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O IFIX (índice dos FIIs mais negociados na Bolsa) está em ascensão desde a segunda quinzena de dezembro. O índice de referência do mercado de fundos imobiliários fechou aos 3.393 pontos nesta terça-feira (26), renovando, mais uma vez, sua máxima histórica. Para analistas, o crescimento deve continuar e novos recordes virão.
“É contra intuitivo investir na máxima, mas há valor a ser destravado nos fundos imobiliários”, projeta Marcos Baroni, especialista em FIIs da Suno Research. “Temos espaço para crescimento porque ainda estamos em ciclo de queda de juros”, diz Danilo Bastos, sócio-fundador da Ticker Research.
Analistas ouvidos pelo InfoMoney comentaram os dois principais fatores que devem impulsionar os fundos imobiliários e fazer o IFIX alcançar novas máximas; confira:
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Mesmo com IFIX na máxima, ainda há fundos baratos
Fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis, estão vendendo seus ativos por preços acima do valor de mercado. Um exemplo recente é a venda do edifício Alegria, em São Paulo, pelo FII CSHG Real Estate (HGRE11). O imóvel foi vendido por R$ 70 milhões, 27,5% acima do valor de avaliação.
Para Baroni, “o mercado real está diferente do mercado virtual”, o que pode ser usado como argumento para quem espera valorização das cotas dos fundos, fechando a diferença entre a tela e a “economia real”.
Bastos diz que, historicamente, há “certo grau de conservadorismo” nas avaliações dos imóveis. Mesmo assim, o movimento recente de vendas acima do valor de avaliação mostra, sim, que “o mercado real está mais aquecido e podemos ver valor sendo destravado daqui para frente”.
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Os descontos, porém, não são exclusividade dos fundos de tijolo. Muitos fundos de papel, que investem em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), seguem baratos, na avaliação de especialistas.
“É possível que vejamos valorização no patrimônio dos fundos de papel por causa da marcação a mercado dos títulos de renda fixa (CRIs)”, diz Kaique Fonseca, economista e sócio da A7 Capital. Como esses fundos têm na carteira papéis emitidos enquanto a Selic estava a 13,75% ao ano, agora, com os juros em 10,75%, eles valem mais.
Fonseca, porém, alerta que é preciso se atentar aos dividendos desses fundos, já que alguns estão diminuindo a distribuição. Para ele, se a valorização das cotas acontecer, mas os dividendos encolherem, “seria natural ver migração dos investidores para os fundos de tijolo”.
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Bastos lembra que é preciso ser criterioso com os ativos e a diversificação é imprescindível na carteira de fundos imobiliários. Seu portfólio ideal tem, hoje, 60% de FIIs de tijolo e 40% de FIIs de papel. Para ele, quem sabe escolher bons ativos “sempre tem o que comprar, já que não me lembro de um cenário em que, na média, os FIIs estavam caros”.
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Queda da Selic
O mercado financeiro sempre se antecipa aos movimentos da política monetária. Isso significa que a recente alta dos FIIs foi influenciada pelos cortes da Selic que ainda virão.
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Mesmo assim, especialistas avaliam que os próximos cortes nos juros básicos ainda vão impactar positivamente o mercado imobiliário. “O cenário de queda de juros ‘força’ os investidores a buscar retorno maior sem aumentar tanto os riscos e os fundos imobiliários são uma boa opção para isto”, diz Fabio Louzada, economista, planejador financeiro e fundador da Eu me Banco.
Como o corte na Selic impacta não apenas as expectativas, mas também a chamada economia real, a expectativa é que os FIIs se beneficiem desse impacto. “Juros em queda impulsionam o consumo, o que favorece shoppings, e-commerce e os galpões logísticos; além disso, empresas em crescimento ocupam espaço, o que deve beneficiar o setor de lajes corporativas”, lembra Bastos.
Outro fator importante é que o mercado de fundos imobiliários é dominado por pessoas físicas, com 75,2% de participação em 2023. Esse público costuma demorar mais que investidores profissionais a reagir às mudanças no cenário macroeconômico, deixando, muitas vezes, de se antecipar aos movimentos dos juros.
