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Fundos imobiliários: antes de investir, avalie com cuidado os prós e os contras

Maior atrativo é possibilidade de diversificar em imóveis sem investimento excessivo; liquidez ainda aparece como entrave

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SÃO PAULO - Aplicar em fundos imobiliários pode ser uma alternativa interessante para investidores que querem participar do mercado imobiliário, mas muitas vezes não têm os recursos suficientes ou não querem se envolver com a administração de imóveis. Neste contexto, os fundos apresentam diversas vantagens em relação ao tradicional investimento direto em imóveis.

Sem dúvida, uma das maiores vantagens deste tipo de aplicação é possibilitar o acesso ao mercado imobiliário através de um investimento relativamente baixo. Abaixo destacamos algumas vantagens destas aplicações:
  • Maior diversificação
    Para compor uma carteira de investimentos diversificada é recomendável que sejam incluídos ao menos cinco ativos distintos. Fica fácil constatar, portanto, que para montar uma carteira diversificada no mercado imobiliário é preciso contar com quantias elevadas. Alternativamente, é possível comprar cotas de vários fundos imobiliários, ou de um fundo que aplique em mais de um empreendimento.

  • Poder de barganha e escala
    Outra vantagem é o ganho de escala, já que, juntos, os cotistas gozam de maior poder de barganha do que individualmente, além de poderem se beneficiar da diluição de alguns custos, que, caso contrário, teriam que arcar sozinhos, e que no fundo podem compartilhar com os demais investidores.

  • Maior transparência e simplicidade
    Ao contrário do investimento direto em imóveis, nos fundos você não precisa se preocupar com a gestão, recolhimento de impostos, manutenção, etc, pois estas são responsabilidades do administrador do fundo. Obviamente, o pagamento das despesas associadas aos vários empreendimentos que compõem a carteira do fundo é feito usando os recursos do próprio fundo.

    Além disso, como o valor da quota dos fundos é divulgado nos principais jornais, o investidor tem maior facilidade para controlar o valor do seu investimento, ao contrário do que ocorre na compra direta de imóveis, que exige avaliação de profissional especializado.

  • Fracionamento do investimento
    A grande vantagem dos investimentos em fundos, de maneira geral, o que inclui os imobiliários, é que você pode vender apenas parte do que possui, mantendo o restante. Já no investimento direto em imóveis o fracionamento não é possível, você não tem como vender apenas parte do imóvel e ficar com o restante.
Lembramos, porém, que a compra ou venda de quotas do fundo é uma negociação de valores mobiliários, e como tal exige que o profissional envolvido seja qualificado e tenha conhecimento do mercado financeiro, além de ser capaz de alertar investidor para riscos do investimento. Neste contexto, a venda não é permitida por corretores de imóveis, a menos que também sejam qualificados para a negociação de títulos e valores mobiliários.

Nem tudo são flores, atenção aos riscos
Mas, como acontece com todas as aplicações financeiras, existem riscos associados a esse tipo de investimento, que devem ser analisados com cuidado pelos interessados em aplicar seu dinheiro. Abaixo descrevemos os principais deles:
  • Mudanças na economia
    Assim como as demais formas de aplicação financeira, os fundos imobiliários também podem ser afetados por uma crise econômica e financeira no País. Afinal, os fundos desenvolvem suas atividades no mercado brasileiro, estando, portanto, sujeitos às flutuações da nossa economia, como alteração dos juros, elevação dos preços, flutuação do câmbio, etc.

    Mudanças na realidade da economia podem prejudicar o desempenho do mercado imobiliário, com impacto negativo sobre o retorno da aplicação. Em épocas de menor atividade da economia o retorno dos fundos pode ser prejudicado pela queda na taxa de ocupação dos imóveis, ou pela redução do valor dos aluguéis, por exemplo.

  • Risco de inadimplência
    Da mesma forma que no investimento direto em imóveis, os fundos estão sujeitos ao risco de inadimplência entre os locatários dos imóveis. Esse risco é praticamente inexistente nos fundos que oferecem garantia de locação por prazos longos, como é o caso, por exemplo, dos fundos que investem em agências bancárias, ou imóveis alugados por bancos ou empresas em contratos de prazo bastante longo.

  • Baixa liquidez
    A liquidez oferecida pelos fundos imobiliários, em comparação com o investimento direto em imóveis, é maior, já que as quantias envolvidas tendem a ser menores, até mesmo pelo fracionamento do investimento em quotas. Porém, como os fundos imobiliários são constituídos como condomínios fechados, o resgate de quotas não é automático como nos fundos de investimento tradicionais, o que reduz a liquidez da aplicação.

    Assim, as quotas precisam ser vendidas no mercado secundário, de forma semelhante ao que acontece com títulos de dívida ou ações de uma empresa. A diferença é que, como os fundos imobiliários são aplicações mais recentes e ainda não foram completamente assimilados pelos investidores brasileiros, a venda de quotas é mais difícil do que a de outros títulos e valores mobiliários.

 

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