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O mercado de fundos imobiliários enfrenta uma fase desafiadora, após um trimestre de valorização. Para Bernardo Sanches, criador do Canal Vai Pelos Fundos, o movimento de queda do IFIX observado desde maio não pode ser explicado por um único fator, mas resulta da combinação entre o cenário macroeconômico e problemas específicos enfrentados por determinados fundos.
O IFIX acumula queda de cerca de 3% no ano. O recuo, isoladamente, não seria expressivo, mas o desempenho dos últimos meses chama mais atenção: em um intervalo de três a quatro meses, a baixa supera 5%, indicando um ambiente de maior volatilidade.
De acordo com Sanches, o contexto macroeconômico exerce papel importante nesse movimento. O Brasil atravessa um ano eleitoral, enquanto a Selic permanece em 14%, mantendo a renda fixa como concorrente dos ativos de renda variável.
“O investidor estava um pouco alheio a tudo isso”, disse no Liga de FIIs, programa semanal do InfoMoney, ao lembrar que os FIIs vinham de um 2025 de forte valorização, superior a 20%, e de um primeiro trimestre de 2026 também positivo.
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Três grupos de FIIs explicam comportamento dos IFIX
Na leitura de Sanches, olhar apenas para o IFIX esconde diferenças importantes entre os fundos. Ele divide o mercado atual em três grandes grupos, com comportamentos bastante distintos.
O primeiro reúne os FIIs que estão próximos da estabilidade ou apresentam quedas semelhantes às observadas no índice. São fundos que, na avaliação de Sanches, não enfrentam problemas em seus fundamentos e acabam acompanhando de forma mais próxima o comportamento geral do mercado.
O segundo grupo é formado pelos fundos que sofreram quedas muito mais intensas, de 30%, 40%, 50% ou até 60%. Nesse caso, ele afirma que a desvalorização está diretamente relacionada a problemas de fundamentos.
“São fundos que apresentam inadimplência, que tiveram demonstrações financeiras recusadas, fundos que estão ali recheados de default, crise de governança”, comenta o analista.
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O terceiro grupo são fundos que acumulam perdas entre 15% a 30% no ano, mas que, diferentemente dos casos mais extremos, incluem veículos grandes e com uma quantidade relevante de cotistas.
Dentro desse grupo, o especialista identifica três situações distintas. A primeira envolve fundos ligados ao desenvolvimento imobiliário, que enfrentam dificuldades diante do ambiente de juros elevados.
Com o custo de capital ainda alto, o financiamento fica mais escasso e as vendas de empreendimentos podem ser prejudicadas. Esse cenário acaba atingindo os fundamentos dos fundos e, consequentemente, pode afetar tanto os dividendos quanto a cotação das cotas.
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O segundo subgrupo envolve os fundos que estão passando por processos de consolidação. Essas operações, diz Sanches, passaram a gerar maior desconfiança entre os investidores, especialmente porque deixaram de seguir necessariamente uma lógica de troca baseada apenas no valor patrimonial.
O investidor também passou a considerar outros fatores, como o prazo para conclusão da operação, a liquidez das cotas que serão recebidas, eventuais questões tributárias e a definição do preço médio.
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Transparência e emissões também pesam sobre as cotas
O terceiro subgrupo identificado por Sanches reúne fundos que, na visão dele, estão “testando a paciência do mercado”.
Nesse caso, entram questões relacionadas à transparência, emissões consideradas muito grandes ou decisões da gestão que acabam gerando ruído entre os investidores.
O especialista cita também estruturas de operações com subordinação, além de determinadas compras e vendas de ativos, como fatores que podem aumentar a desconfiança do mercado quando não são acompanhados de uma comunicação considerada suficiente.
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Para Sanches, a percepção dos investidores sobre a qualidade da comunicação passou a ter peso maior na precificação dos FIIs.
“Eu vejo o mercado dividido nesses três grandes blocos e, nesse terceiro bloco, sub-blocos, que têm endereçado mais essas quedas”, resumiu Sanches.
Confira o episódio completo na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
