Publicidade
O recente caso envolvendo o CACR11 (Cartesia Recebiveis Imobiliarios), que suspendeu pagamento de dividendos em maio, retomou um alerta aos investidores: até que ponto olhar apenas para o dividend yield pode esconder riscos relevantes dentro da carteira?
Para Renato Pereira, CFP e sócio-fundador da Private Investimentos, avaliar apenas o dividendo pode levar o investidor a ignorar elementos essenciais da estrutura do fundo. Segundo ele, fatores como qualidade dos ativos, diversificação, contratos, gestão e alavancagem precisam entrar na análise antes da tomada de decisão.
“Alguns indicadores são importantes para um investidor avaliar antes de investir em um FII, como tamanho do fundo, diversificação, localização e qualidade dos ativos, características dos contratos, histórico de gestão, preço sobre valor patrimonial e índice de alavancagem”, afirma Pereira.
Continua depois da publicidade
No caso específico dos fundos de CRI, o executivo destaca que a análise precisa ir além da taxa oferecida. Garantias, relação entre dívida e colateral (LTV), agentes envolvidos na operação, indexadores e liquidez fazem parte dos pontos considerados mais cruciais na avaliação de risco.
Leia Mais: Selic a 14,5%: O que muda para os FIIs após decisão do Copom? XP responde
Dividendos elevados podem esconder riscos, alertam especialistas
Sylvio Martins, analista de produtos alternativos da Arton Advisors, avalia que muitos investidores acabam olhando apenas para o retorno mensal sem analisar efetivamente o que existe “embaixo do dividendo”.
“O investidor precisa olhar o que está comprando por debaixo. Se é uma carteira de recebíveis, um imóvel alugado ou um ativo de desenvolvimento”, afirma.
Segundo ele, métricas como valor do metro quadrado, cap rate e valor patrimonial dos imóveis ajudam a identificar se o mercado está precificando os ativos de forma coerente ou exagerada. Martins relembra, por exemplo, distorções observadas durante o ciclo de juros baixos entre 2019 e 2020.
“Tinham galpões sendo avaliados a R$ 6 mil por metro quadrado, sendo que você construía um novo por quase R$ 2 mil. Quem parou para fazer conta percebeu que o dividendo estava sendo impulsionado por um cenário artificialmente favorecido pela queda forte dos juros”, comenta.
Continua depois da publicidade
Leia Mais: Como André Bacci busca lucrar com FIIs descontados e ‘em desmonte’; veja estratégia
É preciso acompanhar geração recorrente de caixa
Outro ponto destacado pelos analistas é a necessidade de acompanhar a geração recorrente de caixa dos fundos.
Uma das ferramentas mais importantes para isso, diz Pereira, é a DRE (Demonstração do Resultado do Exercício), documento que permite verificar se os dividendos distribuídos estão efetivamente sendo sustentados pelas receitas do fundo.
Continua depois da publicidade
“As fontes mais comuns são o uso de reserva de resultados acumulados, que é legítimo mas finito; a distribuição de amortizações de principal de CRIs, que é o caso mais delicado porque o cotista recebe o que parece dividendo enquanto o patrimônio do fundo encolhe; ganhos de capital não recorrentes de venda de ativos; ou simplesmente caixa ocioso sendo distribuído para manter o yield aparente”, diz Rafael Morais,
Head de Relações com Investidores da Iridium.
“Identificar quando um dividendo está sendo sustentado por caixa e não pela geração recorrente faz parte da análise de qualquer bom alocador”, pondera Martins.