Oportunidade?

Com altos e baixos da pandemia, já é hora de voltar a investir em fundos imobiliários de escritórios? Conheça riscos e vantagens

Analistas divergem sobre oportunidades de ganho de capital e falta de previsibilidade do segmento

Por  Wellington Carvalho -

Quase dois anos após o início da pandemia de Covid-19, os fundos imobiliários de escritórios dividem opiniões. De um lado, há analistas que enxergam oportunidades de ganho de capital. Do outro, estão aqueles que ainda não enxergam previsibilidade no segmento. A locação de lajes corporativas dá sinais de retomada, mas os recentes indicadores ainda não trouxeram um consenso para aqueles que investem nesse mercado por meio dos fundos imobiliários.

O segmento de escritórios foi um dos mais prejudicados pelas restrições impostas pela pandemia, com a necessidade das empresas de migrar equipes inteiras para esquemas de home office. Para o investidor interessado neste tipo de FII, a busca pelos melhores fundos nunca foi tão importante para o sucesso da estratégia.

De acordo com a Buildings, plataforma de informações imobiliárias, o segmento de lajes corporativas no Brasil tem como referência a cidade de São Paulo. Atualmente, a capital paulista possui um estoque de 11,6 milhões de metros quadrados de escritórios, distribuídos em 1.592 prédios, considerando todas as classes de imóveis.

A absorção líquida – que mede a quantidade de metros quadrados ocupados ao longo do tempo – foi de 49 mil metros quadrados entre outubro e dezembro de 2021. Foi o primeiro trimestre com resultado positivo desde o segundo trimestre de 2020, aponta a Buildings.

A taxa de vacância do segmento ficou em 21,21% no fechamento do quarto trimestre do ano passado. No primeiro trimestre de 2020, o percentual de desocupação era de apenas 13%.

As discussões sobre home office e novos modelos de trabalho trouxeram indefinição ao mercado, que reflete até hoje nos fundos imobiliários de lajes corporativas. Em média, as cotas das carteiras focadas predominantemente em escritórios caíram 17% nos últimos doze meses, considerando apenas os fundos que compõem o IFIX – índice que reúne os FIIs mais negociados da Bolsa. O índice, por sua vez, caiu 4,89% no mesmo período.

TickerFundoRetorno com Dividendos (12 meses / % )Desempenho – 12 meses (%)
PVBI11VBI Prime Properties6,72-4,09
HGRE11CSHG Real Estate7,28-5,36
TEPP11Tellus Properties6,21-10,95
AIEC11Autonomy Edifícios7,66-12,19
XPPR11XP Properties8,09-12,46
BRCR11BTG Corporate Office6,43-14,15
JSRE11JS Real Estate6,55-15,28
VINO11Vinci Offices9,25-15,75
RCRB11Rio Bravo Renda Corporativa5,93-15,94
SPTW11SP Downtown16,48-18,42
RECT11REC Renda Imobiliária6,99-21,18
GTWR11Green Towers7,53-21,24
RBRP11RBR Properties5,29-22,03
XPCM11XP Corporate Macaé7,11-54,64
Média7,68-17,41

Fonte: Economatica – 14/02/2022

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As novas variantes da Covid-19 e o consequente aumento do número de casos da doença reacenderam os debates sobre o retorno aos escritórios no Brasil. Na Bolsa, a dúvida é se já é uma boa hora de investir em fundos imobiliários do segmento.

Na avaliação de Christofer Mariano, líder de negócios da Buildings, o mercado já se adaptou à nova realidade e tem se movimentado de forma acelerada em direção aos níveis de pré-pandemia. Apesar de reconhecer que, no curto prazo, há possibilidade de novas restrições, ele lembra que os contratos de locação continuam sendo cumpridos, o que é uma boa sinalização para o setor.

“Temos visto diversas empresas mudando seus layouts dos escritórios, incluindo áreas abertas, espaçamentos entre mesas e colaboradores”, detalha. “Não fica claro se as empresas precisarão, no médio e no longo prazo, de espaços menores ou maiores.”, questiona Mariano. A dúvida do mundo real se transforma em um grande ponto de interrogação no mercado financeiro.  

Luz amarela para uns…

Desde setembro de 2020 nenhum fundo imobiliário de escritórios aparece entre os mais recomendados para investir, segundo levantamento do InfoMoney baseado nas carteiras recomendadas de FIIs realizado mensalmente.

