Fundos imobiliários de papel lideram ranking de melhores FIIs; conheça as estratégias dos vencedores

SÃO PAULO – Em um ano marcado por medidas de isolamento social que impactaram diretamente o mercado imobiliário, com destaque para shopping centers e escritórios, os fundos imobiliários de recebíveis ganharam protagonismo ao se apresentarem como alternativas mais defensíveis na crise, menos suscetíveis à volatilidade vista em outros ativos.

Com um investimento majoritário em papeis de renda fixa, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), o segmento se destacou e ocupou todas as posições dos cinco melhores fundos imobiliários pelo ranking InfoMoney-Ibmec 2021.

O primeiro lugar ficou com o Iridium Recebíveis (IRDM11), seguido pelo Hectare CE (HCTR11) e pelo Banestes Recebíveis Imobiliários ([ativos=BCRI11]). Completam o “top 5” os FIIs Valora CRI Índice de Preço (VGIP11) e Habitat II (HABT11). Confira a metodologia completa aqui.

Em painel do evento de premiação realizado na noite desta quarta-feira (24), Rafael Selegatto, sócio da Iridium, afirmou que o grande destaque do segmento se deve ao forte aumento dos índices de preços no período, beneficiando os contratos atrelados tanto ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) quanto ao Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).

Ele assinalou que, diferentemente dos fundos de tijolo, os FIIs de papéis conseguem repassar a correção da inflação em forma de dividendos aos acionistas. “Isso ajudou muito os fundos de CRI nesse período, porque os cotistas sentiram essa transferência da inflação nos dividendos, enquanto, nos fundos de tijolo, a variação fica presa na valorização do imóvel”, afirmou.

Selegatto e gestores do Banestes e da Hectare compartilharam suas perspectivas para o setor e as principais apostas que têm feito no mercado.

Marcos Amaral Varga, diretor de administração de recursos de terceiros no Banestes, contou que, com os juros na mínima histórica, novos segmentos, como o de imóveis residenciais, têm surgido no mercado imobiliário, abrindo boas oportunidades para investimento e para o seu fundo.

Além disso, a transformação do comportamento dos consumidores, acelerada pela pandemia, também deixa atrativo o setor de multipropriedades, disse Varga. Este tipo de imóvel, muito comum no exterior, pressupõe uma espécie de “compra coletiva”, em que cada investidor pode utilizar o bem, como uma casa na praia, pelo tempo proporcional ao do valor aportado.

A avaliação é de que, por conta do coronavírus, há uma demanda reprimida pelo lazer, que, com o avanço da vacinação e do dólar ainda em patamares mais elevados, deve estimular o turismo nacional.

Assim como Varga, Selegatto, da Iridium, disse que tem buscado oportunidades em novas teses, como as de multipropriedades, além de FIIs de desenvolvimento, que têm oferecido maior potencial para ganhos.

Tanto o fundo do Banestes quando o da Iridium investem em cotas de outros FIIs negociados em Bolsa, como o próprio HCTR11, voltado para o financiamento de unidades imobiliárias residenciais, presente no ranking.

Mudança de IGP-M para IPCA

Outra tendência que tem sido acelerada no mercado de dívida imobiliária é a substituição do indexador Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) nos contratos de aluguel para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Em 12 meses até fevereiro, o IGP-M acumula alta de 28,94%. Já o IPCA tem inflação de 4,56% no período até janeiro.

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Eduardo Malheiros, sócio responsável pela estratégia de crédito estruturado da Hectare, afirmou que as novas operações têm “fugido” do IGP-M, devido à forte alta recente.

O InfoMoney premiou, nos dias 23 e 24 de fevereiro, os gestores de fundos de ações, multimercados, renda fixa e de fundos imobiliários que conseguiram entregar aos investidores retornos com consistência nos últimos três anos.

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