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Entenda como funciona o seguro de fiança locatícia

A categoria de seguro garante ao proprietário o recebimento de aluguéis e garante agilidade na aprovação da proposta de aluguel

aluguel prédios São Paulo
(Thinkstock)

SÃO PAULO -  O seguro de fiança locatícia substitui o fiador e garante ao proprietário de imóvel urbano (locador) o recebimento dos aluguéis e encargos vencidos e não pagos pelo inquilino. Este, por sua vez, ganha agilidade na aprovação da sua proposta de aluguel.

O seguro de fiança locatícia é regulado por normas específicas, principalmente pela Lei do Inquilinato que define e limita as garantias de locação. As regras gerais do seguro de fiança locatícia foram estabelecidas pela Resolução nº 202, de 2008, do Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP).

Entre as principais características está a proibição de um mesmo contrato de locação ter mais de um seguro desse tipo. Também determina que o prazo de vigência das garantias do seguro seja o mesmo do contrato de locação. Quem paga este seguro é o inquilino, seja pessoa física ou jurídica.

Que tipos de imóveis podem contratar o seguro de fiança locatícia?

 É um serviço que pode ser contratado para aluguéis de imóveis urbanos residenciais, comerciais e não residenciais (consultórios, escritórios etc). O seguro de fiança locatícia dispensa a necessidade de o inquilino buscar um fiador e evita que o candidato ao imóvel desfalque suas economias para reunir dinheiro equivalente a três ou mais meses de aluguel, supondo que seja necessário fazer depósito (caução) como garantia para o locador.

Este tipo de seguro, no entanto, não exime o inquilino inadimplente de pagar o que deve. A seguradora, que pagou o aluguel e encargos para o dono do imóvel (segurado), vai buscar o reembolso do total que gastou, cobrando a dívida do inquilino inadimplente. A cobrança poderá ser judicial, inclusive.

O seguro de fiança locatícia é garantia de aprovação do candidato ao aluguel do imóvel?

Não. A proposta do seguro de fiança locatícia pode não ser aprovada se o candidato tiver, por exemplo, o nome inscrito em instituição de proteção ao crédito. Outro motivo de recusa é quando a seguradora avalia que o candidato não tem capacidade de pagamento do aluguel. A avaliação da seguradora sobre o cadastro do inquilino se assemelha à realizada por instituições de crédito.

Qual é a renda necessária para aprovação do cadastro do futuro inquilino?

Geralmente o candidato a locatário deve comprovar renda mensal equivalente a três ou quatro vezes o valor do aluguel. É comum as seguradoras aceitarem composição de renda de até três pessoas que venham ou não a morar no imóvel.

Quais são as vantagens do seguro de fiança locatícia em relação às demais opções?

Um negócio só é bom quando atende aos interesses de todas as partes. No caso do seguro de fiança locatícia, tanto inquilinos como proprietários e imobiliárias têm vantagens.

Vantagens para o inquilino

• Evita o constrangimento de buscar um fiador.
• Dá mais agilidade na aprovação do contrato.
• Evita o desembolso imediato da caução (depósito equivalente a três vezes o valor mensal do aluguel).
• Parcelamento do prêmio.
• Descontos progressivos nas renovações do seguro.
• Algumas seguradoras oferecem coberturas extras para o inquilino, como descontos em transportadoras para a mudança e serviços de assistência 24h, como pequenos reparos e limpeza de caixa d’água, entre outros Vantagens para o proprietário
• Mais rapidez no recebimento do aluguel do imóvel garantido pelo seguro, no caso de atraso ou inadimplência do inquilino, sem precisar esperar a conclusão de eventuais processos judiciais.
• Efetiva garantia da locação até o término do contrato, com a certeza de que vai receber o aluguel e encargos, caso o inquilino não pague.
• Eliminação do risco de fiadores profissionais.
• Coberturas adicionais de danos físicos ao imóvel, multa por rescisão contratual e pintura completa do imóvel, entre outras.
• Possibilidade de assistência jurídica da seguradora.

Vantagens para a imobiliária

• Dispensa a análise de cadastro, que passa a ser feita pela seguradora. Isso também elimina o risco que a imobiliária assume ao aprovar o cadastro.
• Vários corretores de seguros especializados no ramo já executam o trabalho de atendimento ao candidato a inquilino, com preenchimento de ficha cadastral, coleta de documentos e envio da documentação e análise à seguradora. Ao assumir esse trabalho, a seguradora elimina o custo que a imobiliária teria ao realizá-lo.
• Possibilidade de assistência jurídica da seguradora, caso seja necessário.
• A certeza do recebimento do aluguel garante a regularidade no recebimento da taxa de administração do imóvel.

Além do seguro de fiança locatícia quais são as outras opções para garantir o pagamento do aluguel?

As mais tradicionais são fiador, em primeiro lugar, e, a seguir, depósito (ou caução). Embora a preferência ainda seja pelo fiador, a procura pelo seguro vem aumentando. Entre as causas dessa tendência estão a dificuldade de conseguir um fiador e as restrições feitas por proprietários de imóveis que não gostam da possibilidade de receberem aluguéis atrasados só após a conclusão de eventual ação de despejo do inquilino.

Além disso, as mudanças na Lei do Inquilinato também desestimularam a aceitação de fiador, porque permitem que ele se retire do compromisso em determinadas situações. O depósito (ou caução), por sua vez, pode ser feito em bens imóveis ou dinheiro depositado em caderneta de poupança ou título de capitalização ou fundos de investimento, conforme prevê a Lei do Inquilinato (Lei 8.245, de 1991, com as alterações introduzidas pela Lei 12.112, de 2009 e Lei 12.112.

O depósito também deixa relutantes proprietários que avaliam três meses de garantia de aluguel tempo insuficiente, no caso de ser necessária ação judicial para retomada do imóvel.

Das alternativas de garantia do recebimento do aluguel, qual delas tende a ter aceitação crescente?

O seguro de fiança locatícia apresenta, gradativamente, aumento de participação no mercado de locação, com consequente redução das modalidades mais tradicionais. Administradoras de imóveis, principalmente de grandes centros urbanos, orientam os proprietários, seus clientes, a optarem pelo seguro de fiança locatícia.

Algumas imobiliárias, inclusive, trabalham apenas com o seguro para garantia de recebimento de aluguel. O depósito (ou caução), apesar de ser a segunda opção mais utilizada, é visto como uma garantia insuficiente para cobrir prejuízos de eventual inadimplência do inquilino. Os valores depositados são correspondentes a três meses de aluguel, no máximo, enquanto o prazo de conclusão judicial de uma ação de despejo é bem maior. O fiador, por sua vez, está cada vez mais difícil de ser encontrado.

Além de as pessoas se esquivarem de dar fiança a amigos e parentes, são muitas as exigências para aceitação de um fiador. Entre elas está a apresentação de mais de um imóvel residencial, porque se for necessário acionar o fiador para honrar aluguéis não pagos pelo inquilino, a penhora do único imóvel residencial do fiador é inconstitucional, segundo decisão do Supremo Tribunal Federal.

Além disso, para que o fiador seja aceito, o candidato a inquilino precisa apresentar uma pessoa que possua imóveis localizados no mesmo município em que ele vai alugar. A exigência é por causa dos custos operacionais e judiciais, caso o proprietário tenha que mover uma ação de despejo por falta de pagamento.

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