais alguma vantagem? Sua opinião é muito bem vinda!

Na semana que vem trataremos do outro lado da moeda, as desvantagens do investimento por meio dos FII. Até lá!

Importante: As opiniões contidas neste texto são do autor do blog e não necessariamente refletem a opinião do InfoMoney.

 

perfil do autor

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Arthur Vieira de Moraes

É advogado, pós-graduado em produtos financeiros e gestão de risco e mestre em administração com ênfase em finanças. Atua como agente autônomo de investimentos desde 1999 e como professor de finanças

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