Os fundos imobiliários mais recomendados para investir em junho

SÃO PAULO – Com o avanço da pandemia e o prolongamento das medidas de isolamento social afetando o desempenho da economia brasileira, analistas de fundos imobiliários começam o mês de junho ainda em um movimento de cautela, atentos a um aumento das taxas de vacância e inadimplência no mercado, mas também de olho em oportunidades, dada a queda nos preços das cotas e uma Selic cada vez mais baixa.

Em maio, o Ifix, índice que acompanha o desempenho dos principais fundos imobiliários negociados em Bolsa, registrou ganhos de 2%, segundo mês consecutivo e de alta no ano.

O movimento seguiu o apresentado em abril, quando o índice subiu 4,4%. No ano, contudo, o desempenho segue negativo, em 16,9%, dada as fortes quedas de 15,9% em março.

Levantamento feito pelo InfoMoney com base em dados da Economatica mostra que, dos 20 fundos imobiliários do Ifix com pior desempenho no ano até maio, oito pertenciam ao setor de lajes corporativas, o principal do mercado, e cinco eram de shopping centers.

As perdas chegavam a 61,6% no fundo TRX Edifícios Corporativos e a 53,7% no General Shopping e Outlets do Brasil, com dados que consideram o reinvestimento dos dividendos.

O ambiente mais volátil, contudo, não tem afastado o investidor pessoa física, que segue em peso na indústria. Em abril, quase 30 mil novos investidores passaram a investir em FIIs, segundo a B3, levando o número total para mais de 818 mil.

Assim como no último mês, as preferências de analistas recaem sobre ativos de logística, bem como por fundos de fundos e FIIs de recebíveis imobiliários. Em vez da troca de setores, houve uma substituição de ativos dos mesmos segmentos.

Novidades para junho, os fundos Bresco Logística, RBR Rendimentos High Grade e CSHG Real Estate entram na carteira, substituindo GGR Covepi, Kinea Rendimentos Imobiliários e BTG Corporate Office.

Compilada mensalmente, a carteira de fundos imobiliários conta com dez ativos. Para critério de desempate, são selecionados aqueles com os maiores volumes médios negociados nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.

Para esta edição, foram consideradas as recomendações feitas por sete corretoras.

Confira a seguir os fundos imobiliários mais recomendados pelos analistas para junho:

*Até maio. A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
** Fundo negociado a partir de dezembro de 2019.
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BTG Pactual, Guide, Mirae Asset, Necton, Santander Corretora e XP)

BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)

O fundo de fundos imobiliários do BTG Pactual, que compra e vende cotas de FIIs, recebeu quatro menções para junho e está entre os favoritos das casas de análise para investir neste mês.

Com a maior parte de sua estratégia voltada para ganho de capital, o fundo conta com um portfólio diversificado em recebíveis imobiliários (31%), shopping centers (17%), lajes comerciais (14%), além de fundos híbridos, de logística, educacional, hoteleiro e hospitalar.

Apesar de o desempenho dos rendimentos do fundo estarem abaixo de seu potencial, segundo a Guide, por conta da posição atual do portfólio em fundos de shoppings, os ativos fazem parte da alocação de longo prazo com oportunidade de ganho de capital.

A avaliação é de que o FII possui uma boa diversificação entre setores e uma posição de caixa confortável (com 20% do patrimônio líquido) para atravessar a crise.

Em relatório aos cotistas, os gestores do BCFF11 destacam ainda que o momento atual oferece uma “oportunidade única” para a alocação dos recursos da nona emissão de cotas do fundo, realizada no começo do ano, uma vez que é possível encontrar ativos de qualidade no mercado secundário com desconto em relação ao valor patrimonial.

CSHG Renda Urbana (HGRU11)

O fundo híbrido do Credit Suisse, com exposição a imóveis dos segmentos de varejo e educação, também está entre os preferidos dos analistas para este mês.

Na avaliação da Santander Corretora, a nova emissão de cotas do fundo em maio, com objetivo de captar cerca de R$ 250 milhões, pode contribuir para um aumento da diversificação de inquilinos. Além disso, os contratos de longo prazo, com vencimento das locações acima de 2023, sendo cerca de 87% deles em regime atípico, conferem ao FII características mais defensivas, dizem os analistas da casa.

“Com a última aquisição feita e o perfil dos demais ativos do pipeline de aquisições indicados no último relatório (todos do segmento de varejo), acreditamos que a emissão irá agregar valor ao fundo e pode deixar a carteira mais diversificada”, assinala a corretora.

XP Malls (XPML11)

Embora o segmento de shopping centers tenha sido um dos mais afetados pelas medidas de isolamento social, o XP Malls segue entre os fundos imobiliários mais recomendados, com quatro menções para junho.

Entre as principais justificativas para a manutenção dos papéis no portfólio, o BTG Pactual cita a diversificação dos ativos que compõem o fundo e a gestão alinhada com os interesses dos cotistas, bem como a alta liquidez.

“O portfólio do XP Malls possui ativos de difícil replicação, em regiões com pouco ou nenhum espaço para o desenvolvimento de empreendimentos semelhantes”, escrevem os analistas.

Já a Mirae segue otimista com a carteira do fundo e com o segmento de shoppings em meio à reabertura dos empreendimentos em alguns estados e com a expectativa de que ocorra também na cidade de São Paulo nas próximas semanas.

Apesar de um cenário desafiador no pós-pandemia, com uma lenta retomada da economia, Carlos Martins, sócio fundador e gestor da Kinea Investimentos, segue otimista com o segmento no longo prazo e destaca que, no Brasil, os shoppings vão além do ambiente de compras, abrigando também entretenimento e conveniências, como academias, laboratórios etc.

Martins destaca ainda o papel de centro de distribuição dos shoppings, em especial aqueles bem localizados nos centros urbanos.