Além da concorrência dos FIIs de “papel”, que oferecem proteção em momentos de turbulência econômica, os fundos de escritórios enfrentam ainda a desconfiança de muitos analistas, que esperam mais previsibilidade do segmento.

“O investidor sempre pensa no longo prazo e, quando se olha para o setor de lajes corporativas, não se consegue dizer o que será do segmento nos próximos dois ou três anos”, avalia Caio Ventura, analista da Guide Investimentos. “Precisamos de uma definição um pouco mais clara quanto à dinâmica do setor”.

Para o analista, o retorno das atividades presenciais apresenta um ritmo forte, mas as novas variantes da Covid-19 aumentaram a indefinição no setor. A transformação em si do segmento carece de certezas.

“A gente vê que o mercado caminha mais para um modelo de trabalho híbrido, mas ainda não há uma certeza”, explica Ventura. “Fica difícil de precificar o impacto de um modelo híbrido no mercado como um todo”.

Ele respeita a tese de potencial de ganho de capital para os fundos de escritório no longo prazo, mas vê atualmente outros segmentos na frente do de lajes corporativas.

“Enxergamos os shoppings com mais potencial no momento. O segmento retomou o pagamento de dividendos e tem espaço para aumentar ainda mais a distribuição”, afirma. “Para lajes corporativas, o ganho de capital deverá ficar para o ano que vem apenas”.

Em fevereiro, a carteira recomendada da Guide Investimentos não incluiu nenhum fundo imobiliário do segmento de lajes corporativas.

Ventura pondera que não será o fim do segmento de escritórios, mas diz acreditar que a dinâmica do setor deve mudar de forma permanente. A transformação, segundo ele, precisa ser mais bem definida. “Não é à toa que o segmento é o mais descontado atualmente”, afirma.

… oportunidade para outros

Se uma parte dos analistas ainda se mantém cautelosa com os fundos de lajes corporativas, outra parte vê oportunidade de ganho de capital em fundos que estão negociando abaixo do valor patrimonial.

De acordo com dados da Economatica, plataforma de informações financeiras, os fundos de escritórios apresentam hoje P/VPA (preço da cota sobre o valor patrimonial) abaixo de 1, o que significa que estão sendo negociados com desconto na Bolsa. Um P/VPA acima de 1, por outro lado, indicaria que a cota está sendo negociada com ágio. No caso dos FIIs de escritórios, o desconto médio é de 26%.

TickerFundoVacância ( % )P/VPA
PVBI11VBI Prime Properties0,100,88
VINO11Vinci Offices4,000,87
SPTW11SP Downtown0,000,85
RBRP11RBR Properties10,000,82
TEPP11Tellus Properties13,640,80
HGRE11CSHG Real Estate26,480,80
GTWR11Green Towers0,000,80
XPPR11XP Properties46,000,76
AIEC11Autonomy Edifícios0,000,73
RECT11REC Renda Imobiliária16,400,70
JSRE11JS Real Estate12,400,67
BRCR11BTG Corporate Office27,300,66
RCRB11Rio Bravo Renda Corporativa21,900,65
XPCM11XP Corporate Macaé100,000,34
Média19,870,74

“Há fundos negociando muitas vezes abaixo do custo de reposição dos imóveis, ou seja, seria mais caro construir todos aqueles prédios novamente do que comprar as cotas na Bolsa”, explica Philipe Aguiar, analista sênior de produtos da Órama Investimentos.

Em paralelo ao preço atrativo de entrada, o analista reforça que, desde o ano passado, já se observa um movimento de retomada por parte das empresas, buscando escritórios para alugar.

Diante do cenário, Aguiar acredita em um movimento de redução de vacância e retomada mais rápida desse tipo de imóvel corporativo, resultando em um aumento de receita do fundo e, consequentemente, aumento de preço.

Para quem planeja comprar cotas de fundos imobiliários de escritórios, Aguiar sugere carteiras com imóveis de alta qualidade em regiões consideradas nobres, que tendem a ser mais resilientes em momentos de maior adversidade.

A resistência da Nova Faria Lima

Em meio a diversas dúvidas no segmento de lajes corporativas, um ponto é consenso para todos: a resistência da região da Nova Faria Lima, conhecida como o coração financeiro de São Paulo. Considerando apenas os edifícios de alto padrão, a área é a que tem apresentado melhor desempenho do ponto de vista de ocupação e preços.

