SÃO PAULO – Mesmo com o maior nervosismo dos investidores no primeiro semestre, que levou a um aumento das taxas pagas por papéis de renda fixa diante da crise gerada pela pandemia de coronavírus, fundos imobiliários voltados a crédito conseguiram passar de certa forma protegidos pelo período de estresse.
O fato de serem fundos fechados para resgate blindou os FIIs que investem em papéis de renda fixa, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), ainda que as cotas negociadas em Bolsa tenham ficado sujeitas à piora de humor dos investidores.
“Passamos por uma crise de crédito muito forte, de marcação e aberturas de spread, motivadas por fundos abertos, de renda fixa, que é um tipo de problema do qual os FIIs não sofrem. E não sofrer resgate no meio da pandemia foi um alívio”, disse André Masetti, sócio da XP.
O segmento foi tema do segundo painel do FII Summit realizado na quarta-feira (23). Confira a programação completa e se inscreva para os próximos painéis aqui.
Masetti lembrou que, em março, por conta da venda de papéis para honrar resgates dos fundos abertos, era possível encontrar no mercado ativos de alta qualidade, do tipo “AAA”, pagando prêmios equivalentes a CDI mais 4%, algo tido como “irracional”.
“E como os FIIs não sofrem resgates, surgiram oportunidades e acabamos nos beneficiando, estruturando bons CRIs e aproveitando o nível de spread que abriu na crise”, contou o sócio da XP.
Ainda que seja um produto mais “defensivo”, contudo, o executivo reforçou que os fundos imobiliários de papel são ativos de renda variável, negociados em Bolsa, e que, portanto, também estão sujeitos a oscilações.
Novo patamar de retorno
Diante da taxa básica de juros na mínima histórica, o investidor que quiser mais retorno vai ter que se arriscar mais também no crédito privado, buscando papéis mais arrojados, como os do tipo high yield (mais arriscados e com maior perspectiva de retorno).
A avaliação partiu de Flavio Cagno, sócio da Kinea Investmentos. “O patamar de remuneração caiu e acho que, se essa queda for estrutural, os investidores vão ter que se acostumar com um patamar menor de remuneração adicional ou correr mais risco”, afirmou.
Papel x tijolo
Em uma carteira de fundos imobiliários, o que é melhor hoje? Fundos de tijolo, como shoppings, galpões e escritórios, ou fundos de recebíveis imobiliários, os mais próximos da renda fixa? Na avaliação de Cagno, da Kinea, o ideal é ter uma combinação dos dois no portfólio.
Segundo ele, as estratégias são complementares. A grande vantagem dos fundos de papel, segundo Masetti, da XP, recai sobre a diversificação, por conta da pulverização dos ativos, o que mitiga riscos.
Ainda assim, a recomendação é entender a carteira selecionada, os níveis de risco de crédito de cada fundo e analisar o portfólio no detalhe, com atenção às garantias implícitas.
Outra diferença, segundo o executivo da Kinea, reside no fato de fundos de papel não possuírem exposição direta ao mercado imobiliário, ou seja, eles não são donos dos imóveis e, consequentemente, não aproveitam os movimentos do mercado imobiliário – o que pode ser negativo, no caso de uma valorização dos imóveis, mas positivo em momentos mais desafiadores, de crise.
“O CRI de shopping não sofre o mesmo impacto que um proprietário de um shopping. O CRI é uma dívida que precisa ser paga independentemente da performance do ativo”, explicou Cagno. “É um fundo mais protegido das oscilações do mercado imobiliário, com menor potencial de valorização.”
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Eduardo Malheiros, diretor de gestão da Habitat Capital Partners, destaca que o crédito imobiliário tem uma natureza mais voltada para o longo prazo e que a maior “iliquidez” dos fundos permite ao gestor ter mais tranquilidade para entregar maiores retornos, contrastando com fundos de crédito privado, em especial os de liquidez diária.
“Recomendo para quem pensa no longo prazo e não vai precisar vender em um momento de crise”, assinalou.
Impacto mais ameno da crise
Na avaliação de Cagno, da Kinea, o impacto da crise está sendo menor que o imaginado no início da pandemia, em março. E o grande fator que tem contribuído para essa percepção é a qualidade dos ativos que sustentam as operações.
“Os CRIs tiveram um teste de estresse na pandemia, uma crise que ainda não foi embora, mas que já dá para dizer que as operações responderam muito bem”, afirmou.
A opinião foi compartilhada por Masetti, da XP, que destacou o comportamento mais resiliente dos fundos de papel e afirmou que se a pandemia tivesse ocorrido antes, em 2017, 2018 ou 2019, as empresas teriam sofrido mais.
“As empresas fizeram bem a lição de casa e o refinanciamento, ou seja, alongaram os passivos, aproveitaram o momento de queda dos juros e substituíram dívidas caras de curto prazo por taxas mais baixas e de prazos mais longos”, disse.
Separando o joio do trigo
Diante de um forte crescimento da indústria de fundos imobiliários no Brasil e o grande potencial de desenvolvimento dos fundos de papel, com empresas recorrendo mais ao mercado de capitais para se financiar, o investidor precisa estar preparado para saber separar o joio do trigo, afirmou Malheiros, da Habitat.
“Quando acontece um boom muito grande, aparecem oportunidades não tão boas. Então em um mercado que vai se multiplicar muito nos próximos anos, a gente precisa pensar em como garantir operações bem estruturadas, bem geridas e que não vão ter surpresas negativas”, assinalou.
Terceiro dia vem aí
O FII Summit, maior evento de fundos imobiliários do país, continua nesta quinta-feira (24), a partir das 18h. Já se inscreveu? Clique aqui.
O primeiro painel conta com Efraim Horn, co-presidente da Cyrela, Meyer Joseph Nigri, fundador e presidente do conselho da Tecnisa, e Rubens Menin, fundador e presidente do conselho da MRV, que vão debater as tendências para o mercado residencial.
O segundo painel do evento, às 19h, vai tratar do tema ESG no mercado imobiliário, com David Ariaz, CFO e COO da HSI, Vitor Bidetti, CEO da Integral Brei, e Ken Wainer, sócio-fundador da VBI.
Na sequência, às 19h40, Mauro Oliveira Dias, presidente da GLP Brasil, Pedro Carraz, sócio da XP, e Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, se reúnem para discurtir o bom momento dos fundos de logística.
O dia termina com o tema “como montar uma carteira de fundos imobiliários”, com os palestrantes Raul Grego, analista de fundos imobiliários da Eleven, Renan Manda, head de análise de fundos imobiliários da XP, e Alessandro Vedrossi, sócio responsável pela área imobiliária da Valora Investimentos.
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