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SÃO PAULO – Se você faz parte das pessoas que tiveram seus pedidos de financiamento negados, não é preciso se desesperar, pois existem outras modalidades de financiamento de imóveis que podem se encaixar melhor no seu orçamento.
Abaixo discutimos algumas destas alternativas: o consórcio de imóveis, os títulos de capitalização imobiliária e, por último, as cooperativas habitacionais.
Consórcio de imóveis
Para quem desconhece o sistema, ele funciona da mesma forma que o consórcio de automóveis: as pessoas que pretendem comprar um imóvel, mas não possuem dinheiro suficiente, se juntam de forma a comprar um apartamento por vez para uma delas. Cada mês que passa, um imóvel é comprado e um integrante do grupo é sorteado e beneficiado com o seu imóvel.
A grande desvantagem do consórcio reside no fato de que, ao contrário do financiamento, onde você tem a posse do bem imediatamente, você precisa esperar até ser sorteado. Portanto, o consórcio pode não ser recomendado para quem não pode esperar muito tempo para comprar o imóvel. Em contrapartida, você não paga juros, mas apenas uma taxa de administração, que varia entre 12% e 15% sobre o valor do imóvel, para a empresa que administra o grupo de consórcio.
Dependendo da administradora também é cobrada uma taxa de fundo de reserva, que é destinada a formar uma reserva para evitar perdas aos consorciados em caso de desistências ou inadimplência de qualquer participante do consórcio. Por último, também é possível cobrar uma taxa de adesão, que nada mais é do que uma antecipação da taxa de administração e por isso mesmo deve ser deduzida das taxas de administração cobradas mensalmente.
Títulos de capitalização imobiliária
Os títulos de capitalização funcionam como uma poupança programada em que o investidor faz depósitos mensais com o objetivo de comprar um imóvel. Contudo, ao contrário do que acontece como uma poupança programada normal, nos novos títulos também existe a possibilidade de sorteio mensal.
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Desta forma, todos os meses você deposita uma certa quantia que é corrigida pela poupança ou pela TR, ao mesmo tempo em que participa de sorteios. Em termos de investimento não é a melhor opção, visto que é possível obter retornos mais atrativos para o seu dinheiro, mas a possibilidade de ser sorteada é o maior atrativo.
Os sorteios são mensais, o que permite uma redução substancial do prazo de compra do imóvel. Nos novos títulos de capitalização o prazo máximo é de 120 meses, abaixo, portanto, do que acontece em alguns consórcios onde o prazo de duração pode chegar a 240 meses.
A grande vantagem dos novos títulos frente aos financiamentos imobiliários reside na redução dos custos, já que você não paga juros. Nos novos títulos também não há cobrança de taxas, de forma que seu único custo é a prestação mensal, ajustada somente a cada doze meses com base na variação do IGP-M. Mas, é importante ressaltar que os saques antecipados dos recursos implicam em descontos elevados, e isso deve ser levado em consideração na sua análise.
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Ou seja, se você quiser sacar o dinheiro antes do término do prazo do título terá que abrir mão de boa parte do que investiu, o que muitas vezes, dependendo de quando ocorre o saque, significa retirar menos do que colocou.
Cooperativas habitacionais
Bastante conhecido pelas camadas baixas da população, o sistema de cooperativas habitacionais vem ganhando espaço na classe média e até mesmo em segmentos de alto poder aquisitivo no Brasil. O motivo do aumento das cooperativas nos últimos anos é a tentativa de fugir dos financiamentos e de intermediários, que costumam encarecer demasiadamente a aquisição da casa própria. A ausência de juros e de incorporadoras é vista como uma vantagem pelos cooperados, porém é preciso analisar bem o negócio antes de partir para o empreendimento.
Para formar uma cooperativa, basta juntar pelo menos 20 pessoas e dar início às obras. Deixado de lado o esquema burocrático, o modo de funcionamento das cooperativas habitacionais é relativamente simples. São os próprios membros que coordenam a obra e, portanto, são responsáveis pelo andamento e gerenciamento de todo a construção.
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O sucesso de uma cooperativa está intimamente ligado à gestão do grupo, que em geral administra sozinho o empreendimento. Alguns deles chegam a contratar o serviço de um consultor para ajudar na administração financeira do negócio. Quanto maior o valor do imóvel, mais cuidado você deve ter ao assinar o contrato. Ilustrando o maior interesse da classe média por este tipo de alternativa está o fato de que algumas cooperativas no Brasil possuem imóveis de até R$ 400 mil, o que sugere um poder aquisitivo mais elevado de seus participantes.
Investir seu dinheiro e comprar à vista
Também é possível aplicar mensalmente o valor das prestações do consórcio ou do título de capitalização em um fundo de investimento. Por exemplo, vamos assumir que você não foi sorteado até o final do consórcio ou do prazo máximo do título de capitalização, isto é, teve que esperar 120 meses para receber seu imóvel.
Ao optar pelos títulos de capitalização você precisaria de 120 mensalidades de R$ 500 para poder resgatar o equivalente a R$ 66 mil. Por outro lado, se você aplicasse estes R$ 500 todos os meses a um ganho médio de 1,15%, rendimento após imposto de um fundo de renda fixa, poderia juntar o mesmo dinheiro em 81 meses. Se aplicasse a mesma quantia por 120 meses então teria acumulado R$ 128 mil, ou seja, mais do que o dobro do que obteria com o título de capitalização imobiliário.
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Diante disto fica claro que uma alternativa bastante viável, mas que muitos deixam de lado em favor da pressa de realizar seu sonho é o de investir todos os meses para juntar um dinheiro suficiente para comprar sua casa à vista. O mais interessante é que a maioria das pessoas acredita que não consegue aplicar R$ 500 todos os meses, mas de alguma forma mantém o pagamento das prestações do consórcio ou do título de capitalização, correndo o risco de acabar tendo que sair do grupo e recebendo bem menos do que aplicaram no período. Tantos os consórcios quanto os novos títulos só são interessantes para quem é sorteado, pois você recebe o dinheiro para comprar sua casa sem ter que arcar com todas as prestações.
