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Hipoteca reversa permite renda vitalícia para idosos proprietários de imóveis

O PL, apresentado em 2018, aguarda designação de um relator na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) do Senado     

Hipoteca reversa
(Shutterstock)

SÃO PAULO - A equipe econômica do governo está se preparando para implementar uma medida que vai funcionar como uma renda extra para idosos sem herdeiros: a chamada hipoteca reversa, que pode ser considerada um novo tipo de financiamento.

Essa modalidade não é exatamente nova, mas na última quinta-feira (2) veio à tona com a divulgação de algumas informações feita por Felipe Garcia, assessor especial da Secretaria de Política Econômica (SPE), à jornalistas. 

Já existe um projeto de lei (PL 52/2018), apresentado em 2018 e de autoria do senador Paulo Bauer (PSDB-SC), que define que esse tipo de empréstimo é para pessoas maiores de 60 anos, que sejam proprietárias de um imóvel.

O PL, no entanto, aguarda designação de um relator na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) do Senado.

Como funciona

Na prática, é um contrato de crédito feito entre o dono do imóvel e uma instituição financeira. Ao contratar a hipoteca reversa, o proprietário opta por ceder seu imóvel como garantia em troca de uma renda vitalícia paga pela instituição financeira - que, por sua vez, no futuro, se tornará proprietária do imóvel.

Há, ainda, a opção de receber o montante de uma única vez, caso o proprietário prefira. Ao concordar com esse contrato, o imóvel fica de fora do patrimônio deixado para herdeiros, porque passa a pertencer à instituição financeira, após a morte do contratante.

A diferença para uma operação de crédito tradicional com garantia, é que neste caso, o pagamento, ou seja, o imóvel só será entregue no fim do contrato (quando o idoso falecer), sem fluxo de pagamento enquanto o contrato durar.

Caso o dono do bem desista do contrato da hipoteca reversa, ele deverá quitar o valor do contrato com o banco.

A ideia é que as instituições financeiras trabalhem com os imóveis como já funciona hoje, incluindo leilões e tudo que está previsto juridicamente para modalidades que envolvam imóveis como garantia, de acordo com o assessor da SPE. 

Ao InfoMoney, Paulo Afonso Tavares Rodrigues, advogado do Dias Carneiro Advogados, afirmou que a principal vantagem da contratação deste empréstimo é a possibilidade de incremento de renda para o contratante, que mantém o direito de ocupação do imóvel, até o fim de sua vida (desde que não mude de endereço) e, ao mesmo tempo, receberia um benefício econômico definido com base no valor de sua propriedade.

Mas ele pondera dizendo que por se tratar de uma modalidade de financiamento completamente nova no mercado brasileiro, e que será atrelada, principalmente, a um evento incerto (longevidade do contratante), a adoção da medida pode ser difícil. 

"Entendo que os primeiros anos de sua aplicação serão bem complexos, tanto em relação à precificação do ativo pela instituição financiadora, quanto pelo tratamento que será dado pelo judiciário na transferência do imóvel aos credores hipotecários, especialmente em relação aos eventuais herdeiros”, explica Rodrigues.

De acordo com um estudo feito pela Secretaria de Política Econômica (SPE), hoje no Brasil, há 5,7 milhões de imóveis cujos donos são idosos. Essa residências juntas, chegam a valer R$ 800 bilhões, mas de acordo com Garcia, o mercado deve chegar em algo entre R$ 1,5 bilhão e R$ 3 bilhões, segundo informações do Valor Econômico.

A medida já é realizada em outros países, como Canadá e Estados Unidos. 

Garcia afirmou também que esse novo mercado pode chamar a atenção de fundos imobiliários e também impulsionar novas modalidades de seguros, que atuariam nos riscos envolvidos na operação.

Herdeiros

Há uma preocupação sobre a aceitação da medida por familiares e disputas judiciais podem ser obstáculos para a novo modalidade. O advogado explica que os herdeiros não têm direito sobre os bens de propriedade dos antecessores, logo, se a contratação tiver sido formalizada de acordo com a Lei aplicável não pode ser questionada.

“Contudo, não podemos afastar a possibilidade de questionamentos sob alegação de condições manifestamente desproporcionais, ou defeitos do negócio (erro, estado de necessidade, etc), cuja aplicabilidade, em última análise, será definida pelos tribunais superiores”, diz.

Para participar da hipoteca reversa é preciso estar com os documentos da residência em dia. Ainda há muitos detalhes da medida para serem definidos.

Efeitos 

O advogado explica que nos modelos de financiamento atuais há a expectativa de reposição do empréstimo pelo tomador com o subsequente cancelamento da garantia imobiliária e, apenas nos casos de não pagamento, a perda da propriedade. 

Enquanto que na hipoteca reversa, o caminho natural da contratação é a transferência da propriedade para instituição financeira, por ocasião da morte do financiador e, só em casos extraordinários, o repagamento do empréstimo, com a manutenção da propriedade pelo tomador.

"Nesse sentido, a adoção em larga escala desta nova modalidade de garantia acarretará o aumento dos estoques de imóveis das instituições financeiras que, consequentemente, utilizarão essa circunstância na precificação dos imóveis que serão objeto deste negócio”, afirma o advogado.

Segundo Garcia, a parte técnica de definições do projeto deve ser finalizada no começo do segundo semestre. 

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