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Carteira recomendada

Os fundos imobiliários mais recomendados por analistas para comprar em agosto

Fundos de logística ainda concentram as recomendações, com três dos cinco FIIs mais indicados para o mês

SÃO PAULO – A sinalização de novos aumentos da Selic para acima do nível considerado neutro até o fim deste ano e a piora no cenário fiscal estão balançando os mercados nesta semana. Para a categoria dos fundos imobiliários, contudo, embora as notícias também tenham efeito negativo – o Ifix, índice de referência do mercado, cai 1,5% na semana –, investidores parecem se apegar a outras questões favoráveis para manterem a confiança na classe.

Além de a tributação sobre dividendos ter sida descartada em julho na proposta de reforma tributária, analistas acompanham o impacto do avanço do processo de vacinação e da retomada econômica, ao lado da consolidação do comércio eletrônico.

Ainda que os aumentos na taxa básica de juros tenham efeito negativo para aplicações de renda variável como um todo, analistas destacam que os níveis ainda baixos dos juros reais de longo prazo devem garantir um ambiente de estímulo ao mercado imobiliário no período.

Com o olhar voltado para a recuperação da economia com a reabertura dos negócios, fundos imobiliários que investem em ativos logísticos ou ligados ao varejo continuam a liderar as indicações de 11 corretoras para agosto, conforme levantamento feito pelo InfoMoney.

Empatados em primeiro lugar – pelo terceiro mês consecutivo – estão os fundos CSHG Renda Urbana (HGRU11), TRX Real Estate (TRXF11) e Bresco Logística (BRCO11). Na sequência, estão Vinci Logística (VILG11) e BTG Pactual Logística (BTLG11), com quatro recomendações cada.

Sem nenhuma alteração na passagem de julho para agosto, a carteira de fundos imobiliários do InfoMoney conta com os cinco ativos mais recomendados para o mês. Para critério de desempate, são selecionados aqueles com maior volume médio nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.

Confira a seguir os fundos imobiliários mais recomendados pelos analistas para agosto, o número de recomendações e a rentabilidade em julho, no acumulado do ano e nos últimos 12 meses:

FundoCódigoRecomendaçõesRetorno em julhoRetorno em 2021Retorno em 12 meses
CSHG Renda UrbanaHGRU1163,74%-2,99%1,29%
TRX Real EstateTRXF1160,97%6,69%6,66%
Bresco LogísticaBRCO1166,85%-4,53%-9,26%
Vinci LogísticaVILG1146,60%-4,75%2,09%
BTG Pactual LogísticaBTLG1144,76%4,20%10,45%
Ifix(IFIX)2,51%-1,60%3,31%
OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Necton, Órama, Santander Corretora e XP).

Galpões e varejo na preferência

O ciclo de expansão da economia e a manutenção de bons dividendos justificam a preferência de analistas por fundos imobiliários de galpões logísticos e de ativos mais atrelados ao varejo, diz Raul Grego, analista de fundos imobiliários da Eleven.

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Embora esses dois tipos de FIIs já estejam mais bem precificados do que fundos de lajes corporativas ou de shoppings, Grego diz que o potencial de valorização das cotas de galpões logísticos, de recebíveis e de varejo segue interessante com a demanda aquecida no comércio eletrônico e com o avanço da inflação. Isso porque os contratos de vários desses fundos são reajustados segundo o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), que marcam inflação em 12 meses de 8,35% (até junho) e quase 34% (até julho), respectivamente.

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“A Selic é uma taxa que baliza parte dos investimentos, mas há uma outra taxa que baliza o preço e a rentabilidade de fundos de tijolo que é a da curva longa de juros (de NTN-Bs 2035 e 2045, por exemplo) e que ainda está num patamar mais equilibrado. Logo, mesmo que a taxa básica de juros vá para 7% ou 7,5%, os fundos não deverão ter uma perda muito brusca de rentabilidade”, pontua.

