Por que os fundos imobiliários são menos voláteis em períodos de maior turbulência? CEO da RBR Asset explica

SÃO PAULO – As discussões sobre ajustes no teto de gastos do governo federal para acomodar o Auxílio Brasil, programa de transferência de renda que substituirá o Bolsa Família, levaram o Ibovespa, na semana passada, ao pior resultado semanal de 2021, com queda acumulada de mais de 7%. No mesmo intervalo, entre 18 e 22 de outubro, o Ifix – índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa brasileira – recuou bem menos, cerca de 1%. A diferença costuma gerar questionamentos sobre a capacidade de reação dos FIIs em momentos de maior turbulência.

O assunto foi destaque na edição desta terça-feira (26) do programa Liga de FIIs, produzido pelo InfoMoney e apresentado por Maria Fernanda Violatti, analista da XP, e Thiago Otuki, economista do Clube FII. O programa também contou com a participação de Ricardo Almendra, sócio fundador e CEO da RBR Asset.

Para Almendra, a explicação sobre a menor volatilidade dos FIIs passa pela própria característica do produto, que costuma ser dividido em fundos de “papel”, que investem em títulos atrelados a indicadores de inflação ou à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário), e fundos de “tijolo”, que obtêm receita com o aluguel ou a venda de imóveis.

“O fundo de ‘papel’ é um ativo lastreado em renda fixa e, portanto, com proteção real. É natural que ele não sofra as oscilações vistas no mercado de ações”, avalia. “E o fundo de ‘tijolo’ é um portfólio de imóveis, não alavancado e sem dívidas, em um país que não projeta nenhum cenário de vacância como se viu, por exemplo, durante a pandemia”.

A dinâmica de distribuição de proventos também ajuda a explicar o perfil mais conservador dos fundos imobiliários. Almendra lembra que uma empresa, com ações listadas na Bolsa, pode reduzir o pagamento de dividendos para reinvestir na companhia ou mesmo para manter uma reserva em períodos de maior adversidade. No caso dos FIIs, a previsibilidade na manutenção dos dividendos é maior, pois o fundo é obrigado a distribuir 95% da geração de resultados, explica Almendra.

É uma boa hora para investir em fundos imobiliários?

No ano, o Ifix acumula queda de mais de 6%, influenciado principalmente pelos fundos de “tijolo”, que caem em média 10% em 2021. Mesmo com uma volatilidade menor do que a das ações, Almendra lembra que não há nenhuma mudança estrutural que justifique a forte desvalorização da cota de parte dos fundos imobiliários.

“Quem entra hoje no segmento de ‘tijolo’, terá um retorno com dividendos que deve variar entre 7% a 10% nos próximos anos, isento de imposto renda. Ou seja, você não vai ficar sem o seu dividendo periódico”, explica Almendra. Em um cenário pós-eleição e com um ambiente fiscal mais controlado, o gestor eleva a previsão de retorno para 15% a 20%, considerando também o possível ganho de capital no futuro.

Almendra destaca principalmente os fundos imobiliários dos segmentos logístico e de lajes corporativas. Para ele, a demanda por galpões está aquecida e com vacância muito baixa. O mesmo valeria para os escritórios em regiões consideradas nobres em São Paulo (SP), como as das avenidas Brigadeiro Faria Lima e Paulista.

Outro ponto levantado pelo gestor é o custo de produção, que aumentou no Brasil. Ao longo do tempo, o preço do imóvel tenderá a subir também. “O que mais o investidor deveria pensar é: estou comprando um imóvel barato e abaixo do que custa construí-lo novamente”, diz.

Mesmo com a expectativa de retorno futuro e com oportunidades de fundos imobiliários com desconto na B3, Almendra aconselha parcimônia na hora de adquirir cotas de FIIs. Segundo ele, o investidor não deve tentar acertar o momento exato que a volatilidade do mercado terminará porque a chance de erro é grande.

“O importante é ter uma estratégia. Se você tem uma reserva e quer investir em fundos imobiliários, faça pequenos aportes ao longo dos próximos seis meses”, sugere Almendra. “Passada a eleição, com a inflação mais próxima da meta e o fim do ciclo de alta de juros, não teremos mais a oportunidade que estamos tendo hoje”.