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Os resultados da Multiplan (MULT3) no terceiro trimestre deste ano (3T24), divulgados na noite de quinta-feira (24), apresentaram números potentes em vários indicadores operacionais, como o crescimento das vendas e a taxa de ocupação. Mas, em contrapartida, alguns fatores, como a receita de aluguel e desafios fiscais, levantaram dúvidas ao mercado sobre seu potencial de valorização a médio prazo. É o que apontam os relatórios financeiros dos principais bancos.
O lucro líquido da companhia do setor de shopping centers no Brasil atingiu a marca de R$ 279,6 milhões no período, representando um aumento de 6,1% em relação ao mesmo trimestre do ano anterior (3T23). Em relação ao Ebitda (lucro antes de juros, impostos, depreciações e amortizações), que representa o lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização, a Multiplan registrou um valor de R$ 401,1 milhões no 3T24, uma alta de 2,6%. A margem Ebitda atingiu 73,6% no trimestre, ante 76,4% de um ano antes.
A Genial Investimentos diz que, apesar de os resultados demonstrarem “boa saúde operacional”, a Multiplan enfrenta o desafio de crescimento na receita de aluguel. Esse aumento, segundo a corretora, ficou limitado a 2% no 3T24, o que, segundo a Genial, deve-se ao impacto modesto da variação do Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-DI) — índice que norteia os reajustes dos contratos de aluguel.
Nos últimos meses, o IGP-DI acumulou uma taxa de cerca de 5%, um fator que deve favorecer o setor imobiliário. Entretanto, mesmo com a recuperação desse índice no 3T24, o crescimento real das receitas de locação permanece distante do aumento das vendas nas lojas, criando uma diferença entre o desempenho do faturamento dos lojistas e a rentabilidade da administradora.
Outro ponto de cautela é trazido pelo Bradesco BBI, que vê as taxas de vacância estáveis e o custo de ocupação em patamares historicamente baixos (12,8% no trimestre). Esses dados, embora positivos, limitam o poder de negociação da Multiplan para aumentos expressivos nos aluguéis, especialmente em um contexto em que a receita de aluguel tem mostrado um crescimento mais lento, segundo os analistas.
O BBI observa ainda que o ambiente macroeconômico pressiona as administradoras de shoppings, exigindo um balanço entre manter os inquilinos operando e buscar melhores margens. A instituição considera que o atual nível de custo de ocupação da Multiplan é um alívio para os lojistas, mas representa uma “boca de jacaré” em relação ao crescimento das vendas e do aluguel, uma preocupação relevante para os investidores.
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O Itaú BBA também adota uma postura neutra, expressando preocupação com a falta de “catalisadores futuros” que possam aumentar o valor das ações da Multiplan. Apesar da recomendação de desempenho superior (outperform), o BBA diz que não observa elementos de inovação ou expansão significativa que possam diferenciar a Multiplan de seus pares e proporcionar ganhos expressivos em um futuro próximo.
Crescimento sólido e iniciativas estratégicas
Crescimento sólido e iniciativas estratégicas
Entre os pontos positivos, o desempenho sólido da Multiplan em termos de vendas no 3T24 foi destacado por todos os analistas. O Santander sublinhou o crescimento das vendas nas mesmas lojas (SSS, na sigla em inglês) de 9% em relação ao ano anterior, ressaltando que esse indicador superou expectativas e reflete o crescimento do fluxo de consumidores em shoppings, especialmente em centros como o New York City Center (+32% em vendas) e o Shopping Santa Úrsula (+22%). A análise do Santander reafirma a confiança de que o aumento das vendas pode impulsionar os aluguéis futuros, ainda que esse efeito não tenha sido imediato, conforme o banco.
Outro ponto elogiado foi a decisão da Multiplan de realizar a recompra de ações do Ontario Teachers’ Pension Plan (OTPP), por meio da qual a empresa adquiriu 90 milhões de ações por R$ 2 bilhões, um valor 12% abaixo dos preços atuais. A operação, segundo o Bradesco BBI, representa uma oportunidade de valorização patrimonial, visto que o preço do acordo foi fechado a R$ 22,12 por ação, enquanto o mercado negociava a R$ 24,97 na época. Com essa estratégia de recompra, afirmam os estrategistas, a Multiplan aumenta sua própria participação acionária, capturando valor para os acionistas em um contexto de dividend yield (retorno de dividendos) que pode atingir 22%, considerando também o pagamento de juros sobre capital próprio.
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Para o Itaú BBA, o trimestre também foi marcado pela boa execução estratégica, refletida no aumento de 14% na receita de estacionamento e de 94% na receita imobiliária, impulsionada pelo projeto Golden Lake (Lago Victoria). Esse projeto, localizado no Rio de Janeiro, de acordo com o BBA, mostrou um avanço acima das expectativas, com a venda de um terreno em Maceió contribuindo para a expansão da receita líquida e o crescimento do Ebitda em 3% no trimestre. A receita total do estacionamento, que alcançou R$ 80 milhões, foi impulsionada pelo aplicativo Multi, que incentivou o cadastro e o uso dos estacionamentos da Multiplan, elevando o fluxo de veículos nos centros comerciais da empresa.
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Além disso, a margem de Noi (lucro operacional líquido) de 93,1%, superando as expectativas do mercado, foi um dos destaques positivos mencionados pelo Santander. Esse dado contribui para uma baixa taxa de inadimplência líquida de -0,1% — valor considerado saudável e positivo para o caixa da empresa.
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Perspectivas
Analistas são unânimes ao afirmar que a Multiplan possui um portfólio de ativos resiliente, com propriedades localizadas em regiões de alta densidade populacional e com bom potencial de tráfego. A taxa de ocupação, que aumentou para 96,2%, e os ganhos com a recompra de ações indicam que a Multiplan anima o mercado em termos de rentabilidade para seus acionistas, apesar dos desafios fiscais que seguem impactando o fundos gerados pelas operações (FFO).
A Genial Investimentos destaca que a Multiplan, com uma taxa de alavancagem de 1,4x Ebitda, mostra-se financeiramente alavancada para enfrentar um cenário de juros elevados.
Em relação ao futuro, o Bradesco BBI vê com otimismo o plano de remodelação da Multiplan, que inclui atualizações e ampliações em seus principais shoppings, como o New York City Center. A reforma, pontua o BBI, já impulsionou as vendas acima do portfólio geral, com um crescimento de 24,8% em relação ao ano anterior. Essa estratégia, além de impulsionar o tráfego, fortalece a competitividade da Multiplan em um setor com forte presença de rivais de peso, como a Allos (ALOS3).