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O mercado de galpões logísticos atravessa um momento de forte demanda, com vacância em níveis historicamente baixos e valores de locação em alta. Para Rafael Fonseca, gestor do BRCO11 (Bresco Logística), esse movimento ainda tem espaço para avançar, impulsionado não apenas pelo crescimento do comércio eletrônico, mas também pela necessidade de modernização da infraestrutura logística das empresas.
A tese ganha força especialmente no chamado last mile, segmento de imóveis próximos aos grandes centros consumidores. Segundo Fonseca, a Bresco começou a olhar para esse tipo de ativo há mais de uma década, antes de a modalidade ganhar a dimensão atual no Brasil.
“Nosso primeiro investimento consciente em propriedade de last mile, já abraçando essa tese, foi há 11 anos, em 2015. Então a gente já via que isso era uma tendência que estava acontecendo lá fora e, em algum momento, ia chegar aqui”, disse Fonseca no Liga de FIIs, programa semanal do InfoMoney.
O gestor avalia que o crescimento do e-commerce ainda está longe de atingir um ponto de saturação no Brasil. De acordo com ele, a mudança no comportamento do consumidor e a conveniência das compras online continuam criando demanda por novos espaços logísticos.
“Eu acho que ainda, assim, a gente está vendo um crescimento forte, mas que ainda tem muito espaço para crescer. A penetração do e-commerce no Brasil ainda é muito baixa. Eu acho que tem muito espaço para tomar do varejo normal”, pontua Fonseca.
Além do e-commerce, Fonseca chama atenção para outro vetor de crescimento: a modernização da malha logística das próprias indústrias. Segundo ele, muitas companhias ainda concentram sua distribuição em poucos centros e precisarão aumentar a capilaridade para atender diferentes mercados consumidores espalhados pelo país.
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Baixa oferta sustenta alta dos aluguéis
O cenário atual, na avaliação do gestor, também se diferencia de outros ciclos de baixa vacância registrados no passado. Em 2012 e 2013, por exemplo, havia maior disponibilidade de capital para financiar novos empreendimentos, o que permitia que a oferta acompanhasse mais rapidamente a demanda.
Hoje, esse cenário é diferente. A combinação de capital mais restrito, custos elevados de construção e um ciclo longo para desenvolvimento de novos empreendimentos limita a velocidade de entrada de novos galpões no mercado.
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“A diferença de hoje é que hoje a gente não tem um capital abundante, a gente não vê novos estoques sendo produzidos numa velocidade capaz de acompanhar essa demanda”, afirma Fonseca.
BRCO11 vê potencial de até 50% de alta nos aluguéis em alguns contratos
Esse desequilíbrio entre oferta e demanda já aparece nos contratos. Fonseca afirma que alguns imóveis da carteira registraram aumentos de até 50% nos valores de locação em um intervalo de dois anos e que ainda existe potencial relevante de reajuste em determinados ativos.
“Hoje a nossa carteira tem oportunidades de upside de 25% a 50%, dependendo da praça e do contrato de locação. E isso não é exclusivo nosso, acho que isso é generalizado”, comenta.
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O gestor ressalta, porém, que essa captura não acontece imediatamente. Os contratos possuem períodos específicos para revisão dos valores, o que faz com que a recuperação dos preços seja distribuída ao longo do tempo.
“Você não aumenta o valor de locação da noite para o dia, você precisa ter um evento de revisional que pode acontecer a partir do terceiro ano de contrato ou no vencimento de contrato, onde é uma oportunidade de você reposicionar o valor de locação. Então isso vai acontecer ao longo do tempo”, diz o gestor.
Last mile ganha prêmio por reduzir custo da operação
A valorização dos imóveis próximos aos centros consumidores também está diretamente ligada à eficiência operacional. Para Fonseca, pagar mais caro por um galpão bem localizado pode fazer sentido quando a economia em transporte, combustível e tempo compensa o aluguel maior.
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A lógica é especialmente importante para operações que precisam entregar mercadorias rapidamente. Quanto mais próximo o imóvel estiver do consumidor final, menor tende a ser a distância percorrida na última etapa da entrega.
“Vale muito mais a pena você estar próximo do consumidor e fazer uma logística bem restrita, pagar mais caro na locação, do que você estar muito distante e ter que atender na mesma velocidade, com o mesmo nível de agilidade e serviço, esse cliente em uma localidade mais distante, onde você vai gastar combustível, transporte, muito mais do que economizar em locação”, afirma Fonseca.
Nesse cenário, o gestor vê a localização próxima aos grandes centros de consumo como um fator relevante para a resiliência dos ativos logísticos. Para imóveis bem construídos, eficientes e capazes de atender às necessidades dos locatários, a expansão dos aluguéis pode continuar sendo capturada em diferentes regiões.
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Confira o episódio completo na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
