JPMorgan corta preço-alvo de shoppings, mas segue otimista por “valuation” e destaca ações preferidas

Devido a taxa de juros mais alta por mais tempo, houve corte de projeções para 2023-2024, refletindo menor crescimento da receita e maior custo da dívida

Felipe Moreira

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Apesar de continuar otimista com setor de shoppings, o banco americano JPMorgan reduziu em cerca de 10% suas estimativas de preço-alvo para ações de administradoras de shoppings sob sua cobertura.

O banco justifica a redução das metas de preço em função da deterioração das expectativas de taxas de juros ao longo dos últimos meses, já que os dados de mercado apontam para uma Selic estagnada em 2023 contra um declínio esperado anteriormente.

Devido a taxa de juros mais alta por mais tempo, analistas cortaram as estimativas agregadas de fluxo de caixa proveniente das operações (FFO, na sigla em inglês) em 1-4% para 2023-2024, refletindo menor crescimento da receita e maior custo da dívida.

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Apesar do corte nas estimativas, JP Morgan segue comprador no setor neste momento, refletindo, entre outros pontos, fundamentos sólidos uma vez que as empresas ainda estão mostrando fortes dados operacionais sem desaceleração relevante em vendas do locatário, vendas mesmas lojas (SSS), aluguéis mesmas lojas (SSR) e taxa de ocupação.

Por outro lado, o banco americano ainda sinaliza que um aumento na Selic o deixaria mais pessimista no setor de shoppings.

A ordem de preferência de analistas no setor é baseada na resiliência das empresas a taxas mais altas (maior vendas por metro quadrado e menor alavancagem) colocando a Multiplan (MULT3) com principal escolha no setor, seguida pela Iguatemi (IGTI11) e Aliansce Sonae (ALSO3) + brMalls (BRML3). As duas últimas empresas tiveram fusão aprovada com preço final anunciado na terça-feira e deve começar a negociar como uma ação em janeiro.

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Shoppings tem recuperação sólida da pandemia

Os shopping centers listados tiveram uma sólida recuperação da pandemia com os números de vendas dos lojistas em 2022 superando os níveis de 2019, “comprovando a resiliência do modelo de negócios, apesar das preocupações com os ganhos de mercado do e-commerce ou uma possível mudança de hábitos pós Covid-19”, comenta o JPMorgan.

Do lado negativo, todas as empresas apresentaram vendas dos lojistas no terceiro trimestre de 2022 um pouco abaixo do segundo trimestre de 2022 (2T22). Além disso, dados preliminares da Multiplan em novembro indicam uma pequena desaceleração.

Apesar do pequeno abrandamento das vendas dos lojistas face a 2019, analistas destacam que as receitas no 3T22 continuam a mostrar uma trajetória positiva com todas as empresas reportando um nível superior versus 2019 versus o visto no 2T22, refletindo reajustes automáticos dos contratos pela inflação, bem como a recuperação de outras linhas de receita, como estacionamento e melhor taxa de ocupação.

Multiplan (MULT3)

O JPMorgan mantém recomendação overweight (exposição acima da média do mercado, equivalente à compra) para Multiplan e preço-alvo de R$ 28, o que representa potencial de valorização de 30,7% frente a cotação de fechamento da véspera de R$ 21,42, refletindo o portfólio de qualidade da empresa e sua resiliência demonstrada em crises passadas, nas quais os resultados da Multiplan não foram tão impactado como seus pares, principalmente em termos de inadimplência e vacância.

“A Multiplan possui shoppings bem localizados com ativos premium em várias das principais capitais, que servem de destino aos consumidores”, destacam analistas.

Além disso, a empresa possui mais caminhos de crescimento que seus pares, representados por seu potencial multiuso e lançamento da primeira fase do Lago Dourado no Rio Grande do Sul – segunda fase com R$ 600 milhões de valor geral de vendas (VGV) a ser lançado em breve, bem como expansão adicional em ativos premium Barigui e Diamond.

Iguatemi (IGTI11)

O JPMorgan reitera recomendação overweight para as units da Iguatemi, com preço-alvo de R$ 24, o que representa potencial de valorização de 31,9% frente a cotação de fechamento da véspera de R$ 18,20.

A recomendação é baseada na negociação com desconto de 13% em relação à Multplan, o que analistas consideram justo, limitando o baixo desempenho nos próximos meses; gestão de responsável da empresa, com linhas de crédito abaixo da taxa Selic; e potencial de crescimento do resultado final devido à aquisição da JK e aos spreads de leasing positivos observados neste ativo.

“Além disso, a Iguatemi está promovendo uma reorganização em sua estrutura tributária após a aquisição da JK, o que permitirá à empresa beneficiar de créditos fiscais anteriores não utilizados”, avaliam analistas.

Aliansce Sonae (ALSO3)

O JPMorgan mantém classificação overweight para Aliansce Sonae e preço-alvo de R$ 25, justificada por seu valuation atrativo, implicando em potencial de alta de 50% em relação ao preço de fechamento de quarta de R$ 16,63, bem como o forte balanço da empresa com uma dívida líquida de R$ 1,2 bilhão, implicando em alavancagem financeira (dívida líquida sobre Ebitda) de 1,5x ​​no final do 3T22— excluindo seu investimento de cerca de R$ 650 milhões em ações da brMalls- um dos menores índices de alavancagem sob cobertura do banco.

Analistas apontam que a Aliansce é a empresa mais barata sob a cobertura do JP, negociando a 8,4 vezes P/FFO para 2023. Além disso, dada a sua fusão com a brMalls, os acionistas devem se beneficiar de maior liquidez das ações, uma reavaliação da avaliação e sinergias esperadas devido a maior escala operacional.

O banco também ressalta que não está incluindo o potencial de expansão da Aliansce de 54 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) em projetos anunciados no ano passado—devido à falta de informação em relação ao capex e data de abertura. Também não inclui o potencial desenvolvimento de projetos multiuso apesar da orientação da empresa de gerar R$ 260 milhões em fluxo de caixa livre (FCF) entre 2021-28 devido à falta de detalhes sobre o cronograma e as condições dos contratos que podem agregar em torno de R$ 0,20 por ação (a valor presente líquido).

brMalls (BRML3)

Analistas reduziram preço-alvo de brMalls para dezembro de 2023 de 12,50 para R$ 11,59, um potencial de alta de 42% em relação ao preço de fechamento da véspera. O novo preço-alvo, segundo analistas, assume uma relação de troca de ações de 0,39855 ação da ALSO3 (em nossa meta de preço de dezembro de 2023) para cada ação da BRML3 e um pagamento em dinheiro de R$ 1,629 por ação da brMalls a ser realizado em 20 de janeiro.

Dessa forma, eles veem as ações da brMalls atualmente sendo negociado com um desconto de 0,8% em relação ao seu preço de incorporação de R$ 8,26 no último fechamento.