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A forma como o brasileiro vai morar nas próximas décadas está mudando – e a grande transformação não virá de um novo material de construção ou de um método mais rápido de erguer paredes. “A grande disrupção do nosso setor não é da forma de se fazer – é do consumo desse teto. Se vai ser por compra, locação ou qualquer coisa do gênero”, afirma Eduardo Fischer, CEO da MRV&CO, em entrevista ao InfoMoney Entrevista.
Para Fischer, a locação institucional – modelo em que a incorporadora constrói, administra e aluga os imóveis, em vez de vendê-los – é a próxima fronteira do setor no Brasil. O braço do grupo para esse negócio é a proptech Luggo, plataforma de aluguel por assinatura da MRV – que “veio de um ensinamento que a companhia trouxe dos Estados Unidos”. O modelo, que é gigante nos EUA, ainda engatinha no Brasil e, para Fischer, o principal motivo se chama taxa de juros.
“Com 15% de taxa de juros, esse mercado não nasce. Ele está adormecido”, afirma o executivo. A Luggo já chegou a operar 4 mil unidades, mas o potencial, segundo Fischer, é muito maior. “Quando o Brasil se rearranjar, essa indústria vai nascer e vai explodir. A demanda está lá.”
Ao mesmo tempo em que Fischer defende o potencial do modelo, a MRV&CO está, na prática, reduzindo sua exposição ao negócio. Em julho, companhia assinou um memorando com a JiveMauá para estruturar a venda de ativos da Luggo – movimento que o mercado interpretou como mais um passo no processo de desalavancagem do grupo.
O desinvestimento, ainda que pontual, contrasta com o discurso de aposta nesse modelo de negócios e expõe a tensão entre a visão estratégica de longo prazo e a necessidade de fazer caixa em um cenário de juros elevados.
O executivo também disse que o perfil do comprador da MRV – cuja idade média é 31 anos e está adquirindo o primeiro imóvel – mostra que o sonho da casa própria continua forte, mas que a forma de acessá-lo está mudando. “O que mudou é que a nova geração amadurece financeiramente um pouco mais tarde, tem menos filhos, e o uso do imóvel pode ser diferente ao longo da vida. A pessoa pode alugar mais cedo e comprar mais tarde.”
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Sobre o envelhecimento da população brasileira, Fischer afirmou que o fenômeno ainda não afeta as decisões de investimento da companhia no curto prazo, mas pode abrir espaço para novos modelos de moradia num horizonte de 5 a 10 anos – especialmente para uma população que já não consegue tomar um financiamento de 30 anos. “Não é só o produto, é o modelo de acesso”, disse.
Para Fischer, o potencial da indústria de locação institucional no Brasil é “gigantesco”, mas depende de um contexto macroeconômico mais favorável. “A nossa indústria precisa de taxas de juros baixas. Se não, ela se desequilibra. Quando a gente buscar um equilíbrio econômico que traga uma taxa de juros mais baixa, você vai ver uma indústria que hoje tem uma participação pequena no PIB explodir.”