Ainda que os fundos de shoppings não sejam maioria entre as preferências de analistas, o especialista da Eleven destaca que as carteiras devem começar a dar maior atenção para esse segmento nos próximos meses, com a aproximação da “Black Friday” e com a retomada mais forte da economia.

Veja a seguir as justificativas para as cinco sugestões da carteira recomendada de fundos imobiliários para agosto.

CSHG Renda Urbana (HGRU11)

Na primeira colocação, está o fundo CSHG Renda Urbana, que investe em imóveis do segmento de varejo e educacional, com 45% de exposição ao setor supermercadista, 25%, ao varejo vestuário, e 30%, ao setor educacional.

Para o analista Flavio Pires, do Santander, o destaque do fundo é ter um portfólio defensivo no curto e no médio prazo, especialmente por contar com quase metade da receita concentrada em supermercados. Em relatório, Pires pontua que, como os mercados foram incluídos na lista de serviços essenciais, eles seguiram com as operações durante o pior momento da pandemia e conseguiriam aguentar uma nova situação, em caso de piora.

A aquisição de dez ativos imobiliários nas regiões Sul, Sudeste e Nordeste voltados ao setor de varejo em maio deste ano também é vista como positiva pelo analista. A transação foi aprovada no último mês pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) e agora depende apenas da conclusão de diligências técnicas.

O especialista do Santander diz ainda, em relatório, que os contratos estabelecidos no fundo imobiliário são de longo prazo, com vencimento de 100% das locações apenas a partir de 2025. E pontua que a expectativa é que isso gere um retorno de dividendos por volta de 7,0% nos próximos 12 meses.

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Ainda que esteja mais positivo com o desempenho do HGRU11, Pires ponderou que as incertezas quanto à recuperação do setor educacional seguem no radar, já que o setor convive com restrições e imprevisibilidade quanto à volta das aulas nos imóveis locados.

A analista Larissa Nappo do Itaú, que também recomenda o fundo, destacou ainda que um dos pontos negativos está no potencial de valorização limitado nos aluguéis que são baseados em contratos atípicos (o que corresponde a 91% dos contratos do fundo).

TRX Real Estate (TRXF11)

Também na primeira colocação está o fundo TRX Real Estate. O produto é concentrado em operações do segmento de varejo, mais especificamente hipermercados e supermercados, como Pão de Açúcar, Big Bompreço e Assaí. Os ativos que compõem o portfólio do fundo estão espalhados por oito estados nas regiões Nordeste, Sudeste e Centro-Oeste.

O portfólio diversificado em termos regionais é um dos fatores que chamam a atenção de Pires, do Santander. Para ele, o fundo está bem posicionado, já que possui ativos em diferentes estados e mais de 78% dos imóveis foram locados a setores como o varejo atacadista, que sofreram menos com pandemia.

Ele também destaca que 97% dos contratos são atípicos e envolvem inquilinos de grande porte. Além disso, quase a totalidade dos contratos têm vencimento a partir de 2030. De olho em uma maior previsibilidade de receita, a expectativa do analista é que o fundo entregue um retorno com dividendos de cerca de 7,8% nos próximos 12 meses.

Outro ponto positivo do fundo, na opinião de analistas da Órama, é que o TRX Real Estate vem captando, adquirindo novos ativos e realizando o pré-pagamento de dívidas, com foco em reduzir seu endividamento.

Em relatório, os especialistas da corretora afirmaram que, em julho, por exemplo, o gestor anunciou o compromisso de adquirir cinco ativos principalmente em contratos do tipo sale and leaseback, que é quando um imóvel é vendido e locado de volta ao proprietário de forma simultânea, com foco no longo prazo.

E apontaram que, para realizar o pagamento dessa nova compra, o fundo anunciou também a quinta emissão de cotas, no fim de julho, com o objetivo de levantar R$ 200 milhões. A oferta é do tipo restrita. O período do direito de preferência começou em 26 de julho e vai até esta sexta-feira.

Bresco Logística (BRCO11)

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Também empatado na primeira colocação das indicações para este mês está o Bresco Logística. O fundo investe em ativos logísticos e tem o portfólio focado em ativos de alta qualidade e bem localizados, já que está próximo dos grandes centros consumidores, com destaque para a cidade de São Paulo.

