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No tabuleiro dos escritórios de alto padrão em São Paulo (SP), a Faria Lima ainda reina, mas uma pergunta tem levantado dúvida entre investidores: será que a região mais cobiçada de SP encareceu demais — ou o resto da cidade é que ficou para trás?
Para Fernando Didziakas, sócio-diretor da Buildings, a resposta está na dinâmica da vacância. Segundo ele, a taxa que determina a inflexão de preços no mercado de lajes corporativas é de 10%.
“Se o mercado está acima de 10% de vacância, há tendência de preços estáveis ou em queda, se a vacância estiver subindo. Já quando a vacância cai e se aproxima de 10%, os preços sobem — isso é um fato observado em 20 anos de setor imobiliário, tanto em escritórios quanto em galpões logísticos”, afirma Didziakas no episódio do Liga de FIIs desta semana.
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Nos últimos anos, a média de vacância das principais regiões de São Paulo caiu de 25% para 15%, com tendência de chegar a 11% ou 12%. Esse movimento, segundo o executivo, deve provocar uma tendência de alta dos preços — não necessariamente na Faria Lima, mas nas áreas que ficaram para trás.
“A Faria Lima conseguiu repassar o preço primeiro, enquanto as outras regiões ficaram estáveis. Não vejo a Faria Lima subindo mais, mas vejo as demais dando ramp-up de preço, o que vai ajudar a justificar os R$ 260 por metro quadrado da Faria Lima”, explica.
Hoje, o aluguel médio na Faria Lima gira em torno de R$ 260 por metro quadrado, embora alguns empreendimentos icônicos — como o Union, Malzoni e B32 — cheguem a cobrar entre R$ 300 e R$ 330. Há casos pontuais acima de R$ 400, mas em áreas pequenas e de alta especificidade.
Enquanto isso, regiões próximas, como Nova Rebouças e Vila Olímpia, aparecem como alternativas competitivas, com valores na faixa de R$ 100 a R$ 140 por metro quadrado.
O avanço da absorção e a queda de vacância em polos secundários — como Paulista (de 20% para 10%), Vila Olímpia e Chucri Zaidan (de 32% para 17%) — indicam, segundo ele, que os preços nessas localidades devem continuar subindo.
“Essas regiões estavam muito descontadas. Agora podem começar a atingir um patamar mais natural de preço. A Faria Lima pode se beneficiar a longo prazo disso”, conclui.
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Confira a entrevista completa de Fernando Didziakas na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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