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A capacidade de transformar imóveis e adaptá-los a novos usos é um dos principais diferenciais do mercado de renda urbana. Segundo Alexandre Rodrigues, gestor do RBVA11 (Rio Bravo Renda Varejo), a estratégia de reposicionamento de ativos tem permitido ao fundo imobiliário destravar valor em imóveis que antes eram ocupados por agências bancárias.
O gestor explica que a tese do fundo sempre partiu do princípio de que o valor dos imóveis não estava ligado exclusivamente ao inquilino original, mas à qualidade de sua localização e ao potencial de adaptação para diferentes segmentos.
“Os ativos não são agências, eles estão agências. Eles, amanhã, podem ser outras coisas”, afirmou durante entrevista ao Liga de FIIs, programa semanal do InfoMoney.
Rodrigues explica que, historicamente, os bancos escolheram pontos comerciais estratégicos para instalar suas agências, característica que facilita a ocupação por novos locatários quando ocorre uma devolução do imóvel.
“Os bancos sempre escolhem as melhores localizações. Normalmente é sempre no centro da cidade ou em regiões de grande fluxo. Em uma gestão ativa, você consegue dar um segundo uso para esse imóvel tranquilamente”, disse.
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Fundo amplia diversidade de locatários após saída de bancos
Ao longo dos últimos anos, o RBVA11 substituiu antigos contratos bancários por locações para diferentes segmentos da economia.
Segundo Rodrigues, imóveis do portfólio passaram a receber restaurantes, academias, farmácias, supermercados, estúdios de pilates, operações de self storage e até estandes de vendas de incorporadoras.
“Cada imóvel é uma história diferente e a gente precisa encontrar a narrativa certa, o cliente certo, no timing certo para conseguir fazer boas locações”, comenta.
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Reposicionamento elevou valor de imóvel em Belo Horizonte
Um dos principais exemplos citados pelo gestor envolve um imóvel localizado na Rua João Pinheiro, em Belo Horizonte.
O ativo funcionava como uma agência bancária de aproximadamente 4 mil metros quadrados. Antes da saída do antigo locatário, o imóvel chegou a receber propostas de compra entre R$ 18 milhões e R$ 19 milhões.
Após a desocupação, o RBVA11 negociou rapidamente a locação do espaço para um supermercado tradicional da capital mineira, praticamente mantendo o valor do aluguel anteriormente pago pelo banco.
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“O mesmo imóvel, na mesma esquina, com a mesma estrutura, começou a receber sondagens de R$ 30 milhões a R$ 32 milhões. Isso mostra o potencial que a gente tem para destravar valor dos ativos à medida que vai reposicionando eles”, afirmou Rodrigues.
Mercado de renda urbana oferece oportunidades de crescimento
Além do potencial de reposicionamento, Rodrigues avalia que os fundos de renda urbana possuem uma vantagem estrutural em relação a outros segmentos do mercado imobiliário.
Na visão do executivo, setores como galpões logísticos e lajes corporativas são mais concentrados e possuem menor oferta de ativos disponíveis para aquisição, enquanto o mercado de renda urbana permanece bastante pulverizado.
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Outro diferencial apontado pelo gestor é a maior liquidez dos imóveis de renda urbana em comparação com ativos de grande porte, como edifícios corporativos e shopping centers. “Esse é um segmento que nos permite comprar imóveis no atacado e vender no varejo”, diz.
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Confira o episódio completo na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.