brMalls rejeita proposta da Suno para transferir seus imóveis para fundos imobiliários

SÃO PAULO – A brMalls (BRML3) refutou a proposta feita pela Suno ao seu conselho de administração para mudar a estrutura da empresa, de forma que seus imóveis passem a ser detidos por um ou mais fundos imobiliários.

Pela alteração sugerida, a companhia se tornaria assim, prioritariamente, uma administradora de ativos imobiliários. Por meio de sua nova gestora, a Suno Asset, a Suno havia se colocado como alternativa para atuar como gestora do fundo imobiliário a ser criado.

A brMalls respondeu, por meio de comunicado aos investidores, que entende que a mudança não seria o melhor caminho para criar valor aos atuais acionistas.

O primeiro argumento utilizado para justificar a negativa da brMalls diz respeito à estrutura para viabilizar a estratégia de longo prazo. A empresa destacou ter executado “importantes melhorias de longo prazo” nos últimos anos, como alienações e aquisições para qualificar o portfólio dos shoppings, evolução do mix de locatários, revitalizações, fortalecimento da estrutura de capital, aceleração da inovação e transformação digital, que a deixaram preparada para o ambiente de transformação do varejo, acelerado pelos desafios de e-commerce e da pandemia.

Para ter relevância e perenidade dos shoppings, a BR Malls ressaltou ser fundamental ter uma estrutura integrada, com controle dos ativos, forte balanço patrimonial, que alinhe interesses e horizontes de retornos, sincronize investimentos, desenvolvimentos, administração e comercialização dos shoppings.

O segundo aspecto trata de sua experiência com fundos imobiliários, tida como um complemento à sua estratégia principal.

“Realizamos operações com gestoras de primeira linha, tais como Vinci Partners, HSI – Hemisfério Sul Investimentos, Brasil Plural, BTG Pactual, Hedge Investimentos, envolvendo 17 participações em shoppings centers do nosso portfólio”, elencou a companhia.

A BR Malls disse estar “constantemente avaliando e endereçando as oportunidades de maximização de valor para seus ativos e acionistas”.

Por fim, a empresa ressaltou no comunicado considerações específicas em relação à proposta da Suno, que a levaram à conclusão de que a operação não seria o melhor caminho para criar valor aos atuais acionistas.

Os pontos incluem a avaliação de um expressivo Imposto de Renda sobre ganho de capital e ITBI decorrentes da transferência de titularidade; restrições de alavancagem geradas pela regulamentação aos fundos imobiliários, que levariam a “impactos custosos” para tratamento das dívidas existentes da companhia, bem como limitações para sua estrutura de alavancagem futura; o fato de sua base acionária ser composta em grande maioria por investidores que não se beneficiariam da isenção de impostos sobre dividendos; e a perda de liquidez para os atuais acionistas, dado que o volume de negociação das ações da companhia é apontado como mais de 30 vezes superior ao volume de negociação médio dos principais fundos imobiliários de shopping center.

Carta da Suno

Em sua carta ao conselho da brMalls do dia 18 de março, a Suno havia apontado que a iniciativa seria uma “enorme chance de destravar valor para os acionistas da empresa” e destacado que, em um contexto de mudanças estruturais de empresas administradoras de shoppings nos últimos anos, as ações da companhia tiveram desempenho significativamente inferior a seus pares nos últimos anos.

“Apesar dos esforços da administração, não estão claros os planos para mudar essa situação”, afirmou a Suno.

Entre as vantagens mencionadas pela Suno para a mudança, está a visão de que a criação de dois negócios apartados e independentes daria aos acionistas e administradores a melhor oportunidade para manter o negócio competitivo no longo prazo.

“Ainda, a separação dos imóveis das operações de BRMalls iria demonstrar de forma mais clara o valor significante do negócio de propriedades, atualmente envolto pelo desconto que o mercado aplica à empresa. A empresa gestora dos imóveis poderia dar maior foco ao negócio, possuindo times competentes e totalmente independentes para fomentar o crescimento e a inovação. Por último, o modelo traria melhor estrutura para funding, possibilitando a continuidade do crescimento de ativos”, destacou a Suno.

Na avaliação da Suno, a transação não apenas seria viável, como seria a única maneira de “criação de valor segura e rápida” para os acionistas.

A mudança dependeria de renegociações com credores da companhia e co-investidores dos shoppings, bem como alterações contábeis e no estatuto social da brMalls.

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