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Da junção do mercado imobiliário com o mercado financeiro, surgiram os fundos de investimentos imobiliários. O desempenho dos chamados FIIs está diretamente associado a índices como a taxa de juros Selic, o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e o PIB (Produto Interno Bruto), tratando-se de uma ferramenta interessante para quem quer obter ganhos relevantes e proteger o patrimônio da inflação.
Ao investir em FIIs não é necessário esperar meses ou anos para acumular o capital necessário para a aquisição de uma propriedade para locação, sequer gastar tempo com burocracia. Com alguns cliques é possível se tornar cotista, uma espécie de sócio, de grandes empreendimentos imobiliários e colocar, de imediato, o dinheiro para render e gerar renda passiva.
Segundo Pedro Ernesto Bragança, Diretor de Gestão de Fundos da TG Core Asset, Gestora da holding Trinus, os FIIs são bons investimentos para proteção contra a inflação devido à sua natureza de investimento em imóveis, que, historicamente, no longo prazo, corrigem seu valor pela inflação.
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Entretanto, ele ressalta que o investidor deve ficar atento aos tipos de FIIs disponíveis no mercado para garantir a eficácia dessa proteção. Há três tipos mais populares de FIIs: os fundos de recebíveis, também conhecido como fundos de papel, os fundos de tijolo e os fundos de desenvolvimento.
Os FIIs de recebíveis são caracterizados por investir em ativos de crédito (títulos de dívida) ligados ao setor imobiliário, sendo eles, principalmente, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Importante ressaltar que tais instrumentos são ativos de renda fixa.
“Para os fundos de recebíveis, a sua natureza de reconhecimento de resultados permite com que os fundos que possuem ativos indexados à inflação distribuam a correção monetária proveniente dos ativos de crédito de forma mais imediata”, diz Pedro.
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Já os fundos imobiliários de tijolo têm como característica investir diretamente nos imóveis. Com isso, esses fundos têm como objetivo adquirir as propriedades para alugar, considerando o potencial de valorização ao longo do tempo.
Fundos de tijolo e crescimento econômico
Para os FIIs de tijolo, por sua vez, ele ressalta que os imóveis possuem contratos de locação que, costumeiramente, possuem um indexador inflacionário. “É importante lembrar que essa classe está mais exposta aos ciclos do mercado imobiliário. Em momentos de crise, pode ser que o aluguel, bem como o valor dos imóveis, não sejam corrigidos na mesma proporção dos índices inflacionários. Da mesma forma que, em momentos de crescimento econômico, os valores podem crescer a níveis acima da inflação, como estamos vendo atualmente em algumas regiões da cidade de São Paulo”, diz.
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Para o especialista, é importante destacar também os fundos de desenvolvimento imobiliário residencial, tipo de fundo imobiliário que investe na construção de imóveis para a venda. O lucro deste tipo de fundo é obtido a partir da diferença entre o custo da construção e o preço de venda dos imóveis no mercado. Nessa frente, o Fundo de Investimento Imobiliário TG Ativo Real (TGAR11), da Trinus, é o maior representante no Brasil.
“Nessa modalidade, os contratos de compra e venda a prazo firmados entre os desenvolvedores e o comprador final da unidade imobiliária são corrigidos pela inflação somado a uma taxa de juros, o que protege o investimento frente à perda do poder de compra da moeda”, diz.
Fundos de recebíveis são os mais sensíveis à inflação
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Segundo Pedro, a natureza dos fundos de recebíveis os tornam a classe de fundos mais sensíveis aos índices inflacionários. Isso ocorre devido à forma de cálculo do resultado distribuível como rendimento aos cotistas. Essa classe, devido a características inerentes a seus ativos (CRI), distribui aos seus cotistas rendimentos advindos das taxas de juros pré-fixadas dos ativos e da correção monetária incidente sobre seu portfólio.
“Caso haja uma elevação dos índices de inflação, como ocorreu a partir da primeira metade de 2021 até o final do primeiro semestre de 2022, a distribuição desses FIIs a seus cotistas se eleva de forma mais imediata. Porém, no geral, o movimento contrário ocorre quando há arrefecimento da inflação, como ocorreu no segundo semestre do ano passado, ocasionando redução dos rendimentos desses fundos “, diz o diretor.
TGAR11, da Trinus, é destaque no segmento de desenvolvimento
Além disso, outro segmento que merece atenção é o desenvolvimento residencial por conta da adaptabilidade desta classe de ativos às oscilações de indicadores econômicos. O TGAR11 é um dos destaques nesse aspecto.
Isso porque a Trinus é uma holding que oferece serviços financeiros e imobiliários por meio de tecnologia para potencializar o empreendedor imobiliário regional. Com a TG Core, Gestora de fundos com foco no mercado imobiliário e responsável pelo FII TG Ativo Real (TGAR11), a companhia facilita a compra e venda de imóveis. Esse ecossistema com exposição principal a regiões em estágio de adensamento urbano favorece a valorização das unidades em estoque e ajuda a proteger o patrimônio dos cotistas.