De acordo com Mariano, da Buildings, a taxa de vacância da Nova Faria Lima oscilou entre 3% e 8% e os preços subiram em todos os trimestres durante os últimos dois anos. A região fechou o quarto trimestre do ano passado com apenas 45 mil metros quadrados vagos, o que representa uma taxa de ocupação de quase 95%.

Atualmente, a média mensal de preços de aluguel pedidos na região é de R$ 161 por metro quadrado. O maior preço registrado é de R$ 235, bem acima da média geral, de R$ 69,43. O mercado de compra e venda de imóveis tem se mantido estável em número de transações, mas o valor médio dos negócios também apresenta forte crescimento a cada ano.

O segmento de alto padrão, que teve no ano de 2018 uma média de preço de R$ 14 mil por metro quadrado, fechou o ano passado com uma média de R$ 23 mil, um aumento de mais de 60% em quatro anos, aponta Mariano.

Apesar do cenário econômico desfavorável, várias transações chamaram atenção em 2021. Entre elas, destaque para a aquisição de lajes do edifício Pateo Malzoni pelo fundo imobiliário BlueMacaw Catuaí (BLCA11), por R$ 38 mil o metro quadrado; e da Brookfield, que adquiriu diversos prédios da Syn Prop & Tech também na casa de R$ 36 mil o metro quadrado.

Os valores das transações reforçam a tese de analistas sobre o descolamento da tendência de alta dos preços no setor imobiliário e a queda no valor das cotas de fundos imobiliários, que possuem imóveis semelhantes no portfólio.

Como está a situação de outras regiões nobres?

Outras regiões da capital paulista têm crescido no mercado de escritórios e se posicionado de forma cada vez mais relevante, como é o caso da Avenida Chucri Zaidan.

Para comparar o potencial de crescimento da Chucri Zaidan, a região tem o maior estoque de lajes triple A (de ótima qualidade) da cidade, com 621 mil metros quadrados em 16 prédios. A badalada região da Nova Faria Lima possui 394 mil metros quadrados e 11 prédios.

De acordo com a Buildings, a Chucri Zaidan recebeu recentemente um estoque grande de novos edifícios – 150 mil metros quadrados – o que dificultou o processo de diminuição da taxa de vacância e o aumento dos preços. No fechamento do quarto trimestre, a região registrou uma taxa de ocupação de 67% e uma média mensal de preços para locação de R$ 96 por metro quadrado.

A diferença do comportamento e dos números da Nova Faria Lima com o mercado de lajes corporativas em geral comprova a importância de o investidor observar a localização dos imóveis de um fundo imobiliário.

“Esses imóveis tendem a ter uma maior segurança, tendo em vista que estão localizados em regiões mais demandadas”, explica Aguiar, da Órama. “No caso de uma eventual vacância, o proprietário consegue ocupar aquele espaço mais rápido do que quando comparado às regiões menos óbvias”, completa.

Em fevereiro, dentre os fundos imobiliários de escritórios recomendados pelas corretoras, dois se destacaram: o CSHG Real Estate (HGRE11) e o VBI Prime Properties (PVBI11). Ambos têm no portfólio imóveis localizados em regiões consideradas nobres para escritórios.

TickerFundo ABL*Vacância (%)CotistasImóveis Localização  dos imóveis
PVBI11VBI Prime Properties850,10571144Av. Berrini, Chácara Santo Antônio, Santo Amaro, Chucri Zaidan, Paulista, Faria Lima, Santana, Brás, Taboão da Serra (SP), Atibaia (SP), Barueri (SP), Rio de Janeiro (RJ), Curitiba (PR) e Porto Alegre (RS)
HGRE11CSHG Real Estate19926,4811656919Vila Olímpia, Santo Amaro e Itaim Bibi

Fonte: Economatica – 14/02/2022

(*) ABL – Área bruta locável

Além da localização

Aos que estão mais inclinados ao otimismo de parte do mercado com os FIIs de escritórios, Aguiar dá outras dicas na hora de escolher o melhor fundo imobiliário do segmento.

Além da localização e qualidade dos imóveis, o analista sugere ao investidor conhecer o time de gestão por trás do fundo. Os profissionais são responsáveis pelo funcionamento da carteira e representam os interesses dos cotistas em eventuais negociações.

Outro ponto importante na visão de Aguiar é o cronograma de vencimento dos contratos de aluguel. “Um fundo que tem 50% dos contratos vencendo em 2022 terá um trabalho bem mais desafiador, e com riscos mais elevados de redução de receita no curto prazo, do que aquele com 100% dos contratos vencendo daqui a 5 anos”, finaliza.

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