CRI é boa opção de investimento, mas é preciso entender os riscos

 SÃO PAULO – Uma aplicação que paga mais de 5% ao ano mais a inflação do período já salta aos olhos dos investidores. E se a rentabilidade cair na sua conta sem desconto de Imposto de Renda? Pois é possível ter um retorno neste patamar com o CRI (certificado de recebíveis imobiliários). Com taxas consideradas muito atraentes para os investidores de varejo e isenta de IR, a aplicação vem ganhando espaço nos portfólios e conquistando cada vez mais interessados em diversificar a carteira. De acordo com dados da Cetip, em junho de 2015 o estoque de CRI estava em R$ 62 bilhões, 24% a mais do que os R$ 50 bilhões registrados um ano antes.

Na opinião de Paulo de Paula Abreu, diretor de relações com investidores e presidente da Barigui Securitizadora, o aumento do estoque tem relação com a diminuição crescente dos recursos da caderneta de poupança e com o reajuste dos financiamentos bancários, que fizeram com que o CRI voltasse a ser atraente para os principais incorporadores do país. “Várias empreiteiras estão partindo para o financiamento próprio para auxiliar na venda de seus estoques e o CRI vai ao encontro desta tendência”, afirma.

Segundo o executivo, os CRI são responsáveis por pouco menos de 10% do mercado imobiliário brasileiro atualmente e devem apresentar grande evolução a partir deste semestre. “A redução nos volumes aplicados em poupança em quase R$ 40 bilhões só no primeiro semestre deve conduzir o mercado de construção civil de volta às aplicações em CRI. Isso já aconteceu anteriormente, principalmente em 2009 e 2010”, diz Abreu.

Para os investidores a notícia é boa. Mas no mercado financeiro nunca existe almoço grátis. O prêmio elevado que alguns CRI pagam está relacionado com a estrutura da aplicação, que costuma embutir um risco maior do que papéis mais simples como o CDB (certificado de depósito bancário) ou mesmo a LCI (letra de crédito imobiliário). Por isso, especialistas destacam que é fundamental que investidor compreenda os riscos para fazer uma alocação segura em um título como este. “O CRI é um papel estruturado e bastante customizado. Existem títulos com perfis de risco que variam de A a Z. Não é um papel trivial e talvez esteja na fronteira do que tem de mais complexo em crédito hoje no mercado”, afirma Alexandre Fernandes, diretor de crédito da Rio Bravo Investimentos.

Em primeiro lugar, antes de comprar um certificado de recebíveis imobiliários é importante entender pelo menos o básico da sua estrutura. O CRI é um título de renda fixa criado após a securitização de créditos do mercado imobiliário. Securitizar é o mesmo que transformar direitos de créditos – como as parcelas de financiamento de um imóvel ou os vencimentos referentes à locação – em títulos negociáveis no mercado financeiro. Por exemplo: imagine que uma construtora tenha a receber dos clientes que compraram seus apartamentos um total de R$ 10 milhões, mas este valor será pago em parcelas durante 60 meses. Para receber todo o valor adiantado, de uma única vez, uma alternativa é securitizar estes créditos, ou seja, “empacotá-los” em um CRI. A securitizadora faz uma captação no mercado para conseguir os recursos e após a emissão do papel ela passa a distribuir o rendimento para os investidores. Veja na ilustração abaixo:

Fonte: Barigui Securitizadora

No caso deste exemplo de um CRI originado após um financiamento residencial, o papel é considerado “não performado” – ou seja, o lastro é baseado em direitos de crédito de um imóvel que ainda não está pronto para morar. O maior risco para os investidores está relacionado à capacidade de pagamento dos clientes que fizeram o financiamento com a construtora. Quanto maior as chances de calote do grupo de compradores, portanto, mais arriscado é o título e maior o prêmio que deve ser pago aos investidores – pelo menos teoricamente.

“Quem compra um CRI residencial pode estar exposto a um risco pulverizado de vários mutuários. Existem CRI com centenas de mutuários do mesmo prédio. Mas também há papéis em que há devedores de vários empreendimentos diferentes”, explica Fernandes. Na opinião do executivo, a pulverização é justamente um dos aspectos mais importantes para um CRI “não performado”. “Esta diversificação mitiga o risco. Quanto mais pulverizado, menor o impacto que o default (calote) de um mutuário vai ter na estrutura do CRI”, diz o diretor da Rio Bravo.