Na passagem de julho para agosto, o fundo ganhou maior participação na carteira da XP. Para os analistas Maria Fernanda Violatti, Renan Manda e Lucas Hoon, o aumento da alocação de 10% para 12,5% dentro da carteira recomendada reside no fato de o fundo ser negociado a patamares atrativos ao considerar a qualidade dos ativos do portfólio em relação à média histórica.

Em relatório, os analistas ressaltaram ainda que a carteira de clientes está em empresas com baixo risco de inadimplência e alta exposição ao comércio eletrônico, como Mercado Livre, FM Logistics e GPA.

A forte presença dos galpões perto de grandes centros urbanos para que as entregas ocorram no mesmo dia também é um dos destaques do fundo, segundo analistas da Genial. Para eles, o Bresco Logística deve se beneficiar de uma menor vacância por causa da expansão do comércio eletrônico e da demanda por entregas em até dois dias úteis.

O fato de a maioria dos contratos ser na modalidade atípica, com inquilinos que possuem bom risco de crédito, também é um fator que ajuda a garantir melhor previsibilidade de receita com menor risco de inadimplência e distrato, na visão dos especialistas da Genial.

Vinci Logística (VILG11)

Na vice-liderança da carteira estão os fundos Vinci Logística e BTG Pactual Logística. No caso do primeiro fundo, a estratégia de investimentos está focada no segmento de logística, com contratos típicos e atípicos, galpões modulares ou lojas. Atualmente, cerca de 62% da receita está exposta a locatários que atuam com comércio eletrônico, transporte e logística.

Daniel Marinelli, Danilo Barbosa e Matheus Oliveira, analistas do BTG Pactual, afirmam que a sugestão de compra do fundo está pautada no portfólio diversificado com atuação em diferentes regiões – com maior exposição ao distrito de Extrema (MG), que possui baixa vacância e incentivos fiscais –, além de uma carteira de locatários pulverizada e com boa liquidez.

Mesmo com um olhar mais positivo sobre o desempenho do fundo, na visão dos analistas da XP, a valorização de julho, que superou os 6%, os levou a reduzir marginalmente a participação do FII de 12,5% para 10% na carteira de agosto.

BTG Pactual Logística (BTLG11)

Mais uma vez com quatro indicações, o fundo do BTG Pactual possui quase 50% dos contratos atípicos e imóveis voltados para os segmentos de logística, indústria e varejo.

Para os analistas da Órama, entre os destaques recentes do fundo, estão as últimas emissões de cotas, com aquisições com foco em ativos logísticos de qualidade, bom risco de crédito dos inquilinos e taxas de retorno acima de 8% ao ano, em média.

Entre as últimas aquisições feitas pelo fundo está a compra de três galpões “triple A” em localizações estratégicas no Estado de São Paulo, em março, seguida por uma nova compra de imóvel AAA em junho, em Ribeirão Preto, 100% locado por empresas como Ambev, Mercado Livre e B2W.

“A perspectiva do gestor é de que estas novas aquisições sejam responsáveis por uma melhora nos resultados do fundo. A estimativa é de que o BTLG será capaz de entregar um dividend yield de 10,90% no primeiro ano”, afirmaram os analistas da Órama, em relatório.

E o fundo não deve parar de crescer. Em junho, o BTLG11 captou R$ 240 milhões na décima emissão de cotas e o BTG está buscando captar agora, em nova emissão, R$ 500 milhões, o que reforça a tese de crescimento do fundo.

Para os analistas da XP, o BTLG11 possui um portfólio com boa diversificação de ativos voltados para logística, indústria e varejo. Segundo eles, ainda que cerca de 53% dos contratos sejam na modalidade atípica, os inquilinos atuam em setores diversos.

Eles também pontuaram que a maior concentração dos vencimentos dos contratos se dá a partir de 2025, o que deve garantir maior segurança em relação ao fluxo de receita a ser recebido.

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