Lucro da Log CP (LOGG3) cresce 18% no 3º trimestre, com impulso de FII e e-commerce 

A Log Comercial Properties (LOGG3), empresa especializada na construção e desenvolvimento de galpões logísticos, registrou lucro líquido de R$ 111,7 milhões no terceiro trimestre de 2022, com alta de 18% na comparação com igual período de 2021, quando o resultado líquido da operação chegou a R$ 94,7 milhões. Em relação ao segundo trimestre, o lucro no período ficou estável.

O diretor financeiro e de relações com investidores, André Luiz Vitória, ressaltou que o último trimestre ficou marcado por uma entrega recorde de área bruta locável (ABL) por parte da companhia. No período, 174,5 mil m² foram disponibilizados, em três empreendimentos localizados em Minas Gerais e no Espírito Santo. De janeiro a setembro, 415 mil m² foram entregues.

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Vitória destaca que o resultado foi considerado positivo e mostra a força da companhia em suas teses de crescimento, especialmente em oferecer galpões de melhor estrutura – os chamados “Classe A” – fora das áreas mais tradicionais. Ao todo, a empresa possui operação em 40 cidades brasileiras, em todas as regiões, mas com maior concentração no Sudeste (47,5%) e Nordeste (27,2%).

“Nós trabalhamos com diversificação, distribuição geográfica e modulação da operação. Temos um trabalho muito verticalizado, desde a compra do terreno até a gestão de condomínio. Somado a isso, praticamente não temos concorrência no nosso segmento fora do eixo Rio-São Paulo”, afirma o executivo ao InfoMoney.

Atualmente, a Log CP possui em seu banco de terras 1,37 milhão de m² em ABL, com pelo menos 430 mil m² em obras neste momento. A meta do grupo é alcançar 1,5 milhão de m² em ABL.

Log e os FIIs

Outra alavanca ao resultado vem da estratégia de reciclagem (venda) de parte, ou até mesmo a totalidade, de galpões para fundos de investimentos imobiliários (FII). Neste trimestre, a empresa contabilizou parte da venda de dois ativos em Minas Gerais por R$ 429 milhões para o fundo CSHG Logística (HGLG11), em transação anunciada em julho. A margem bruta do negócio foi de 32,6% sobre o investido e 3,2% acima do valor patrimonial líquido (NAV, na sigla em inglês).

“Nós enxergamos a reciclagem como uma das mais importantes fontes de financiamento da nossa operação, é onde podemos gerar mais valor. Temos uma alavancagem saudável [de 2,1 vezes o Ebitda] e não pretendemos aumentar”, reforça André Luiz Vitória. Até o final de setembro, a dívida líquida da Log CP era de R$ 1,06 bilhão, ante R$ 983 milhões em junho (+8,12%).

Ebitda

No terceiro trimestre, o lucro antes juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda) alcançou R$ 130,1 milhões, alta de 35% sobre igual período de 2021, com margem de 219,9% (queda de 39,8 pontos percentuais). A vacância dos galpões da empresa segue em declínio e atingiu o patamar de 1,73% até setembro, ante uma média de mercado de 11% no Brasil.

A Log CP também reporta que foi possível repassar os aluguéis 1,4% acima da inflação, com inadimplência acumulada de 0,6% em 12 meses. Os contratos de locação costumam durar de três a quatro anos nos modelos típicos e de dez anos para os atípicos, que é quando a Log constrói um galpão para atender o interesse de determinada empresa, o chamado “buit-to-suit (BTS)”

Já o lucro das operações (FFO, em inglês), uma métrica importante para o segmento de locação, foi de R$ 21 milhões (-32,4%), com margem de 35,5% (-48,5 pontos percentuais). O CFO argumenta que a queda do indicador é resultado do atual cenário macroeconômico, com a disparada da taxa Selic, fez aumentar as despesas financeiras, como o pagamento de empréstimos e outras necessidades financeiras da operação. “Mas ainda são números muito positivos”, reforça Vitória.

Papel do e-commerce

Uma das principais premissas de expansão da Log CP é o crescimento do e-commerce no Brasil, uma vez que as empresas buscam os galpões da companhia para hospedar seus centros de distribuição.

O principal cliente da Log no segmento é a Amazon (AMZO34), que respondeu por 20% da receita bruta da empresa no último trimestre. Além da gigante americana, a companhia também atende Shopee, Magalu (MGLU3), entre outros.

André Luiz Vitória diz que, embora o crescimento do setor de comércio eletrônico tenha desacelerado neste ano, ele ainda segue muito forte – o segmento registrou crescimento de 6% no primeiro semestre do ano, segundo dados da pesquisa “Webshoppers”, elaborada pela NielsenIQ.

“A atividade não deixou de demandar galpões. O ritmo não foi igual ao dos anos anteriores, as empresas estão mais seletivas, mas nosso tipo de estrutura classe A segue sendo um diferencial.”

Outra demanda observada está na transição de empresas que buscam adotar a estratégia de “asset light” (menor patrimônio imobilizado), que devem abandonar galpões próprios antigos pela oferta da Log CP.

“Essa estratégia chamamos de ‘flight to quality’ [busca por qualidade]. Nossos números mostram que apenas 15% da oferta de galpões existentes tenha alta qualidade. Existe um potencial de mercado enorme”, prossegue.

Ações LOGG3

Apesar do cenário otimista, os papéis da Log CP (LOGG3) acumulam uma queda de 11,3% em 2022, com as ações custando R$ 21,74 – no ano, a cotação alcançou a máxima de R$ 30,60. O CFO admite que há receio dos investidores com empresas imobiliárias, mas se apoia nos indicadores para mostrar a solidez do negócio.

Fundada há 14 anos e com cerca de 3 mil funcionários, a Log CP é um “spinoff” (cisão) da MRV (MRVE3), que decidiu abrir o capital da empresa no final de 2018. Com valor de mercado estimado em R$ 2,2 bilhões, a companhia possui mais que o dobro em ativos (R$ 6,12 bilhões) e também superior ao patrimônio líquido (R$ 3,72 bilhões).

“Acreditamos que existe um desconto no nosso valor de mercado, mas entendemos que, ao primeiro sinal de inflexão dos juros, o setor volta a ganhar força na bolsa. Não podemos fazer nada, o que temos que fazer é seguir focando em crescimento”, conclui Vitória.