“Meu canhão está voltado para fundos imobiliários de tijolo”, diz professor Baroni, que vê “mar de oportunidades” no segmento

Enquanto ganha força o debate sobre os fundos imobiliários de “papel”, que se beneficiam de juros e inflação em alta, um dos maiores especialistas em FIIs do País foca sua atenção nos fundos de “tijolo”. Para Marcos Baroni, analista-chefe de fundos imobiliários da Suno Research, há um “mar de oportunidades” no segmento.

Conhecido como “professor Baroni”, ele foi o convidado da edição desta terça-feira (8) do Liga de FIIs, que tem apresentação de Maria Fernanda Violatii, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter de fundos imobiliários do InfoMoney.

No programa, o especialista da Suno revelou ter atualmente 40% da sua carteira de fundos imobiliários composta por FIIs de “papel”, que investem em títulos de renda fixa atrelados aos índices de inflação e à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário) ou em certificados de recebíveis imobiliários (CRI).

“Estou satisfeito com a quantidade de ‘papel’ na minha carteira, que ancora bem o dividendo. Mas hoje meu ‘canhão’ está voltado mais para o ‘tijolo’ do que para o ‘papel’”, afirma Baroni. “Tem muito fundo de ‘tijolo’ dando sopa e algumas oportunidades são inimagináveis”, afirma o professor, que se refere aos fundos que têm na carteira imóveis como escritórios, galpões logísticos e shoppings.

Na avaliação de Baroni, o segmento de fundos imobiliários está diante da maior janela de oportunidades que já presenciou na história moderna do segmento, em termos de desconto das cotas, retorno com dividendos e notícias positivas para os fundos.

“Se você oferecer a um investidor imobiliário um portfólio de imóveis que retornam, em média, 8,5% ao ano com aluguel isento de Imposto de Renda e que possui prédios em regiões nobres, galpões logísticos classe A e shoppings diversificados, ele provavelmente ficará com tudo”, arrisca Baroni.

No cenário acima, que refletiria a condição atual dos fundos imobiliários, explica Baroni, o investidor fictício ainda teria a oportunidade de arrematar o pacote abaixo do valor patrimonial e com taxa de ocupação total. “Estamos diante de um mar de oportunidades”, prega.

Tijolo X Papel

Em tempos de inflação e juros elevados, o investidor pode se questionar se o foco não deveria ser os fundos de “papel”, que têm se beneficiado com a variação dos indicadores e atualmente apresentam retorno com dividendos acima dos FIIs de “tijolo”.

Para Baroni, comparar apenas o retorno com dividendos não é uma visão necessariamente errada, mas é incompleta. Segundo ele, a análise ignora o desempenho do fundo imobiliário que, no longo prazo, pode entregar muito mais do que uma aplicação com retorno fixo.

Ele lembra que muitos fundos imobiliários de “tijolo” já oferecem dividendos atrativos e estão se beneficiando de dados como redução de vacância em escritórios de regiões nobres, aumento da movimentação em shopping centers e o aquecimento do setor logístico no País.

Ao mesmo tempo, o especialista da Suno lembra que não é normal um fundo de “papel” pagar dividendos na casa de 1,5% ao mês. O investidor, sugere Baroni, deve observar o risco embutido no FII e mesmo a tendência de arrefecimento dos indexadores que elevaram a receita da carteira até agora.

O que fazer diante do atual cenário?

O atual ciclo de alta da taxa básica de juros – a Selic saiu de 2% em janeiro de 2021 para os atuais 10,75% ano ano – reforça o debate se é hora de trocar os fundos de “papel” ou se o segmento ainda oferecerá bons retornos.

Em regra geral, Baroni defende a diversificação do portfólio e afirma que o investidor só deve fazer movimento de venda e compra de outros fundos imobiliários quando há oportunidade de melhorar a relação de risco e retorno da carteira.

“Imagina um cenário onde o investidor está ganhando 1% ao mês com um risco elevado. Se ele tiver a oportunidade de ganhar entre 0,95% e 1,05% ao mês com um risco bem menor, a resposta está dada”, provoca Baroni, que sugere também ao investidor encarar o FII como um ativo verdadeiramente imobiliário.

Fundos imobiliários para a vida toda

Em meio aos questionamentos sobre o melhor momento de vender um fundo imobiliário ou até quando manter um FII na carteira, Baroni vai além da máxima sobre o investimento de longo prazo.

“A gente tem de parar com esta hipocrisia de falar que fundo imobiliário é bom para o longo prazo. Fundo imobiliário é bom para a perenidade. Para o resto da vida”, afirma Baroni.

Ele lembra que um investidor que compra um excelente terreno em Cajamar (SP) ou um ótimo escritório na Avenida Faria Lima, na capital paulista, não fica comparando o imóvel com um título do Tesouro Nacional.

“Você tem de ter uma carteira que seja boa para você, que te ofereça dividendos, que possa passar para os seus herdeiros e que passe de geração para geração”, finaliza.

Produzido pelo InfoMoney, o Liga de FIIs vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no YouTube. Você pode conferir todas as edições do programa aqui.