Por que os fundos imobiliários são menos voláteis em períodos de maior turbulência? CEO da RBR Asset explica

Ricardo Almendra, que participou do programa Liga de FIIs, afirma que desvalorização de alguns fundos - ainda que menor - não se justifica

Wellington Carvalho

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SÃO PAULO – As discussões sobre ajustes no teto de gastos do governo federal para acomodar o Auxílio Brasil, programa de transferência de renda que substituirá o Bolsa Família, levaram o Ibovespa, na semana passada, ao pior resultado semanal de 2021, com queda acumulada de mais de 7%. No mesmo intervalo, entre 18 e 22 de outubro, o Ifix – índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa brasileira – recuou bem menos, cerca de 1%. A diferença costuma gerar questionamentos sobre a capacidade de reação dos FIIs em momentos de maior turbulência.

O assunto foi destaque na edição desta terça-feira (26) do programa Liga de FIIs, produzido pelo InfoMoney e apresentado por Maria Fernanda Violatti, analista da XP, e Thiago Otuki, economista do Clube FII. O programa também contou com a participação de Ricardo Almendra, sócio fundador e CEO da RBR Asset.

Para Almendra, a explicação sobre a menor volatilidade dos FIIs passa pela própria característica do produto, que costuma ser dividido em fundos de “papel”, que investem em títulos atrelados a indicadores de inflação ou à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário), e fundos de “tijolo”, que obtêm receita com o aluguel ou a venda de imóveis.

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“O fundo de ‘papel’ é um ativo lastreado em renda fixa e, portanto, com proteção real. É natural que ele não sofra as oscilações vistas no mercado de ações”, avalia. “E o fundo de ‘tijolo’ é um portfólio de imóveis, não alavancado e sem dívidas, em um país que não projeta nenhum cenário de vacância como se viu, por exemplo, durante a pandemia”.

A dinâmica de distribuição de proventos também ajuda a explicar o perfil mais conservador dos fundos imobiliários. Almendra lembra que uma empresa, com ações listadas na Bolsa, pode reduzir o pagamento de dividendos para reinvestir na companhia ou mesmo para manter uma reserva em períodos de maior adversidade. No caso dos FIIs, a previsibilidade na manutenção dos dividendos é maior, pois o fundo é obrigado a distribuir 95% da geração de resultados, explica Almendra.

É uma boa hora para investir em fundos imobiliários?

No ano, o Ifix acumula queda de mais de 6%, influenciado principalmente pelos fundos de “tijolo”, que caem em média 10% em 2021. Mesmo com uma volatilidade menor do que a das ações, Almendra lembra que não há nenhuma mudança estrutural que justifique a forte desvalorização da cota de parte dos fundos imobiliários.

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“Quem entra hoje no segmento de ‘tijolo’, terá um retorno com dividendos que deve variar entre 7% a 10% nos próximos anos, isento de imposto renda. Ou seja, você não vai ficar sem o seu dividendo periódico”, explica Almendra. Em um cenário pós-eleição e com um ambiente fiscal mais controlado, o gestor eleva a previsão de retorno para 15% a 20%, considerando também o possível ganho de capital no futuro.

Almendra destaca principalmente os fundos imobiliários dos segmentos logístico e de lajes corporativas. Para ele, a demanda por galpões está aquecida e com vacância muito baixa. O mesmo valeria para os escritórios em regiões consideradas nobres em São Paulo (SP), como as das avenidas Brigadeiro Faria Lima e Paulista.

Outro ponto levantado pelo gestor é o custo de produção, que aumentou no Brasil. Ao longo do tempo, o preço do imóvel tenderá a subir também. “O que mais o investidor deveria pensar é: estou comprando um imóvel barato e abaixo do que custa construí-lo novamente”, diz.

Mesmo com a expectativa de retorno futuro e com oportunidades de fundos imobiliários com desconto na B3, Almendra aconselha parcimônia na hora de adquirir cotas de FIIs. Segundo ele, o investidor não deve tentar acertar o momento exato que a volatilidade do mercado terminará porque a chance de erro é grande.

“O importante é ter uma estratégia. Se você tem uma reserva e quer investir em fundos imobiliários, faça pequenos aportes ao longo dos próximos seis meses”, sugere Almendra. “Passada a eleição, com a inflação mais próxima da meta e o fim do ciclo de alta de juros, não teremos mais a oportunidade que estamos tendo hoje”.

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Wellington Carvalho

Repórter de fundos imobiliários do InfoMoney. Acompanha as principais informações que influenciam no desempenho dos FIIs e do índice Ifix.