Bresco Logística (BRCO11)

Novidade na seleção de fundos compilados pelo InfoMoney, o fundo de logística criado em dezembro de 2019 recebeu três menções para junho.

Com uma visão otimista para o segmento, uma vez que deve se beneficiar do aumento das vendas no e-commerce, a Necton optou por incluir o papel em sua carteira recomendada para este mês.

A avaliação é de que o fundo possui inquilinos com boa qualidade de crédito, como Natura, Grupo Pão de Açúcar, DHL, BRF e Whirpool, e tem a maior parte (79%) de seus contratos de locação atípicos e de longo prazo.

Já o time de análise da Guide chama atenção para a localização geográfica dos galpões, concentrados, em sua maioria, na cidade de São Paulo e próximos ao centro da cidade. Além disso, assinalam que o portfólio do fundo se encontra com 100% locado e com uma receita anual estabilizada de mais de R$ 100 milhões.

JS Real Estate Multigestão (JSRE11)

O fundo híbrido do Safra, que investe tanto em edifícios corporativos como em cotas de FIIs e ativos com lastro imobiliário (como CRI, LCI e LH), também recebeu três indicações para junho.

Em relatório, a Santander Corretora elenca como principais pontos positivos a concentração da carteira do fundo no segmento de escritórios em São Paulo, com padrão “AAA” (a melhor qualidade), “AA” e “A”, e bem localizados. Os analistas também afirmam que 47% da receita parte de inquilinos de setores menos impactados na crise, como seguros e saúde.

Outro aspecto que contribui para a recomendação, segundo a Necton, é a incorporação, finalizada em março, do Tower Bridge Corporate, ativo “triple A”, de alta qualidade.

Para o time de análise, a queda no preço das cotas é uma oportunidade para adquirir ativos de alta qualidade e boas expectativas de renda futura.

Hedge Top FOF 3 (HFOF11)

De acordo com a Necton, o fundo de fundos imobiliários Hedge Top FOF 3 está bem posicionado para aproveitar as quedas observadas nos FIIs, uma vez que possui um histórico consistente de ganho de capital gerado pela gestão. Isso deve contribuir, segundo os analistas, para a distribuição de proventos do fundo conforme haja uma recuperação da indústria após a pandemia.

O time de análise da Guide destaca que as oportunidades aproveitadas pelo FII foram em fundos com ativos resilientes e de difícil replicação, em especial nos segmentos de shopping centers e lajes. Muitos deles, escrevem os analistas, estavam sendo negociados com desconto em relação ao valor patrimonial e ao valor de reposição.

Apesar do impacto negativo da pandemia sobre esses setores, a Guide afirma que o HFOF tem condições de suportar um FFO (fluxo de caixa proveniente das operações, na sigla em inglês) forte que, junto com os lucros acumulados, será importante para compor um dividendo competitivo nos próximos meses.

RBR Rendimentos High Grade (RBRR11)

Com um portfólio composto por 37 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), o fundo de papéis high grade (com menor risco de crédito) da RBR recebeu três recomendações para este mês e é novidade na carteira compilada pelo InfoMoney.

Além de um portfólio diversificado, com garantias robustas e localizadas em regiões premium, o BTG Pactual destaca o time de gestão do fundo, com grande experiência no setor imobiliário, bem como a boa liquidez dos papéis.

Já a XP diz gostar do bom rendimento e do menor risco de perda de patrimônio dos fundos de papel, vistos como uma “ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado”.

XP Log (XPLG11)

O fundo de logística XP Log, que já compunha a seleção de fundos imobiliários no último mês, recebeu duas menções para junho.

Entre as principais justificativas para a recomendação, o BTG Pactual cita o portfólio pulverizado com ativos bem localizados e bons locatários, como Grupo Pão de Açúcar, Lojas Renner e Leroy Merlin, assim como a boa liquidez do papel.

Em maio, o fundo concluiu sua quarta emissão de cotas, no montante de R$ 500 milhões.

CSHG Real Estate (HGRE11)

Também novidade na carteira compilada pelo InfoMoney, o fundo de escritórios CSHG Real Estate recebeu duas indicações para este mês.

Com lajes corporativas concentradas na cidade de São Paulo, o fundo possui imóveis nas regiões nobres da capital, como avenida Paulista e Itaim, e conta com um leque diversificado de 62 locatários.

Questionados sobre o impacto do home office nas cotas do fundo, o time de gestão do CSHG escreveu em relatório referente a abril que ainda é muito cedo para “previsões assertivas”.

Segundo os gestores, o que mais preocupa no momento são os potenciais efeitos de uma desaceleração violenta na economia, que pode “motivar reduções de espaços ocupados pelas empresas, causando um aumento da vacância geral”.

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Dada a queda do preço das cotas do fundo desde o início da pandemia, de 21%, desde 21 de fevereiro, o gestor da RBR Asset Ricardo Almendra conta que tem aproveitado para ampliar suas posições no fundo do CSHG.

CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)

Outro fundo do Credit Suisse, o CSHG Recebíveis Imobiliários possui uma carteira com 41 CRIs e boa estrutura de garantias, segundo a Santander Corretora.

Na avaliação dos analistas, o fundo detém uma posição em caixa relevante, de R$ 165,8 milhões (cerca de 13% do patrimônio líquido), sendo uma oportunidade para novas alocações em condições mais atrativas do que quando comparado com o fim de 2019 ou início deste ano.

Já a Necton indica que o fundo possui uma carteira focada em títulos high grade corporativos, que dão mais tranquilidade para enfrentar a crise atual, diminuindo riscos de default e problemas de pagamento. “Com isso, esperamos que o fundo tenha impactos minimizados na distribuição de proventos”, diz o time de análise.

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