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Especialistas orientam como usar o FGTS para quitar financiamento de um imóvel

O saque do FGTS começou em outubro, mas ele pode ser melhor utilizado para quitar um financiamento

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Uma nova rodada de saques do FGTS foi liberada pelo Governo e pela Caixa Econômica Federal em outubro. No entanto, esse dinheiro pode ser melhor utilizado pelos cidadãos para quitar financiamentos de imóveis. Pelo menos é o que defendem alguns especialistas.
O dinheiro do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço é usado tradicionalmente para ajudar as pessoas a alcançar o sonho da casa própria. Especialmente em um período de crise, em que fica mais difícil pagar as prestações de um financiamento, pode ser interessante usar essa opção.

No entanto, usar o FGTS para pagar um financiamento não é tão fácil assim, já que há alguma resistência do sistema contra isso. Em 2019, novas regras para o uso do FGTS nos financiamentos imobiliários começaram a valer, como explicam os advogados especialistas do escritório André Castilho Advogados .
“Uma das principais mudanças foi no teto do valor do imóvel. A partir de 2019, passou a valer o uso do FGTS para financiar imóveis de até R$1,5 milhão. Antes, o valor máximo era de R$950 mil para alguns estados, como São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, e com teto de R$ 800 mil para o resto do país”, explica o advogado especializado.

A mudança na regra foi feita, segundo o Banco Central, para oferecer um estímulo nos financiamentos pelo Brasil. Para muitas financeiras haverá facilidades, caso elas usem 65% das próprias poupanças em financiamentos imobiliários de até R$500 mil.
No entanto, há um problema tradicional na utilização do FGTS para pagamentos de financiamentos imobiliários: a modalidade do financiamento.
No Brasil, existem dois tipos diferentes de financiamentos destinados à aquisição de um imóvel. Um deles é o Sistema Financeiro da Habitação, também chamado de SFH, o qual foi modificado pelas regras e passou a contemplar imóveis de até R$1,5 milhão.

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Já o outro é o Sistema Financeiro Imobiliário, também conhecido como SFI, e que não tem limite para o valor do financiamento.
Segundo a lei, o uso do FGTS para financiar imóvel só se aplica para os contratos feitos na modalidade SFH (Sistema Financeiro da Habitação). Para os contratos feitos no SFI, o FGTS não poderá ser usado.

No entanto, essa não tem sido a decisão judicial sobre o assunto, conforme explica o especialista a seguir:
“De fato, a lei cita o uso do FGTS apenas nos financiamentos SFH. No entanto, a Justiça vem decidindo caso após caso que proibir o uso do valor que fica retido a título de FGTS para quitação de financiamentos do tipo SFI é inconstitucional. A decisão é baseada no direito da habitação, que é a finalidade do próprio FGTS. Por isso, a Justiça vem autorizando o uso desses valores para financiamento via SFI”.

A decisão da Justiça vem sendo aplicada nesse sentido, especialmente por causa das alterações do teto do financiamento que foram realizadas com frequência nos últimos anos.

“Em 2010, o BACEN determinou que o teto do financiamento no SFH era de R$500 mil. Em 2013 houve uma mudança: R$650 mil para todos os estados do Brasil, com exceção ao valor de R$750 mil para São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal. Em 2016 mudou de novo: R$800 mil para todos e R$950 mil para os 4 estados já mencionados. Em 2018, aconteceu a mudança para a regra atual”, diz o especialista.
Essas mudanças criaram uma complicação jurídica. Alguém que comprou um apartamento de R$650 mil em 2011, por exemplo, não era autorizado a usar o SFH, que daria a possibilidade de utilizar o FGTS no financiamento.

Logo, a única alternativa era optar por um financiamento no sistema SFI, que conta com juros maiores. No entanto, 2 anos depois, já se podia fazer esse financiamento. Assim, a pessoa teria em mãos um contrato menos vantajoso, mesmo atingindo os requisitos para usar o FGTS.
“Respeitando o princípio da isonomia e do direito à habitação, os juízes e cortes brasileiras têm decidido em favor do consumidor que tenha firmado um contrato SFI no passado, mas, hoje, cumpre as regras para se qualificar a um SFH. Assim, ele pode entrar na Justiça para fazer valer esse direito”, revela o advogado do escritório André Castilho Advogados .

Além do valor do imóvel, existem outros requisitos para que alguém seja qualificado a usar o FGTS em um financiamento imobiliário. O primeiro deles é que um trabalhador tenha pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS. Ele também não pode ter nenhum outro financiamento no sistema SFH e não pode ser proprietário de algum imóvel no mesmo município onde ele esteja morando ou trabalhando (incluindo cidades da mesma região metropolitana ou limítrofes).
Essa teoria tem sido seguida por muitos tribunais no Brasil. Um exemplo é o voto do Ministro Relator Castro Meira, da Segunda Turma do STJ, em 07 e junho de 2005, num caso que tratava deste tema.

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“Dessa forma, para quem tem um financiamento, talvez seja mais vantajoso não fazer o saque do FGTS agora, mas entrar com um processo judicial para ganhar o direito de usar esse valor para quitar o financiamento de um imóvel. Assim, livra-se de uma dívida grande na busca de ter uma casa própria”, conclui o especialista do escritório André Castilho.

Website: https://acsa.adv.br/