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SÃO PAULO – Quem não tem pelo menos um conhecido, que empolgado com a possibilidade de finalmente realizar o sonho da casa própria, levantou um financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Muitos destes mutuários acabaram enfrentando sérias dificuldades financeiras durante a década de oitenta e início da década de noventa, quando os sucessivos aumentos dos juros acabaram aumentando demais as prestações.
Em alguns casos, a situação se tornou insustentável, pois as prestações não incluíam qualquer parcela de amortização do saldo devedor, o que levou o mesmo a crescer de forma significativa criando, de acordo com os termos dos juizes que analisaram o caso, uma situação de escravidão financeira.
Em geral, as prestações dos financiamentos imobiliários são calculadas com base nos juros a pagar e em uma parcela de amortização do saldo devedor. Desta forma, ao longo da dívida o mutuário vai quitando parcialmente a sua dívida de forma que o saldo devedor cai durante o prazo de financiamento.
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Sistema price expõe mutuário ao aumento nos juros
Atualmente esta é a base de cálculo adotada na maioria dos financiamentos. A única diferença refere-se à forma como a amortização do saldo devedor é calculada. No SAC (Sistema de Amortização Constante), por exemplo, ela é linear de forma que as prestações caem continuamente desde o início do contrato; já no SACRE (Sistema de Amortização Crescente) ela é feita de forma crescente permitindo que a prestação se reduza mais rapidamente.
O maior problema é quando a amortização é feita pela tabela price, pois neste caso as prestações aumentam durante todo o prazo de financiamento. Desta forma, nesse sistema você está mais exposto a um aumento nas taxas de juros, pois o saldo devedor não se reduz desde o início do financiamento. Apesar do risco existir nos demais mecanismos de amortização, ele e mais atenuado já que o saldo devedor decresce mais rápido.
Justiça força amortização do saldo devedor
A decisão da Justiça basicamente obriga que as prestações dos financiamentos sempre incluam uma parcela de amortização do saldo devedor, evitando com isto que este aumente de forma descontrolada impedindo que a dívida seja quitada. Com a decisão, os bancos estão impedidos de usar as prestações somente para pagar juros, tornando ilegal a chamada cobrança de juros sobre juros.
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Com base nas leis 4.380 de 1964 e 8.692 de 1002, o juiz federal argumentou que os mutuários têm direito à amortizar suas dívidas e não apenas a pagar os juros. Além de unificar o entendimento sobre a matéria, a decisão da Justiça Federal permitirá uma redução substancial dos saldos devedores de vários mutuários. Para se ter uma idéia, um mutuário que teria um saldo devedor de R$ 119.362,35 pelos cálculos do banco, teria sua dívida reduzida para R$ 43.746,22 no final do contrato ao se aplicar a decisão da Justiça. A Caixa deve recorrer da decisão que beneficia os mutuários do SFH (Sistema Financeiro de Habitação).
