Preços de imóveis disparam em Portugal: oportunidade ou risco demais para investir?

O setor imobiliário europeu está fervendo. Os preços por metro quadrado renovam máximas históricas turbinados pela imigração em alta, e o turismo pós-pandemia faz acelerar aluguéis em capitais como Lisboa, Paris e Berlim com ajuda de serviços de hospedagem como o Airbnb. De olho na valorização dos imóveis, o investidor pode se perguntar: o cenário cria oportunidade ou há risco demais envolvido?

Uma pista está na análise dos REITs, os “primos gringos” dos fundos imobiliários brasileiros. Apesar dos preços altos dos imóveis, os valores das cotas dos REITs não se mexem, com o índice REIT Europe (REITE) no mesmo patamar de março de 2020. Entre os motivos, os juros ainda altos demais no Velho Continente, além de problemas conhecidos, como baixo crescimento econômico e demografia em crise.

“Neste cenário, a precificação das ações no mercado se afastou dos valores reais dos ativos, à medida que o sentimento se deteriorou ou os fundos ficaram sobrecarregados com solicitações de resgate pelos investidores”, explica Thomas Monteiro, estrategista-chefe do Investing.com.

“A disparidade na performance [entre REITs e preços dos imóveis] torna-se cada vez mais evidente. Isso gerou volatilidade no mercado, levando a uma crise de confiança nos REITs”, completa Monteiro.

Ainda assim, analistas apostam em bons ventos para a classe este ano – ainda que com certa cautela. Segundo a consultoria Mordor Intelligence, o prospecto do setor imobiliário europeu é positivo para os próximos cinco anos. A estimativa é que REITs europeus cresçam 5,70% entre 2023 e 2028. O impulso esperado vem da economia, com queda dos juros, da inflação e aquecimento da atividade, assim como do turismo, com mais viagens e imigração. 

“Fatores de nível macroeconômico, como o fortalecimento da economia e redução da inflação, devem contribuir para o sentimento positivo e resultados melhores em 2024″, concorda Monteiro, que pondera: “A desconfiança com o mercado de REITs europeu, especialmente no Reino Unido, ainda representa um risco a ser observado”.

Foco nas residências

Assim como no Brasil, a aposta em imóveis de uso corporativo está em baixa na Europa. A maior parte da efervescência do mercado está concentrada no segmento residencial de grandes capitais. Dados da consultoria Mordor Intelligence mostram que, no terceiro trimestre de 2020, o setor residencial apresentou um declínio de 3,1% em comparação com 2019, porém, os preços das habitações cresceram 6%. Nos anos seguintes, o setor voltou a se recuperar para níveis pré-pandemia.  

Como investir?  

Em 2023, a indústria europeia de REITs estava avaliada em US$ 250 bilhões. Os líderes de mercado se concentravam em cinco empresas:  

• Segro Plc (SGRO)  
• Land Securities Group (LAND) 
• Derwent London Plc (DLN)  
• Unite Group Plc (UTG)  
• MERLIN Properties (MRL)  

Todas essas empresas imobiliárias estão listadas nas Bolsas da Europa, a maioria na Bolsa de Londres. Para investir diretamente nelas é necessário ter uma conta internacional que opera na Europa. Atualmente, as contas internacionais brasileiras, como XP Internacional, Nomad, Avenue e outras, dão acesso apenas às Bolsas dos Estados Unidos.

Opções estrangeiras como Interactive Brokers e TD Ameritrade dão acesso aos produtos europeus, porém exigem mais documentos e têm mais burocracia para aceitar investidores não-residentes. Outra opção é investir em REITs dos Estados Unidos que tenham exposição à Europa. Alguns nomes são:  

• Prologis (PLD)  
• Simon Property Group (SPG) 
• Public Storage (PSA) 

ETFs listados nas Bolsas americanas também são uma alternativa para investir nos REITs Europeus. Porém, neste caso, a exposição é a vários ativos, de forma passiva. Dependendo do fundo, também é possível ter exposição a REITs na China, Japão e outros países. Casos dos ETFs Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF (VNQI) e SPDR Dow Jones Global Real Estate (RWO).