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Os fundos imobiliários (FIIs) estão intensificando a captação de recursos e o investidor irá se deparar com mais oportunidades para participar das ofertas de novas cotas – algumas com volume que alcançam a casa do bilhão. A decisão de participar ou não dessas operações deve passar pela análise do segmento do FII, o valor fixado para a subscrição e os custos embutidos na emissão de novas cotas – que chegam a passar dos 3% do preço do ativo.
A intensificação das captações, em especial de follow-ons (oferta de novas cotas de FIIs que já são negociados), está atrelada a um cenário de redução da taxa básica. Uma Selic menor beneficia os fundos de “tijolo”, que são aqueles que investem diretamente em imóveis e podem se valorizar. É nessa hora que os gestores tentam levantar recursos para fazer novas aquisições.
No decorrer da oferta, é fixado um valor para a cota. Os termos da emissão, descritos no prospecto, vão detalhar os custos inerentes da operação, como os de registro e, principalmente, distribuição.
Marcos Baroni, head de análise de FIIs da Suno Research, explica que para fundos que já são negociados, há a possibilidade de o custo ser absorvido pela carteira ou ser custeado apenas por quem vai participar da operação, incluindo novos cotistas. Para ele, o mais adequado é que seja uma cobrança por “fora”, para não onerar os cotistas que decidem não participar do “follow on“.
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“A gente viu [recentemente] oferta com custo de centavos e até perto de 5% da cota. Se o custo é maior, em teoria, é porque é uma oferta com um apelo comercial maior, então tem uma conta para distribuição maior”, explica.
Dados da Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) mostram que as emissões de FIIs totalizaram em janeiro R$ 3,1 bilhões, montante 103,1% acima do registrado em igual mês do ano passado.
Taxas altas
Entre operações de maior valor que foram realizadas nas últimas semanas ou que ainda estão em aberto, há exemplos que variam entre 0,93% a 3,54%.
O XP Shoppings (XPML11) levantou R$ 1 bilhão, com a cota a R$ 111,91 e uma taxa de distribuição de 0,93%. Ou seja, o desembolso final foi de R$ 112,95 por cota. Um outro fundo de shopping, o Genial Malls (MALL11), teve um custo mais elevado, de 2,98%, e cota fixada a R$ 119,50.
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Dos fundos em captação, o BTG Pactual Logística (BTLG11) quer R$ 1,2 bilhão para investir em galpões. Quem for participar vai desembolsar R$ 101,65 por cota, mais 3,54% para arcar com os custos de distribuição. No caso do fundo de lajes corporativas VBI Prime Properties (PVBI11), que espera captar R$ 800 milhões, o preço é de R$ 100,36 e a taxa de 2,36%.
Para Baroni, no entanto, o custo não pode ser avaliado de forma isolada. O investidor precisa também verificar a relação entre o preço de subscrição e o valor patrimonial da cota. Para ser interessante, o melhor é que esteja igual ou acima do patrimonial. Um terceiro fator é a diferença entre o valor de subscrição e o da cota que está sendo negociada – nesse caso, quanto maior, melhor.
“Saber se vale a pena vai depender de como está o fundo no mercado secundário. Às vezes essa oferta está com uma condição de preço vantajosa mesmo com um custo elevado de distribuição”, diz, acrescentando que vê melhores oportunidades nos segmentos de FIIs de shoppings e logística.
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Em um exemplo hipotético, uma emissão tem o valor de subscrição R$ 100, taxa de distribuição de 5% e o preço da cota negociada na B3 é de R$ 110. Nesse caso, o investidor pode considerar fazer o aporte, já que ele terá um desembolso total de R$ 105 e o valor da cota na bolsa é superior.
Cezar Antonio Gonçalves Filho, especialista em fundos imobiliários na WIT Invest, ainda vê espaço para mais ofertas e também observa o setor de shoppings como o de melhor potencial.
“Com a queda da Selic, temos uma tendência de valorização dos fundos de tijolo, algo que já tem sido observado no setor de shopping centers. Alguns outros setores podem demorar um pouco mais para sentir esse impacto, como tem ocorrido com as lajes comerciais e os galpões, mas a expectativa é que eles acompanhem o movimento”, diz.
