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A Iguatemi (IGTI11) celebrou contrato para aquisição de participação adicional de 36% no Shopping JK Iguatemi, informou a companhia nesta sexta-feira (9) em comunicado ao mercado. A operação será feita por meio da aquisição, por sua subsidiária Mutuall Soluções Financeira, de 100% das quotas da Adeoti Empreendimentos Imobiliários.
O valor da aquisição será de R$ 667 milhões, sujeito a eventuais ajustes nos termos do contrato e será pago na data do fechamento da transação em moeda corrente nacional, com recursos de financiamentos contratados junto a instituições financeiras, destacou a companhia.
O fechamento da transação está condicionado ao cumprimento de determinadas condições precedentes usuais em operações desta natureza, incluindo a aprovação pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade). “Após o fechamento, previsto para o 4º trimestre de 2022, a companhia passará a ser indiretamente titular de 100% do Shopping JK Iguatemi”, destacou.
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Segundo a empresa, “a aquisição da participação remanescente no Shopping JK Iguatemi aumentará a exposição a um ativo já existente de alta performance, com 34,358 m² de ABL [Área Bruta Locável] e localizado em uma região com alta densidade populacional e alta renda per capita”.
O NOI, ou receita operacional líquida, do JK Iguatemi no 1° semestre de 2022 foi de R$ 68 milhões (comparativamente, no mesmo período em 2019, o NOI do JK Iguatemi representou 46% do NOI total do ano).
A empresa esclareceu que, por se tratar de investimento relevante, a operação será submetida à ratificação de seus acionistas em Assembleia Geral a ser oportunamente convocada.
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Oferta de ações
Em outro comunicado, a Iguatemi informou que fará uma oferta primária de ações. Quem coordena a oferta é o BTG Pactual, com o Itaú BBA, Santander, Credit Suisse e Bradesco BBI. “A oferta será composta, inicialmente, por 24.716.000 Units, compreendendo 24.716.000 Ações Ordinárias e 49.432.000 Ações Preferenciais, observado o procedimento da Oferta Prioritária e respeitado o Limite de Subscrição Proporcional”, diz a Iguatemi.
Isso implica um aumento de capital de cerca de R$ 495 milhões levando em conta o último fechamento (R$ 20 por unit); além disso, a oferta pode ser ampliada em 65% ou em cerca de 16 milhões de papéis, totalizando até R$ 815 milhões.
O JPMorgan avalia que, anualizando o NOI da primeira metade do ano de R$ 68 milhões para o JK Iguatemi e usando a mesma sazonalidade de 2019, a transação implica um cap rate [taxa de capitalização, indicador que calcula a média de retorno de capital investido em um imóvel] para 2022 de cerca de 8,0% versus o de 2022 da Iguatemi de cerca de 11,7%.
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“Embora seja inferior ao cap rate consolidado da Iguatemi, vemos isso como positivo dada a alta qualidade desse ativo. Vale lembrar que a Brookfield estava pedindo um cap rate em torno de 5,8% para o Pátio Higienópolis, segundo notícias. Vale destacar também que a empresa e a Jereissati Participações realizaram uma reestruturação societária durante o 2S21, tendo como visão viabilizar o crescimento inorgânico sem comprometer o controle da família Jereissati sobre a Iguatemi”, destaca o banco.
Os analistas do JP esperam que o mercado tenha sentimentos contraditórios sobre esta transação. “Por um lado, o cap rate parece atraente para um ativo premium; mas, por outro lado, é dilutivo devido à avaliação descontada da IGTI considerando o cap rate agregado da empresa. Além disso, o fato de o follow-on estar sendo feito por meio de mecanismo CVM 476 pode restringir a participação de alguns investidores”, aponta.
