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O XPML11 (XP Malls) se aproxima de um ponto-chave no calendário: em dezembro, o fundo precisará quitar cerca de R$ 780 milhões em compromissos ligados a aquisições recentes.
Para o gestor Felipe Teatini, o valor não é motivo de alarme em relação ao nível de alavancagem, que segue dentro da média desde 2018, mas sim um desafio de “timing” para organizar o caixa e honrar os pagamentos sem comprometer a estratégia.
“Olhando especificamente o nível de endividamento, isso não é algo que nos preocupa, que acende um sinal de alerta, muito pelo contrário. O risco que existe é a necessidade de pagar em dezembro essa alavancagem. Não é o tamanho, é o timing”, disse Teatini.
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O montante a ser liquidado envolve aproximadamente R$ 80 milhões com a Multiplan e R$ 700 milhões com a SYN Prop &Tech, ambos corrigidos.
O endividamento, reforça o gestor, está vinculado a aquisições a pagar e não configura uma dívida financeira efetiva. Dessa forma, não impactando na distribuição de resultado.
“É importante lembrar e deixar claro: são companhias muito próximas, muito parceiras nossas. No limite, do limite, a gente liga e fala, preciso de mais um, dois, três meses. Então, a gente irá pagar”, afirmou ao Liga de FIIs, do InfoMoney.
Atualmente, a diferença entre as obrigações já assumidas e o somatório dos valores a receber, resulta em um caixa negativo de aproximadamente R$ 347 milhões.
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Alternativas em estudo
Teatini destacou três caminhos possíveis para equacionar a necessidade de caixa: emissão de cotas, contratação de dívida financeira ou venda de ativos.
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Uma nova emissão, contudo, enfrenta o desafio do desconto atual em relação ao valor patrimonial, que deve recuar para algo entre R$ 110 e R$ 111 após reavaliações anuais, impactadas pela taxa Selic elevada.
Outra opção é converter as dívidas de aquisição em dívida financeira, criando uma despesa recorrente, mas alongando o prazo de pagamento. O fundo mantém conversas com quatro instituições financeiras para avaliar a viabilidade dessa operação.
A terceira alternativa — e a preferida do gestor — é a reciclagem de portfólio. A estratégia envolveria vender participações majoritárias em shoppings como Metropolitano, Tietê e Ponta Negra, além de ativos menores, como Santana, Caxias Shopping, Campinas e Downtown.
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“Vejo com excelentes olhos a criação de um portfólio só com participações minoritárias em shoppings muito grandes, dominantes e bem administrados. Isso lapida o portfólio e ainda pode gerar um ganho de capital violento para o XP Malls, além de incluir nessa venda shoppings que ficaram pequenos demais para o fundo.”
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Qual impacto no rendimento em caso de emissão ou transformação em dívida financeira?
De acordo com Teatini, caso seja feita uma dívida financeira, o fundo deve conseguir manter o atual patamar de distribuição — cerca de R$ 0,92 por cota — até março ou abril de 2026, graças ao resultado acumulado não distribuído e ao reforço sazonal do final de ano.
A partir daí, o yield mensal poderia recuar para a faixa de R$ 0,80, alinhando-se aos pares de mercado.
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“No pior cenário, o XP Malls vai ter passado dois anos distribuindo 15% a 20% acima dos pares, com um portfólio infinitamente melhor e dobrando de tamanho. Continuo otimista na operação de venda, que pode trazer uma surpresa boa para o cotista até o final do ano”, conclui.
Confira a entrevista completa do Felipe Teatini na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.