Bolha imobiliária? Nossos governos estão fazendo tudo para termos uma

(SÃO PAULO) – O governo federal anunciou nesta segunda-feira que aumentou o limite de valor do imóvel para que o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) possa ser utilizado na compra da propriedade. O teto subiu para R$ 750 mil em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal – onde o preço dos imóveis é mais elevado. Nos demais Estados, o limite será de R$ 650 mil. Até ontem, somente imóveis com preços de até R$ 500 mil poderiam ser incluídos no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o que inclui, além da permissão para o uso do FGTS, juros mais baixos para a compra financiada pela Caixa Econômica Federal.

A medida terá um óbvio efeito positivo na demanda por imóveis na faixa de R$ 500 mil a R$ 750 mil, que, a partir de agora, ficam mais acessíveis à população. Em um primeiro momento, os maiores beneficiados serão os trabalhadores com carteira assinada – os que recebem os depósitos em suas contas do FGTS todos os meses – que têm interesse em comprar imóveis nessa faixa e agora poderão usar esse dinheiro para realizar o sonho.

Se não vier acompanhada de medidas para o aumento da oferta de imóveis, no entanto, em breve veremos uma valorização de casas e apartamentos de até R$ 750 mil nos principais Estados do país. Isso porque a medida vai tornar mais fácil para compradores conseguirem os recursos necessários para fechar a compra. Para que não haja elevação de preços, será necessário um aumento da oferta na mesma proporção.

O problema é que nossos governos estão trabalhando na direção contrária. Em evento com empresários do setor imobiliário no último dia 18, o prefeito de São Paulo, Fernando Haddad, disse que é hora de parar de “pajear investidor”. Ele respondia a críticas de empresários ao prazo médio para aprovação de projetos imobiliários na cidade de São Paulo, que chega a 450 dias.

Já o projeto de plano diretor enviado na semana passada à Câmara por Haddad aumenta em 20% as Zeis (zonas especiais de interesse social), destinadas à construção de moradias populares. Na cidade, já há diversas Zeis. Mas os terrenos são subaproveitados porque as incorporadoras não conseguem desenvolver projetos imobiliários que se encaixem nos padrões exigidos pelas regras dessas áreas – os imóveis precisam ser muito baratos. As Zeis são defendidas pelos movimentos populares e até parecem uma proposta justa em termos de redistribuição de renda. O problema é que acabam sendo criados na cidade imensos vazios que não são aproveitados para nada – alimentando ainda mais a especulação imobiliária.

Ao menos Haddad voltou atrás em uma questão-chave do novo plano diretor, a que estabelece limites para novas construções na cidade. Em um primeiro momento, o prefeito anunciou um projeto que limitaria – e muito – a realização de novos projetos. Analistas de mercado que avaliaram a proposta disseram que as medidas eram tão duras que haveria uma grande migração de empreendimentos imobiliários para fora dos limites da cidade – ou seja, para os municípios da região metropolitana.

Na semana passada, o prefeito agiu com racionalidade e recuou da proposta. Haddad admitiu publicamente que, do jeito que estava o projeto, as taxas cobradas das incorporadoras subiriam, “o que poderia encarecer os imóveis na cidade”.

Segundo cálculos publicados pela Folha de S.Paulo, um empreendimento de 1.000 metros na Vila Mariana que hoje paga R$ 630 mil a título de outorga onerosa para a Prefeitura para ter o direito de realizar uma construção passaria a pagar R$ 4,2 milhões se a primeira proposta fosse aprovada. Com o recuo de Haddad, esse valor caiu para R$ 525 mil – mais baixo que o atual, portanto.

O último plano diretor de São Paulo venceu em 2012, mas a Câmara dos Vereadores pode votar a proposta do prefeito somente em 2014. Enquanto isso, novas construções ficam inviabilizadas em muitos bairros da cidade.

Ao dificultar novas construções, a prefeitura agrada movimentos sociais e ONGs de urbanismo, mas o resultado final é ruim para todo mundo porque só aumenta a especulação imobiliária. Os preços dos terrenos dispararam na última década devido à escassez de bons espaços para construção. Como todo mundo quer uma casa própria e não faltam potenciais compradores, o ajuste acaba se dando pelo preço.

Vale lembrar que as políticas restritivas para novas construções começaram a ser adotadas na década de 1970, quando Olavo Egydio Setubal era o prefeito de São Paulo. As restrições para a oferta de novos imóveis foram acentuadas na gestão da prefeita Marta Suplicy (PT), quando foi aprovado o último plano diretor, que limitou bastante o potencial construtivo de diversas áreas da cidade.

As incorporadoras e construtoras se adaptaram às novas leis lançando projetos em regiões mais afastadas da cidade ou em municípios da região metropolitana, como Barueri ou Guarulhos. Como não foi construída a infraestrutura necessária para que as pessoas que passaram a morar nessas regiões chegassem ao trabalho todos os dias de forma rápida, houve um impacto desastroso no trânsito.

Para aumentar a oferta de imóveis em regiões próximas aos escritórios das empresas, faria muito mais sentido imitar a fórmula desenvolvida na maioria das cidades médias e grandes dos Estados Unidos. Lá, é muito comum que o centro da cidade (downtown) seja ocupado por arranha-céus enormes, com mais de 70 andares, que abrigam o maior número de prédios de escritórios possível.

A região é então dotada de excelente infraestrutura, com fácil acesso via transporte público de todos os demais pontos da cidade. Para incentivar o uso de ônibus e metrô, muitos desses prédios simplesmente não possuem vagas de estacionamento – e quem mesmo assim vai de carro é obrigado a pagar mensalidades altíssimas em estacionamentos privados.

A Prefeitura e o Governo de São Paulo poderiam fazer algo parecido na área conhecida como “Cracolândia”, no Centro da cidade. Mas o projeto não sai do papel devido à dificuldade de desapropriar os moradores de cortiços, tão comuns por ali.

Com o subaproveitamento dos terrenos, não há como os preços dos imóveis caírem em São Paulo. Há pouco mais de um mês, estive no Congresso da BM&FBovespa em Campos do Jordão, onde o professor Robert Shiller, talvez o maior especialista em preços dos imóveis dos EUA, afirmou que não via nenhum motivo para os preços subirem acima dos custos da construção em nenhum lugar do mundo porque, sempre que isso acontece, é possível que se crie uma nova cidade, com novos terrenos disponíveis para construção e com imóveis a preços mais razoáveis.

A declaração até pode fazer todo sentido nos EUA, onde os governos planejam as cidades de forma a garantir qualidade de vida aos cidadãos. Já em uma cidade como São Paulo em que não há visão de futuro e onde urbanistas influentes continuam a ter uma visão marxista da ocupação do espaço urbano, as afirmações de Shiller parecem não fazer nenhum sentido. É por isso que os preços dos imóveis estão tão altos e, em minha opinião, tendem a continuar altos por muito tempo – a não ser que haja uma profunda mudança de visão do poder público.