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Riscos de investir em imóveis

Imóveis são um dos investimentos preferidos dos brasileiros que têm algum dinheiro sobrando na conta, seja para lucrar com a sua valorização, ou ainda para ter uma renda estável com aluguel, muitas pessoas acabam escolhendo essa opção de investimento. No entanto, quais são os erros mais cometidos ao investir em um imóvel?

Imóvel Investimento
(Brian A Jackson)
Em meio a incerteza predominante no mercado de investimentos, uma coisa é certa não existe investimento 100% seguro, o que existe são investimentos com menor ou maior grau de risco. O risco de investir em imóveis, por exemplo, é considerado alto, visto envolver várias premissas que deixou de ser um lugar de amadores para se tornar um campo cada vez mais disputado, onde somente os mais qualificados conseguem lucrar. Para se destacar neste mercado é necessário muito trabalho e pesquisa.
 
Os 7 maiores riscos de investir em imóveis.

1 Pagar mais do que o imóvel vale 

Para não cair neste erro, você deve pesquisar os preços que os imóveis mais semelhantes e mais próximos estão sendo vendidos e não por quanto estão sendo ofertados. Dessa forma você pode dimensionar até que ponto o investimento poderá ser lucrativo. Se pretende investir em salas para alugar, pesquise o preço de aluguel de salas na região e, de preferência, que sejam do mesmo tamanho. Caso seu foco seja comprar para reformar e vender, estime os custos para a reforma e procure conhecer o valor de venda dos imóveis semelhantes.

 

2. Risco de mercado

Procure analisar primeiramente o mercado financeiro, pois o mercado imobiliário acaba por refletir depois de algum tempo as mudanças do cenário econômico. Assim, avalie indicadores como taxa de juros, taxa de desemprego, confiança do consumidor, rendimento real, entre outros, antes de investir em imóveis. Possíveis compradores que precisam de crédito para adquirir o imóvel, por exemplo, ficam desestimulados se a taxa de juros do financiamento estiver alta. Já aqueles que possuem capital para comprar à vista, podem optar por investir esse dinheiro e aproveitar as taxas elevadas que rentabilizam a renda fixa.

 

3. Incerteza quanto à valorização

A valorização depende tanto das condições do mercado e da região onde está localizado quanto do imóvel em si. Esse potencial é, portanto, imprevisível. Tamanha é a incerteza que o próprio crescimento da cidade pode gerar diferentes valorizações entre os bairros.
Para amenizar este risco você pode, por exemplo, escolher imóveis menores ao invés de um grande e único imóvel, diversificando seu investimento e aumentando as chances de pelo menos algum um deles ser vendido/alugado. Já nas lojas, opte por imóveis onde a probabilidade de locação é maior, como em shoppings ou centros comerciais já consolidados.

 

4. Baixa Liquidez

Outro risco de investir em imóveis é a sua baixa liquidez. No mercado imobiliário o tempo para encontrar um comprador é desconhecido. Ou seja, quando precisar do dinheiro aplicado, não haverá garantia de que vai conseguir vender o imóvel rapidamente. Isso pode levar o investidor a outro erro: o de vender o bem por um valor abaixo do esperado. No caso do aluguel, há também o risco de não conseguir alugar o imóvel por tempo indeterminado, o que acaba por gerar despesas de manutenção, ainda que sem uso.

 

5. Imobilização do patrimônio

Pode-se dizer que quem compra imóveis congela parte do seu dinheiro. Daí a importância de planejar bem a compra, pois este investimento carrega o risco de afetar sua vida financeira por um longo período, imobilizando seu patrimônio. Por isso, o investimento em imóveis é mais adequado para aqueles que visam rendimento no médio e longo prazos.

 

6. Baixa rentabilidade

Existe também o risco ligado à rentabilidade. Como já foi comentado, o retorno do investimento é determinado de acordo com variáveis imprevisíveis, como a valorização da propriedade. Situações de turbulência do mercado também podem comprometer o investimento. Dessa forma, o mais indicado é que você analise atentamente o retorno e os riscos envolvidos no imóvel, propondo cenários de possíveis rentabilidades.

 

7. Custos elevados

E, por último, lembre-se que investir em imóveis inclui não somente o valor da propriedade, mas também o valor de todos os custos necessários para mantê-lo. Se você quer de fato lucrar com este investimento, planeje e anote todos os gastos envolvidos. Até mesmo o tempo levado para encontrar e visitar os imóveis devem ser levados em conta, afinal, tempo também é dinheiro. Não esqueça dos custos associados à compra/venda de um imóvel, como corretagem, escritura, registro e ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Além disso, manutenção, condomínio, IPTU e outras taxas também costumam ser custos elevados. Se for alugar, faça um contrato delegando a responsabilidade pelos custos de manutenção, pois assim você evita problemas (e custos) futuros.


OS 4 ERROS MAIS COMETIDOS


1- O erro mais comum de pessoas que investem em imóveis é o apego excessivo ao bem. Os investidores não tratam o imóvel como um investimento, mas sim como um bem. Este é caso de pessoas que compram casas na crença de que a região em questão irá se valorizar, mas não pensam em vender esse imóvel para embolsar o ganho e investir em outra oportunidade, pois se apegam esperando mais valorizações.

2- Outro erro clássico é não saber o quanto o imóvel vale. Como o mercado de imóveis não é um mercado aberto, como o de ações, por exemplo, as pessoas colocam o preço que acham que vale e ponto final. Muitas vezes essas pessoas deixam de vender o imóvel por uma diferença pequena entre o preço oferecido e o preço pedido, quando poderiam embolsar o lucro de uma vez.

3- Quando as pessoas perdem dinheiro com investimentos, elas não costumam comentar com os outros. Ninguém fala quando perde dinheiro, você vê conhecidos ganhando dinheiro e quer ganhar também. O melhor, nesse caso, é não perder tempo ouvindo conselhos ou dicas de parentes e amigos, mas sim buscar uma assessoria profissional de investimentos que possa efetivamente entender as suas necessidades e apontar as melhores opções.

4- Quem quer investir em imóveis deve colocar na ponta do lápis os gastos relacionados com a aplicação. Muitas pessoas esquecem de ver as despesas como reformas, IPTU, impostos na hora da venda, ou condomínio, por exemplo. Todas essas contas acabam fazendo muita diferença na hora de calcular qual foi a rentabilidade do investimento.

 

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Definir quais são os seus planos e ter metas bem definidas são determinantes nesta tarefa. Por isso, a solução é planejar de acordo com as suas necessidades com calma e inteligência. E, sempre que possível contar com o auxílio de um especialista.

Importante: As opiniões contidas neste texto são do autor do blog e não necessariamente refletem a opinião do InfoMoney.

perfil do autor

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André Santos

Graduado em Administração Financeira, pós-graduado pela FGV em Gestão Empresarial, especialista em investimentos pela ANBIMA, consultor, palestrante, educador e terapeuta financeiro pela DSOP e associado a ABEFIN (Associação Brasileira de Educadores Financeiros). andre.santos@DSOP.com.br

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