Aumento da taxa Selic x fundos imobiliários: o que fazer com seus investimentos?

SÃO PAULO – Embora a alta da taxa Selic pelo Banco Central (BC) venha fazendo muita gente se voltar para as oportunidades na renda fixa, isso não significa que ativos de maior risco deixem de atrair cada vez mais novos interessados.

Os fundos imobiliários são um bom exemplo, com uma contínua atração de cotistas nos últimos meses, mesmo com os ganhos crescentes nos títulos públicos, por exemplo. Dados da B3 mostram que, em julho, o nicho dos FIIs alcançou a marca de 1,44 milhão de investidores, número bem acima do total de 1,17 milhão de cotistas em dezembro de 2020 e dos 645 mil, ao fim de 2019.

Apesar da alta da Selic, com a taxa prevista para chegar em 7,5% até dezembro, segundo a expectativa do mercado financeiro, especialistas destacam que o rendimento esperado para os fundos imobiliários ainda segue bem acima em comparação com as taxas de juros reais de longo prazo, de títulos públicos indexados à inflação.

O dividend yield (retorno com dividendos) médio anualizado dos fundos imobiliários que compõem o Ifix era de 8,9% até 13 de agosto, bem acima da taxa de juro real, ou seja, acima da inflação, de 4,4% pega pelos papéis Tesouro IPCA+ convencimento em 2035. E o valor sequer desconta o Imposto de Renda que recai sobre os papéis do Tesouro, lembrando que os dividendos dos FIIs têm isenção tributária.

“Os fundos do Ifix estão sendo negociados em patamares atrativos e bem saudáveis”, diz Maria Fernanda Violatti, analista de research e real estate da XP, em menção à diferença da ordem de 4,4 pontos percentuais entre a remuneração dos títulos públicos e a dos fundos imobiliários.

A especialista participou na noite desta terça-feira (17) do programa quinzenal Liga de FIIs, apresentado por Beatriz Cutait, editora de Investimentos do InfoMoney, e que também contou com a participação de Thiago Otuki, economista do Clube FII.

A analista da XP explicou que os títulos públicos de longo prazo, e não a Selic, são usualmente utilizados como parâmetro para avaliar a atratividade no segmento, uma vez que os fundos imobiliários também têm um horizonte maior para o desenvolvimento dos empreendimentos e a proteção contra a alta da inflação, pelo fato de os contratos de locação serem corrigidos por índices de preços.

Janela de oportunidade

Os dados mostram ainda que o Ifix negocia cerca de 16% abaixo da máxima histórica, alcançada em janeiro de 2020. O benchmark cai aproximadamente 5,0% em 2021, após baixa de 10,2% no ano passado.

Como o mercado é conhecido por se antecipar aos eventos, a queda já incorporou nos preços dos fundos imobiliários a alta prevista para a Selic nos próximos meses, na avaliação de Otuki, para quem as taxas dos juros futuros embutem um aperto monetário até mais agressivo do que o esperado hoje pela maior parte do mercado, em função dos riscos fiscais e políticos. Por isso, o ciclo de alta da taxa Selic não deve gerar impactos adicionais sobre a categoria, avalia o economista.

A analista da XP entende que o preço atual dos fundos imobiliários oferece uma boa janela de oportunidade para o investidor. “Existem muitas oportunidades de ganho de capital”, afirmou Maria Fernanda.

Divisão setorial

Na análise do dividend yield médio anualizado entre os principais segmentos de mercado, a maior taxa, de 11,2%, fica por conta dos fundos que investem em papéis como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), seguidos pelos de agências bancárias, com 10,5%.

Os menores retornos no cenário recente com a distribuição de dividendos partiram de fundos de shoppings (6%), híbridos (7%) e de lajes corporativas (7,5%).

A analista da XP apontou, contudo, que mesmo setores como o de lajes corporativas, que ainda sofre pelas medidas de distanciamento social, oferecem taxas de remuneração via dividendos quase três pontos percentuais superiores aos prêmios dos títulos públicos indexados à inflação.

Maria Fernanda disse ainda que os fundos de papel, uma das categorias mais resilientes na pandemia, estão hoje entre as principais apostas na carteira recomendada de fundos imobiliários da XP. Ela lembrou que, com a alta da Selic, os fundos de CRIs com exposição ao CDI tendem a se beneficiar do rendimento crescente da taxa básica de juros.

Otuki também apontou os fundos de papel entre as melhores alternativas que enxerga hoje disponíveis no mercado, junto com os fundos imobiliários voltados aos galpões logísticos, que se beneficiam do aumento do comércio eletrônico.

Por outro lado, fundos de fundos imobiliários ainda podem patinar por mais algum tempo antes de engatar em uma performance positiva, prevê o economista do Clube FII.

RBRR11 x KNCR11

Na batalha de FIIs, foram comparados na noite desta terça dois fundos de papéis: RBR Rendimento High Grade (RBRR11) e Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11).

Para fazer a avaliação, foram considerados critérios como a qualidade dos ativos em portfólio, o percentual mantido em caixa em relação ao patrimônio líquido (Caixa/PL) e o indexador, bem como o desconto da cota negociada no mercado ante o valor patrimonial (P/VMP) e o dividend yield.

Para saber quem venceu a disputa, confira o vídeo aqui ou no link acima.