Fundos de fundos imobiliários: é hora de investir? Confira as mudanças na carteira da RBR

SÃO PAULO – Com 35 produtos negociados na Bolsa brasileira, dos quais 13 dentro do Ifix, os fundos de fundos imobiliários têm ganhado relevância no mercado ao longo do tempo. Um dos representantes desse universo, o fundo RBR Alpha (RBRF11) tem promovido algumas mudanças de alocação.

Ao participar nesta terça-feira (03) do Liga de FIIs, Ricardo Almendra, sócio e CEO da RBR Asset, disse que a maior exposição na carteira do fundo, entre 40% a 45%, está hoje no segmento de recebíveis, seja via fundos de terceiros ou por meio da alocação direta em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

O gestor assinalou ter se tratado de uma mudança importante de aproximadamente nove meses para cá. No fim de 2020, a posição no nicho estava mais próxima de 20% a 25%, e o movimento ocorreu na esteira da expectativa de alta dos juros frente à pressão inflacionária que já se avizinhava.

À frente, contudo, conforme a alta dos preços começar a perder força, a tendência é de redução dos fundos de papel na carteira do FOF da RBR, que já negociam com ágio, segundo Almendra. Em contrapartida, há como alternativa o aumento da posição em ativos de alta qualidade e que negociam com desconto, em segmentos como shoppings e lajes corporativas.

De acordo com o CEO da RBR, o fundo XP Malls (XPML11) tem, em sua opinião, o melhor portfólio de shoppings do mercado, mas nomes como Hedge Brasil Shopping FII (HGBS11) e HSI Malls (HSML11) também estão no radar, frente ao desconto e as perspectivas de crescimento com o avanço da vacinação. De todo modo, por enquanto, os centros comerciais representam apenas 7% da carteira do FOF da gestora.

O fundo de fundos da RBR tem ainda cerca de 25% a 30% em lajes corporativas, principalmente em escritórios de alto padrão e boa localização em São Paulo. “Estamos superconfortáveis de carregar essas posições”, disse o CEO da gestora, acrescentando que o setor de logística, com os preços tidos como já mais esticados, tem hoje uma posição pequena dentro do portfólio, em torno de 10%.

Almendra destacou ainda que, além de se beneficiar da expertise dos gestores para fazer a melhor leitura do cenário macro e das oportunidades no mercado, os cotistas dos fundos de fundos tiram proveito de ofertas restritas que não chegam ao grande público, voltadas apenas a investidores profissionais. É o caso, por exemplo, de uma alocação por volta de 5% que o FOF carrega na carteira em uma estratégia residencial voltada para renda.

O RBR Alpha negocia hoje sob um múltiplo preço/valor patrimonial (P/VPA) de 0,93 vez, o que significa que sua cota tem um desconto de 7% em relação ao valor patrimonial. Almendra classificou o deságio como “algo irracional”, como se o investidor pudesse comprar uma nota de R$ 100 por R$ 93, ilustrou.

Entre os fundos na carteira que ajudam a explicar o desconto, Almendra destacou o caso do Tellus Properties (TEPP11), em que entende que o investidor pode acessar um portfólio com imóveis de alta qualidade pagando cerca de R$ 10 mil o metro quadrado. O custo de reposição, comparou o gestor, é bem maior, chegando em níveis mais próximos de R$ 14 mil a R$ 15 mil o metro.

BCFF11 x MGFF11

Também no Liga de FIIs, a batalha de fundos desta edição abordou dois FOFs conhecidos dos investidores: o BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11) e o Mogno Fundo de Fundos (MGFF11).

Com mais de 280 mil e 50 mil cotistas respectivamente, os fundos foram comparados de acordo com quatro critérios: portfólio, relação entre caixa e patrimônio líquido, relação entre valor de mercado e patrimonial e dividend yield (retorno com dividendos) anualizado.

Confira o programa completo para conferir qual fundo venceu a batalha.