Preço dos fundos imobiliários está atrativo, mas é preciso escolher bem

SÃO PAULO – Os fundos imobiliários (FIIs) estão com preço interessante, na opinião de Augusto Martins, sócio da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo Investimentos. Segundo dados da BM&FBovespa, o valor do patrimônio dos fundos listados era de R$ 35,8 bilhões em janeiro deste ano. Já o preço das cotas negociadas na Bolsa estava em R$ 23,6 bilhões, o que indica um desconto de 34%. “Acho esse número muito alto. Particularmente acredito que o preço hoje é atrativo”, diz Martins.

O especialista destaca que o valor patrimonial é um indicador confiável e que na grande maioria das vezes reflete o real valor dos ativos que compõe a carteira do fundo. Prova disso é que muitos laudos de avaliação têm sido divulgados com valores inferiores de um ano para outro. “Isso dá credibilidade para o valor patrimonial”, afirma.

Ao mesmo tempo, ele lembra que é preciso fazer uma seleção bastante criteriosa dos FIIs antes de decidir pela compra, e lembrar que este é um ativo de longo prazo. “Não dá para comprar qualquer fundo”, alerta. Para ele, este ano ainda deve ser de estabilidade no mercado de FIIs, mas o investidor não deve esperar que as cotas subam muito para comprar. “Não dá para ficar esperando a hora exata. O ideal é ir comprando fundos bons aos poucos, aproveitando o momento e os possíveis descontos”, aconselha.

O executivo compara a relação entre o mercado imobiliário e os fundos imobiliários com a da economia real e o mercado de ações. Isso porque normalmente o mercado financeiro antecipa os acontecimentos da economia real. “O mercado acionário começou a sofrer muito antes que a economia real do país, que piorou mesmo em 2015. Nos fundos aconteceu a mesma coisa. Entendo que a queda dos fundos que aconteceu em 2013 e 2014 foi uma antecipação do que aconteceu em 2014 e 2015 no mercado de imóveis – e que talvez ocorra em 2016”, diz Martins.

Ele avalia que o ajuste dos fundos foi maior que a desaceleração do mercado real. Isso fez com que o preço das cotas registrasse um forte desconto em relação ao valor do patrimônio líquido dos fundos.

Altos e baixos

Após o boom de 2012, quando muitos fundos novos entraram no mercado e o número de investidores deu um enorme salto, 2013 foi um ano complicado e os problemas seguiram em 2014. No ano passado, os fundos tiveram um ano melhor, mas boa parte dos ganhos foram devolvidos no final de dezembro quando o senador Romero Jucá (PMDB-RR) incluiu no texto da MP-694 a tributação do rendimento dos FIIs. “2015 tinha tudo para ser um ano positivo. Nosso cenário apontava para um retorno total (somando valorização da cota e renda) entre 10% e 12%”, diz Martins.

Em um único dia (16 de dezembro), o Ifix (Índice de fundos imobiliários da Bovespa) registrou queda de quase 5%, após a notícia de que os fundos poderiam perder a isenção de IR. “Foi no ‘apagar das luzes’. A ideia era aprovar no final do ano para valer já em 2016, por conta do princípio da anualidade – as leis aprovadas só entram em vigor a partir do ano seguinte”, diz Martins. Com isso, o Ifix encerrou 2015 com uma valorização acumulada de apenas 5,46%. “Boa parte dos ganhos foi devolvida sem nenhum motivo operacional”, diz. Em janeiro deste ano, Jucá reeditou a medida provisória, excluindo a parte que tratava sobre a tributação de investimentos.

Vantagens

Para o sócio da Rio Bravo, os fundos imobiliários fazem muito sentido para os investidores. “É um ativo que deveria compor a carteira de todo investidor, independente de maior ou menor exposição”, afirma. Na opinião de Martins, este produto é ainda mais interessante para aqueles que estão procurando imóveis comerciais para comprar e ganhar com a renda da locação. “Faz muito mais sentido comprar cotas de um fundo imobiliário. Não vejo nenhum benefício em comprar uma sala comercial”. Entre as vantagens do fundo, ele argumenta que o risco do fundo imobiliário é menor, o yield (renda) é maior e o investidor terá um gestor profissional cuidando do portifólio. “Ainda assim, muitas pessoas compram salas comerciais. É uma coisa cultural”, opina.

Ele também destaca que o fundo costuma ter um portfólio mais diversificado e mais inquilinos do que uma única sala comercial, por exemplo. “Se uma empresa deixar o imóvel do fundo você terá apenas um percentual de vacância. Já se o único inquilino da sua sala devolver o imóvel toda renda fica comprometida”, alerta Martins.

Também pesa a favor do fundo é a facilidade de vender as cotas na Bolsa de Valores. “O fundo imobiliário é líquido. Você se você quiser sair é só vender. Agora vai tentar vender um imóvel. Não há tantos dados para saber se o preço que você pede está certo. Quando há um mercado secundário na Bolsa, a liquidez mostra que de fato tem alguém comprando e vendendo naquele preço. É diferente de você dizer que seu apartamento vale R$ 1 milhão, mas simplesmente não conseguir vender por este preço”, compara.

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