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Com queda de mais de 10% em janeiro, o FII GGR Covepi (GGRC11) nega que a participação atual da Americanas nas receitas do fundo possa ser considerada um erro estratégico.
A carteira aluga um centro de distribuição (CD) para a B2W – do mesmo grupo das Americanas – em Uberlândia, Minas Gerais. O espaço representa 19,5% da receita do fundo e 24% da área bruta locável (ABL) total do portfólio.
Em termos de diversificação, os números representam uma grande concentração em apenas um locatário – algo não muito saudável para o portfólio –, como reconhece Pedro van den Berg, diretor de gestão da Zagros Capital, responsável pelo GGRC11.
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“[O ideal é que] nenhum inquilino tenha uma participação maior do que 10% das receitas do fundo, isso é o que eu vejo como saudável”, confirma. “O impacto, em uma situação como esta, seria bem menor se a Americanas representasse 10% ou menos das receias do fundo”, afirma o gestor, que se refere à crise financeira da varejista.
O que justificaria então a concentração de quase 20% de Amerianas no portfólio do GGR Covepi? Berg explica que dois motivos explicam o peso do contrato da empresa nos números do fundo.
Inicialmente, ele lembra que o CD Uberlândia foi adquirido em 2021 e, na oportunidade, o fundo tentou realizar uma nova emissão de cotas – que captaria novos recursos e aumentaria o patrimônio líquido da carteira, reduzindo desta forma a participação dos atuais ativos.
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No entanto, em junho do ano passado, o fundo anunciou em fato relevante o cancelamento da oferta, que pretendia captar até R$ 200 milhões para a expansão do portfólio. A decisão também prejudicaria os planos de reduzir a relevância da Americanas nas receitas do fundo.
“As condições macroeconômicas [na época] não permitiram o crescimento desejado do fundo e, consequentemente, a diluição da relevância do imóvel locado para a Americanas no portfólio”, explica Berg.
Além disso, ele destaca que a Americanas tinha ótimo rating (classificação) de crédito e qualidade como inquilino, além de um histórico de governança corporativa.
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“Não considero que a gestão da época tenha cometido um erro estratégico porque eram essas as informações que todos sabiam [sobre a empresa] antes do rombo descoberto este mês”, diz. “Era um sonho de consumo ter uma empresa como a Americanas como locatária”, reflete Berg.
Pensando no futuro, o gestor afirma que o objetivo da carteira é realizar um rebalanceamento do portfólio do GGRC11 – ampliando o fundo (captação de novos recursos) ou vendendo ativos.
“De forma a deixar o portfólio do fundo mais saudável do ponto de vista de concentração”, explica o representante do GGR Covepi, que aluga ainda três imóveis para a Ambev – que responde por outros 18% da receita do fundo.
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O gestor também falou sobre os próximos passos em relação ao contrato de locação com a Americanas na edição desta terça-feira (24) do Liga de FIIs, apresentado por Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney.
Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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