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Representantes setor imobiliário querem enterrar direitos do consumidor

É preciso deixar claro que ninguém paga por dois ou três anos prestações de um imóvel que não usou e sequer existe para depois desistir do negócio. A grave crise econômica que afetou o país, o desemprego e o enxugamento do crédito tiraram do consumidor as condições para finalizar a compra, deixando para a empresa a livre negociação de um imóvel que sempre foi dela.

Não é de hoje que o setor imobiliário vem fazendo manobras para tentar legalizar condutas que até o momento são ilegais e, desta forma, acabar com seus problemas de uma vez por todas.

Desde a tentativa de um projeto de lei em 2015, que acabou sendo um tiro no pé, pois alterações no texto tornaram a futura lei péssima para os interesses das empresas, passando por pactos sem eficiência, e agora com a mais recente investida, que é o lobby para emplacar uma medida provisória, que lhes garanta ficar com até 80% dos valores pagos pelo consumidor em caso de distrato.

Mais absurdo do que isso foi a declaração de um empresário do ramo imobiliário, que pretende ficar com 100% de tudo o que foi pago pelo consumidor e, caso essa pretensão não dê certo, afirma que a solução é chorar.

Então o choro deve começar, pois a retenção de todos os valores pagos pelo consumidor é proibida por lei de forma taxativa, nos termos do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que textualmente traz que “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.

A mesma ilegalidade está presente na pretensão de retenção de 80% dos valores pagos, sendo que a mesma lei, em seu artigo 39, estabelece como cláusula abusiva “exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva”. Também é ilegal em razão do enriquecimento ilícito das empresas com essa prática, o que é proibido pelo artigo 884 do Código Civil.

Além disso, de forma invariável, as decisões judiciais de todo o país têm entendimento sedimentado que os descontos em casos de distrato devem ser calculados sobre os valores pagos pelo comprador e variar entre 10% a 20% do total. Como se vê, o assunto está regulamentado no país, porém, as normas não atendem aos anseios econômicos das incorporadoras.

Insatisfeitas com as regras atuais aproveitam-se as empresas dos negativos índices econômicos para tentar convencer o governo que precisam de uma legislação que lhes prestigie para retomarem as contratações, gerando novos empregos e salvando a economia.

E as ofensivas são das mais variadas, desde pressões e conversas com entes do governo federal, até divulgação de pesquisas que dizem que o Brasil é um país atrasado em relação a outras nações, que impõem penalidades mais severas em caso de distrato.

Mas o problema é que se esquecem também de dizer que em outros países o formato do negócio é diferente. Pratica-se nesses países o modelo de crowdfunding, no qual pequenos investidores aplicam dinheiro na obra para obtenção de lucro, inclusive com resultados garantidos.

Aqui no Brasil, ainda em fase experimental, há um empreendimento sendo construído nesse formato em São Paulo, e promete à incorporadora rendimento mínimo equivalente ao da poupança.

Analisando a dinâmica da incorporação imobiliária, temos o chamado distrato, que, na verdade, é um cancelamento de reserva. O modelo brasileiro de incorporação prevê que o interessado pode se candidatar à compra de um imóvel a ser construído quando este estiver pronto e que, para isso, deve pagar à incorporadora parte do preço do bem. O comprador adianta os valores do imóvel, financiando a construção.

É um negócio que traz vantagens às empresas e o risco é todo do consumidor, que empresta dinheiro para uma obra, sem capitalização desse capital e sem garantia que esse imóvel ficará pronto. Tanto é verdade que não são raros os casos de falências de incorporadoras que deixam centenas de famílias desamparadas.

Apenas com a conclusão da obra é que se celebra o contrato de compra e venda e é somente nesse momento que se transfere a posse e propriedade ao comprador. Então não há um prejuízo efetivo, uma vez que aquele que se interessou pela compra no passado não devolve nada à incorporadora, apenas deixa de comprar e a empresa pode vender o bem a quem quiser.

Na sistemática atual, nos casos de desistência da compra, além de receber dinheiro emprestado do comprador sem pagar nem juros nem correção, a empresa ainda fica com um percentual desse dinheiro.

É preciso levar em conta que ninguém paga por dois ou três anos prestações de um imóvel que não usou e sequer existe para depois desistir do negócio. A grave crise econômica que afetou o país, o desemprego e o enxugamento do crédito tiraram do consumidor as condições para finalizar a compra, deixando para a empresa a livre negociação de um imóvel que sempre foi dela.

Mais ainda, além do lucro no financiamento da construção, as empresas recebem também do cliente as despesas de comercialização, que já foram pagas como corretagem e que também serão cobradas do próximo comprador.

Além disso, sabemos que as unidades são feitas na forma e no modelo determinado pelo construtor, não é uma obra por encomenda que poderia criar dificuldades para a comercialização, mas sim o produto que a incorporadora habitualmente comercializa e pode vender livremente.

Então onde está o prejuízo?

É justamente por isso que, apesar das pressões, órgãos de defesa do consumidor estão combatendo duramente a proposta, que dificilmente será aprovada. E, mesmo que seja aprovada, em nada interferirá nos contratos já assinados, cabendo a futuros compradores entenderem o risco da incorporação imobiliária e assumi-los se tiverem coragem.

Importante: As opiniões contidas neste texto são do autor do blog e não necessariamente refletem a opinião do InfoMoney.

perfil do autor

Marcelo Tapai

Marcelo Tapai é advogado especialista em direito imobiliário, vice-presidente da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/SP, diretor do Brasilcon e sócio do escritório Tapai Advogados.

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