Além disso, a estrutura do CRI permite outras formas de redução dos riscos. Uma delas é a sua categoria, que pode ser sênior ou subordinada. Os CRI subordinados pagam um rendimento maior, mas também embutem um risco mais elevado aos investidores. Se houver calote, quem comprou este papel absorve todo default até um percentual predefinido no momento da emissão. “É como se fosse um colchão para absorver um determinado nível de inadimplência esperada para aquela carteira”, explica Fernandes. Normalmente os CRI subordinados ficam o a própria construtora. Já os investidores do CRI sênior recebem um prêmio um pouco menor, mas se algum mutuário deixar de pagar, eles estão mais protegidos.

Outra estrutura de proteção é a alienação fiduciária, que nada mais é do que a garantia de pagamento da dívida pelo próprio imóvel. O bem fica em nome do credor até que o devedor cumpra com todos os pagamentos – caso o cliente não pague, o imóvel pode ser retomado. “Mas nem sempre o CRI conta com alienação, algumas vezes a garantia é de hipoteca. É preciso olhar caso a caso”, diz o executivo da Rio Bravo. Como os riscos de um CRI “não performado” são mais altos, a nova legislação que entrou em vigor em julho deste ano só permite aplicações de investidores qualificados e profissionais. “Com isso, evita-se que um investidor de varejo que possua recursos suficientes para adquirir um único certificado concentre todo seu portfólio neste ativo”, explica a Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais).

CRI performado
Já o CRI “performado” é composto por direitos de crédito de imóveis que já possuem “habite-se” e é considerado menos arriscado. É comum, por exemplo, a estruturação baseada no fluxo de pagamento de alugueis de uma grande empresa que precisa de um imóvel sob medida com um contrato de locação atípico, de prazo bastante longo. Neste caso, o dono do imóvel cede o direito de receber o aluguel para a securitizadora, que empacota todo o fluxo do crédito no CRI. “Este papel tem basicamente o risco de crédito da companhia que vai pagar o aluguel – e que muitas vezes é uma estatal, com risco soberano”, destaca Fernandes. Foi o caso da emissão de CRI da Petrobras, no final de 2013. Com aplicação mínima de R$ 10 mil, era possível aplicar nos títulos que pagavam um retorno entre 5% e 6% ao ano mais a inflação medida pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) do período.

 Mas ainda que o papel aparentemente seja mais seguro, é preciso ficar atento às nuances de cada emissão. Pode estar no contrato que o locador precisa fazer – e pagar –uma grande obra do imóvel, o que já aumentaria o risco para o investidor. “O diabo mora nos detalhes. Por isso é muito complexo fazer uma avaliação de CRI de forma genérica”, diz Fernandes.

Não tem garantia do FGC
É importante lembrar que o CRI não conta com a garantia do FGC (Fundo Garantidor de Créditos), como acontece com outros produtos de renda fixa menos sofisticados. Justamente por isso é preciso ter ainda mais cuidado. “Como não há garantia externa, o investidor deve estar atento a todas as características da emissão”, destaca Paulo Secco, planejador financeiro com certificação CFP da Alta Vista Investimentos.

Entre as recomendações dos especialistas está a leitura atenta da seção de riscos no prospecto da emissão. Além disso, é aconselhável se atentar ao rating (classificação de risco) deste CRI. “É importante que o papel tenha uma boa classificação, de preferência A+ ou melhor”, afirma Isaac Diwan, especialista em investimentos da AX Capital.

Ele lembra que a emissora do certificado não garante os créditos, mas é responsável pelo montagem da operação, por seu acompanhamento e pela liquidação dos créditos e das garantias. “Por isso é recomendável escolher emissores com solidez financeira e experiência neste mercado”, diz o especialista.

Risco de liquidez
Além do risco de crédito, também é preciso ficar atento ao risco de liquidez do CRI. Na maioria das vezes o prazo de cada título é longo e o investidor que quiser se desfazer antes do vencimento pode não encontrar comprador. Nos CRI da Petrobras emitidos em 2013, por exemplo, o prazo de vencimento do papel era de pouco mais de 12 anos. “Não há um mercado secundário muito desenvolvido, portanto, caso o investidor necessite vender no mercado secundário ele pode ter problemas”, alerta Diwan.

Na opinião de Secco, por ser um produto de renda fixa com risco de crédito mais elevado, prazo longo e liquidez baixa, o ideal é que esse tipo de título não ultrapasse uma participação de 15% no portfólio. “Um planejador financeiro poderá analisar isso de forma melhor, considerando todos os fatores individuais de cada investidor”, aconselha.

Para quem não quer se preocupar com a análise de todos os riscos embutidos em um papel como este e não pode contar com o auxílio de um consultor de finanças, uma boa opção pode ser investir por meio de fundos. “Os gestores são profissionais que estão dedicados a avaliar as estruturas, entender os processos, a dinâmica e os riscos da aplicação”, conclui Fernandes, da Rio Bravo.