Aplicação sem IR que rende até 7% além da inflação pode ficar mais acessível

SÃO PAULO – Os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), investimentos lastreados em créditos de imóveis, devem ficar mais próximos dos pequenos investidores em breve. A Gaia Securitizadora estuda fazer, ainda este ano, uma emissão voltada para investidores de varejo, sem necessidade de serem classificados como “qualificados” (investidores que têm R$ 300 mil em aplicações financeiras e atestam esta condição por escrito).

“Estamos estudando um trabalho para atingir esses investidores (de varejo). Este ano pode sair uma operação de teste, a primeira operação para os investidores terem acesso a isso, e acredito que a partir da segunda metade do ano que vem vai ser mais comum para o investidor começar a comprar este tipo de título”, disse o presidente do Grupo Gaia, João Pacífico ao InfoMoney, durante o evento “Perspectivas do Mercado Imobiliário”, realizado pela N, F&BC Advogados na última semana.

Atualmente, a maioria das emissões destes certificados é feita por meio da instrução 476 da CVM (Comissão de Valores Mobiliários), que exige que os investidores sejam qualificados. Esta instrução dispensa de registro na CVM as ofertas públicas de determinados valores mobiliários dirigidas a até 50 e adquiridas por, no máximo, 20 investidores qualificados.

Até hoje, das cerca de 60 operações realizadas pela Gaia – que atingiram um volume total de mais de R$ 6 bilhões, todas foram voltadas para os investidores de alta renda, com exceção de um fundo imobiliário que compra CRI e permite a compra de cotas por R$ 10 mil – o XP Gaia Lote I.

“É muito mais fácil vender CRIs com preço unitário acima de R$ 300 mil, porque a CVM impõe mais burocracia para valores menores do que estes. O prazo é mais longo e a emissão mais cara. Como a demanda por papéis acima de R$ 300 mil é muito alta, a maioria das emissões se concentram para este tipo de investidor”, pontua o executivo. “Hoje é assim, mas esperamos que não continue assim”, completa.

De maneira geral, pouquíssimas emissões de CRI foram destinadas a pequenos investidores. No ano passado, a Caixa Econômica Federal fez uma emissão de R$ 250 milhões em que 80% dos títulos eram destinados aos pequenos investidores – a aplicação mínima era de R$ 10 mil.

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Remuneração
Não é raro que a remuneração dos CRIs atinja até 7% ao ano mais algum índice de inflação, bem acima do que os investimentos de renda fixa têm oferecido ultimamente – principalmente por conta do cenário de juros baixos. Além disso, o investimento é isento de imposto de renda para as pessoas físicas.

A própria Gaia efetuou uma emissão de CRIs, em maio deste ano, lastreados em um contrato de locação do imóvel entre o Fleury e a Union Capital Imobiliária, cuja rentabilidade era de 7% mais IGP-M. “Normalmente, o indexador é IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) ou IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), mais 7%, até 8% ao ano. Se você pegar um título público, ele está pagando IPCA mais 4%. Então você vai conseguir 3% ou 4% a mais por ano e com muita garantia”, disse Pacífico.

Ele lembra que as operações de CRI que saem atualmente no mercado, em sua maioria, são feitas com muita “amarração”. “Você tem fundo de reserva, fundo de liquidez, tem o imóvel com alienação fiduciária em garantia, tem uma incorporadora que normalmente é coobrigada. Todos estes conceitos hoje em dia são muito demandados pelos investidores”, pontua o executivo.

Por conta disso e da remuneração, a procura dos investidores qualificados pelos CRIs é sempre bastante elevada. “A gente lança um papel e a venda é muito rápida. Hoje em dia, se a operação for boa, o prazo de distribuição é muito pequeno, a gente vê muita demanda. E para pessoa física abaixo de 300 mil vai ser mais interessante ainda, porque eles têm menos opções de investimento. São pessoas que ainda estão na poupança, ou no CDB, por exemplo. O CRI não chegou para ele ainda, mas vai chegar”, aponta.

Mais sobre os CRIs
Os CRIs são títulos lastreados em créditos imobiliários, cuja rentabilidade se baseia na venda de imóveis residenciais, comerciais ou de lotes urbanos e aluguéis de shopping centers e prédios comerciais.

Quando você adquire um CRI, portanto, o rendimento vai se basear nos créditos obtidos com operações de venda e compra a prazo, ou financiamento e locação de imóveis residenciais, comerciais ou industriais.