Liga de FIIs

Elon Musk está certo sobre home office? Chegou a hora de investir em FIIs de escritório?

FIIs do segmento negociam com desconto médio de 25%, mas recuperação do setor ainda pode demorar

Por  Wellington Carvalho

 

Um dos segmentos mais afetados pelas restrições impostas pela pandemia da Covid-19, os fundos imobiliários de lajes corporativas acompanham de perto as discussões sobre o eventual retorno dos trabalhadores aos escritórios. Recentemente, a defesa pelo fim do home office ganhou o apoio do homem mais rico do mundo, o empresário Elon Musk.

O tema foi destaque da edição desta terça-feira (7) do Liga de FIIs, que teve apresentação de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney. O programa também contou com a participação de Marcos Baroni, head de pesquisas em FIIs da Suno Research.

Com o início da pandemia, em 2020, as empresas tiveram de optar pelo trabalho remoto e, na época, a adoção definitiva do home office foi dada como certa. Meses depois, o segmento corporativo começou a discutir um modelo híbrido – parte em casa e parte no escritório.

O movimento pressionou as cotas dos FIIs de escritório que, até hoje, negociam com desconto, ou seja, abaixo do valor patrimonial da carteira.

“Os preços das vendas diretas de imóveis estão acima do valor das cotas dos fundos imobiliários que possuem edifícios semelhantes aos que estão sendo negociados”, pontua Maria Fernanda, que utiliza o P/VPA (preço sobre valor patrimonial) para medir o desconto da cota.

Quanto mais próximo de 1 estiver o P/VPA de um fundo, mais perto a cota está do seu valor considerado justo. Um indicador acima de 1 sinaliza que o papel está sendo negociado com ágio e, abaixo deste nível, com desconto.

Em recente relatório do Itaú BBA, os fundos imobiliários de lajes corporativas aparecem com desconto médio de 25%, o maior entre os principais segmentos de FIIs.

TipoP/VPA Médio
Escritórios0,75
Shoppings0,87
Agência Bancária0,87
Logística0,9
Fundos de Fundos0,95
Ativos Financeiros1

Fonte: Itaú BBA – Relatório de Fundos Imobiliários – Semanal – (30/Mai – 03/Jun)

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Chegou a hora dos FIIs de escritório?

Após a discussão sobre a adoção do trabalho remoto e, mais tarde, sobre um modelo híbrido, a defesa pelo fim do home office ganhou força com o posicionamento de Elon Musk, presidente da Tesla, que praticamente convocou os funcionários a retornarem ao trabalho presencial.

A postura do homem mais rico do mundo pode influenciar as grandes companhias pelo mundo e acionou o gatilho para a recuperação do segmento corporativo, que beneficiaria os FIIs do segmento.

Independentemente da posição de Musk, Professor Baroni recomenda atenção ao investidor interessado em adquirir cotas de fundos de lajes corporativas. Segundo ele, é preciso observar a composição da carteira de cada FII.

“Quais são os ativos que compõem o portfólio, a localização, eventuais dívidas”, detalha. “É importante observar o histórico de gestão ativa do fundo”, que permite, explica Baroni, eventuais ganhos de capital no futuro.

Ele lembra que fundos com portfólios mais pulverizados – ativos em regiões nobres e secundárias – oferecem um desconto maior do que os portfólios com imóveis apenas em regiões primárias, como a Nova Faria Lima, em São Paulo (SP).

De acordo com dados da Economatica, plataforma de informações financeiras, os principais fundos de escritório presentes no IFIX – índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa – negociam hoje com descontos que vão de 3% a 39%, como é o caso do REC Renda Imobiliária (RECT11).

TickerFundo P / VPARetorno com dividendos 12m – %Retorno em 2022 – %
PVBI11VBI Prime Properties0,977,094,78
VINO11Vince Offices0,889,03-11,24
SPTW11SP Downtown0,8216,34-1,19
HGRE11CSHG Real Estate0,808,831,24
AIEC11Autonomy0,779,5912,31
GTWR11Green Towers0,737,98-15,03
RCRB11Rio Bravo Renda0,665,87-5,10
RECT11REC Renda Imobiliária0,617,83-16,52

Fonte: Economatica (07/06/2022)

Recuperação ainda leva um tempo

Otuki, economista do Clube FII, não acredita no fim do segmento corporativo, mas prevê um caminho ainda longo para a recuperação do setor de escritórios.

Tomando como base a cidade de São Paulo, referência para o mercado corporativo, ele lembra que a vacância dos escritórios na capital paulista está em 25%, considerado os edifícios mais sofisticados.

“É um nível ainda elevado que favorece o locatário, que pode negociar um aluguel menor”, explica. “O preço médio de locação está estável desde 2018, na faixa de R$ 87,00 por metro quadrado”, afirma Otuki, que lembra que o número bateu R$ 112,00 em 2015.

Ainda sobre a taxa de ocupação, o economista pondera que o percentual sofre influência das regiões secundárias, como é o caso da Avenida Doutor Chucri Zaidan, que tem vacância de 33%.

Nas regiões mais nobres de São Paulo, aponta Otuki, a vacância é bem menor, como no Itaim (3,3%), Faria Lima (8,6%), Vila Olímpia (10%) e avenida Juscelino Kubitschek (11%)

De acordo com dados da SiiLa Brasil – que monitora o mercado imobiliário do País – a vacância do segmento corporativo de São Paulo deve alcançar a casa dos 14% – nível mais saudável – apenas em 2024.

Confira mais análises e dicas sobre os FIIs de escritório na edição de ontem do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.

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