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REITs recuperam apelo com expectativa de corte de juros nos EUA; veja setores e ativos indicados

Bons balanços e caixa cheios são pontos positivos para o setor imobiliário – mas aposta não é unânime entre especialistas

Monique Lima

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O horizonte de juros menores nos EUA já começa a melhorar a expecativa do mercado para o desempenho dos REITs (Real Estate Investment Trust), os “primos” dos fundos imobiliários brasileiros. Segundo analistas, a classe iniciou recuperação no fim de 2023 já em reação à expectativa de cortes de taxas pelo Federal Reserve (Fed, o banco central americano), e pode deslanchar nos próximos meses.

Entre o início de 2022 e 1º de dezembro de 2023, os preços dos REITs caíram, em média, 21,4%, conforme dados da NAREIT, associação norte-americana dos REITs. Mas o número global esconde o início de uma retomada nos últimos meses do ano: o índice FTSE NAREIT All REITs (FNAR) subiu 12% e 9% em novembro e dezembro, respectivamente.

Um dos motivos para essa recuperação foi a diferença entre a precificação dos REITs listados em Bolsa, que começou a apresentar descontos grandes, e os ativos do mercado privado, analisa Caio Braz, sócio da URCA Capital.

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“Não vemos grandes problemas de vacância nos imóveis, houve ajuste de aluguéis e reciclagem de inquilinos nos últimos tempos. Além disso, o nível de endividamento está baixo e o fluxo de caixa positivo, de modo geral, gerando bons retornos de dividendos”, avalia Braz.

O ano de 2024, que terá juros ainda elevado, não será sem solavancos para os REITs, pondera Guilherme Morais, analista da VG Research. No entanto, diz, tendo em vista o desempenho desde o final de outubro, “o cenário pode ser interessante, com sinais que indicam uma recuperação significativa do setor”. 

O histórico na sequência das crise das “ponto.com”, nos anos 2000, e do subprime, em 2008, também jogam a favor dos REITs. “Em média, ao longo do ciclo de aperto, os REITs tiveram o menor retorno em comparação com o mercado privado e o mercado de equity. Porém, após o encerramento do ciclo, o retorno dos REITs é acima da média, chegando a 20% nos quatro trimestres subsequentes”, conta Morais.  

Mas a análise não é unânime. Ronaldo Patah, estrategista de investimentos do UBS Wealth Management, não vê o setor com tanto otimismo. Em participação Onde Investir em 2024, ele afirmou que o setor imobiliário tem uma dinâmica própria, e a possível desaceleração da economia dos Estados Unidos, mesmo que não chegue à recessão, deverá afetar avaliações e aluguéis dos imóveis.  

O fundo de índice (ETF) VNQ, considerado um dos indicadores de desempenho do setor imobiliário norte-americano, subiu 12% e 8% em novembro e dezembro, mas, nos primeiros 15 dias de 2024, acumulou queda de 1,5%.  

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No ano passado, o rali dos últimos meses ajudou o índice FNAR a fechar no positivo, com valorização de 1%. Mas alguns segmentos se destacaram mais do que outros, com mais do que o dobro de ganhos. Foi o caso do de Data Centers, com alta de 30,1% impulsionada pela demanda de inteligência artificial (IA). Também foram bem os segmentos de hotéis (23,9%) e galpões industriais (19,2%).  

Para 2024, Braz afirma que os potenciais ganhadores são REITs de imóveis residenciais e de hipotecas, ambos bastante descontados em seus preços e com bons pagamentos de dividendos nos últimos meses. Morais vê mais crescimento para Data Centers, em meio à expansão dos investimentos em IA.

Já o UBS manterá o setor sob observação para entender como se comportará a economia dos EUA e qual será a reação do mercado imobiliário. Ainda assim, por questão de diversificação, a casa recomenda alocação é de 2% a 3% em REITs.

Veja cinco REITs indicados para 2024:  

REITs (ticker)SetorPreço (US$)Dividend Yield
Realty Income (O)Varejo58,815,32%
Equity Residential (EQR)Residencial 61,904,25%
Apartment Income (AIRC)Residencial 35,945,16%
Healthpeak Properties (PEAK)Saúde 20,695,96%
Pebblebrook Hotel (PEB)Hotéis 15,230,27%
Fonte: VG Research e Morningstar. Data: 16 de janeiro de 2024.